江北核心区三大新市场凉意尽显，二手房就是纯粹的“丛林法则”

就在本周，江北核心区三大新盘续销开盘的消息引发了市场的关注。

毕竟，这是继江北核心区开分销之后，首度集中开盘。最终呈现的开盘结果，并没有像“仍需摇号、集中开盘”一样，给人带来极大的振奋。

3盘开，仅有1盘售罄。

如果说上次部分楼盘开分销，大家还有对甲方操盘不当的猜测，那么这次的开盘，真的市场凉意尽显。

如果说新房还存有对板块价值的期许动机在内，那么二手房就是纯粹的“丛林法则”，孰好孰坏一目了然。

可以说，除了个别房主急需用钱外，二手房市场的“笋盘”出现的可能性极小，如果说买新房时同一个楼盘价差不大，那么买二手房时同一个小区不同房源的价差即可谓惊人。

以上都是为了说明，二手房的价格和成交情况，对于真实的房产市场参考价值极高。

所以今天我们就来看一看整个江北的几个重点板块目前的二手房市场状况。

首先自然是万众瞩目的核心区。

用简单的话来说，现在的核心区二手房基本处于“高价冰封”的状态，但是极少数优势差异明显的稀缺房源，还是能继续卖出高价！

用一位深耕江北核心区多年的资深中介的话来说，虽然核心区整体新房的水准有所下滑，但是11月核心区的二手房，以他们目前获取的消息，已知成交就有6套，并且有一套还卖出了高价。

出于好奇，我进一步咨询了这套房源的情况，据悉，这套房源为正荣润江城约107㎡户型，为小区的毛坯交付房源，成交总价已经高达575万元，细算之下，单价高达5.4万元/㎡，创下近期的全新记录！

并且，针对我提出的是不是另有隐情的说法，中介表示，还真不是，这套房买来就是自住，目前已经装修了：

从第三方网站上我查到这个户型如下，亮点不明显，但是就小区而言，有个巨大的价值复地天玺二手房，即江景资源，据悉这套房源拥有小区靠前质量的江景视野，此前就有人想以550万总价购买，最终没有谈成。

尽管在这个档口，核心区再度卖出高价，但是这位资深中介也表示：

虽然有高价成交，但是整个市场的大势还是偏向于“凉”，除了这个相当于有稀缺资源的房源，核心区剩下的5套成交，均价已经低于平均水准的10%，降价已成定势。

这点从某第三房平台的成交上确实可见一斑：

比如说和润江成交不相上下的润锦城，最新成交数据来自于10月，建面约86.31㎡的3室2厅，总价371万，折合单价约42974元/㎡，这个价格基本上和一年前持平。

去年9月，同面积段房源成交单价在41905元/㎡，此后单价再也没有低于4.2万/㎡的，可以说房价直接回到了一年前。

并且，根据中介的介绍，每年年底事实上是核心区成交的旺季，因为历经金九银十的涨幅之后，卖方心态回归平稳，调价基本到位，往往是买方的好时机，但是今年，到现在为止，房价降了（都回到一年前），市场复苏的苗头仍然不见踪影。

正因为如此，中介表示，核心区目前二手房业务很难做，某品牌机构关店率超高：

所以说，任何市场状况下，都会有一定的剑走偏锋，判断市场的真实情况，只能依托于主流的成交状况。

江核的“凉”和整个板块的购买力成长有断层密切相关，但是这并不是全江北的行情。

比如，另一方面，与核心区一街之隔的城南中心，却闷声走出不同的行情。

比如区域代表性二手房江佑铂庭，仅仅在某一个平台，近90天的成交就高达6套，其中在江北新房市场发生巨大变化的10-11月，该小区的成交频率相当密集。

但是，从这个成交当中，我们也能看出一个问题，即均价和总价相对于核心区目前而言，偏低。

且江佑铂庭作为江北新区的比较老的商品房，虽然产品方面和如今对比逊色不少，但是胜在价格适中，且周围的配套成熟。

不仅出行便利——

而且江北目前布局的多个商业体，都围绕在附近。

这个小区二手房的热销至少说明一点：

江北，并不是刚冷下来的那会，各路人马分析的那样，只有投资客，没有自住群体，缺乏支撑。

事实上，这个小区二手房的热销已经说明了，在最先发展、有产业导入的核心区（主要是研创园）、城南中心一带，自住需求已经相当活跃。

但是另一方面，这类小区的热销，也说明了目前江北新区整体的房价已经完全脱离了“刚需”范畴，也就是，江北，不再是刚需无可奈何的选择，市场能够接受的主流房价，已经在200-300万左右，目前就这个成交主流价而言，和江南主城区结构类似。

下图是某二手房出具的9-10月南京主流价格成交统计：

考虑到江北此刻才是发展的第6个年头，已经拥有接近江南主城的房价结构，后期江北的房价仍然很有希望，只不过，眼下市场冷了，正好给板块让出成长的时间。

短期内，江北核心区二手房见顶，基本大势所趋，但是好在目前来看，无论江北核心区的二手房报价仍在4万以上，对于目前的新房而言复地天玺二手房，仍然有不少的空间。

所以，中介也坦承：整个江北的新房，对二手房市场的冲击极大。

这个冲击不仅仅表现在新房下行带来的观望情绪，即便购买力存在，现在江核的新房降首付、开分销、中签率上升，也让更多人选择流向新房市场。

不仅如此，二手房的买房人还有一个显著特征，即对江核的二手预期很高，一旦出现几套均价比较低的房源，大家并没有“笋盘”思维，甚至怀疑房子是不是有问题。

所以二手市场的冷却，在这样的背景下看，并非全是一种负面意义。

应该说，考虑到江北即将在12月到来的加推，相信二手房领域的冰封还会进一步加剧。

我们盘点了12月江北的开盘情况，发现不少优质板块都有新盘入市，买房人的选择面可谓非常宽绰：