中粮置地业绩会:商业地产前景看好不盲目发展(图)

中粮置地业绩会:商业地产前景看好不盲目发展酒店 月27日，在中粮置地控股有限公司的香港2014 年中期业绩会上，针对业界普遍关注的大 悦城注资计划，该公司董事长及执行董事周政透露，自去年10 月底，中粮展开托管大悦城工 作，目前这些资产已经顺利划转到香港上市平台--中粮置地。 “正常来说，未来这些项目的注资没有什么障碍，”周政进一步解释称。现阶段来看， 没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。 同时，周政数次强调，对于中粮置地和中粮地产，中粮集团有一个承诺，中粮置地做商 业及综合体，包括酒店、旅游地产等，未来重点是商业；而中粮地产的重点就是住宅。 不过，现场有媒体质疑，中粮地产在成都开放了一个大悦城项目，这是否会有矛盾之处？ 对此，周政纠正道，成都大悦城本身就在中粮置地里面，属于注入的第一批资产。“成 都项目有一部分做住宅，中粮置地主要还是酒店”。 众所周知，沈阳商业市场过剩，那么中粮将如何推进沈阳大悦城的发展？对此，周政回 应称，对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市，还是事在人为，“要面对这种竞争的情况， 找出独特的经营模式，在对项目进行了调整，发挥中粮集团品牌优势和团队优势”。

提到酒店，周政或许也比较头疼，毕竟去年直至今年，酒店业务受国内政策影响，整个 营收都有所萎缩，竞争压力也不断增大。 “不是一味为了发展酒店而发展，”周政十分谨慎地强调，未来中粮置地不能盲目大规 模发展酒店。“酒店这一块首先就是运营好，如果项目不成熟、不具备酒店条件，政府规划 有酒店，那么也会照样拿综合体，但却来做酒店公寓或写字楼，这个是可以调整的”。 另外，在注入大悦城的背景下，中粮置地也在尝试开启新的商业模式，今年上半年推出 的祥云小镇便是探索。“如果它未来成功的话，可能逐步能够形成一种新的模式，并进一步 复制到其他地区。”周政进一步表示，从定位来说，目前公司还是很有信心的。 今年以来，房地产下行趋势明显，也给房企带来极大压力。在周政看来，市场现在应该 说是比较理性的调整，既不是大量救市，也不是大量遏制市场；“长远来看，房地产市场还 是看好，短期内各种状态的调整还需要一段时间”。 “在未来不要指望限购放开就会救市”，尽管认为限购放开是市场一大利好消息，周政 依然略显悲观中粮置地和中粮地产，其称市场有一个适应过程，不会很快就有一个很大变化，将持续稳定。 而在融资方面，现场媒体提到永续债或会增加企业的负债。

而中粮置地首席财务官徐汉 平(女)则表示，永续债是一种相对比较灵活的新融资方式，中粮也关注这个产品，不排除未 来会用。 “如果中粮发行永续债，更多考虑财务状况改善，另外要考虑到市场怎么来看，能不能 发得出去？这个是中粮要关注的。”徐汉平再次强调，永续债是一个融资渠道，也是中粮不 排除以后会用到的一个产品。 如下是中粮置地控股有限公司的2014 年中期业绩会的现场问答环节实录： 现场提问：中粮把上海两个物业和三亚一个酒店注入到了中粮置地，未来还有哪些商业 或其他业务注入到中粮置地？成都大悦城有部分属于中粮地产，对于置地有没有影响？请问 大悦城什么时候完成注入？ 周政：在去年10 月底，托管大悦城这些资产都已经顺利划转到香港上市平台中粮置地， 各项工作比较正常，在中粮内部是有条不紊的，有专业顾问公司一起做设计和推进，现阶段 来看，没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。 至于成都大悦城本身就在中粮置地里面，属于注入的第一批资产，成都项目有一部分做 住宅，中粮置地主要还是酒店，刚才所说的战略是商业问题。中粮集团对于中粮置地和中粮 地产有一个承诺，中粮置地做商业及商业综合体，当然包括酒店、旅游地产等，但是未来重 点是商业，另外中粮地产就是住宅。

今年已开业烟台大悦城整个状况都是非常正常，我们会通盘考虑项目的销售。沈阳大悦 城做了一些商业方面的改造，沈阳竞争比较激烈，但是沈阳大悦城上半年销售额和租金都出 现一个比较好的增长。从招商、推广、运营到数据化管理，沈阳中粮的专业团队很下决心。 正常来说，未来这些项目的注资没有什么障碍，正在正常推进。不过，时间点原因，现 在不便于向大家介绍，我们希望尽快完成这个工作。 现场提问：有些观点认为永续债可以拉低整体负债率，但是现在投资者好像是把它当成 一个债，反而更加担心负债率比较高，有没有考虑这些问题？怎么评价这个问题？ 徐汉平：永续债是融资方式，相对比较灵活，中粮也关注这个产品，不排除未来会用。 永续债分国内和香港两个市场，香港市场相对更市场化一些，国内现在目前发的只有三支真 正的永续债。从计算来看，国内还有争议：一个是财务认可，认为可以进权益的；另一个是 直接进入到负债，这个还没有管理会计准则明确判断。 有一些房地产企业，大概有上百亿元永续债，他们当初也是一个创新，但现在，分析师 和投资者都觉得，列在永续债里面的资金只是放在权益里面。其实一些永续债到了第五年后 有一个非常高的增长利率，所以实际上还是一个五年期的债中粮置地和中粮地产，我们都在关注这个市场问题。

从中粮的角度来说，如果中粮发行永续债，更多考虑财务状况改善，另外要考虑到市场 怎么来看，能不能发得出去？这个是中粮要关注的。毕竟永续债是一个融资渠道，也是中粮 不排除以后会用到的一个产品。 现场提问：上海、北京等一线城市，有价格方面的压力吗？ 周政：这里首先声明一下，中粮置地未来重点不是住宅方面，当然过去在上海、北京及 三亚确实有些项目，在市场变化当中，也确实受到影响。比如，今年上半年，中粮置地海南 龙溪29 项目应该来说表现不错；当然在价格方面，在这个时候要走量，所以有促销措施，但 整体毛利率比较高，整个财务回报比较正常。 从市场来说，现在应该说是比较理性的调整，既不是大量救市，也不是大量遏制市场。 政府在政策上更多是引导市场进行结构性调整，进行一个理性调整。从住宅市场来看，政府 正向支持刚需类产品，当然了，恢复到前几年还不到这个程度。 长远来看，房地产市场还是看好，短期内各种状态的调整还需要一个时间。另外，中粮 在中粮置地里面有一些是高端项目，这些项目主要在上海、北京或三亚等这些一线及重点城 市，并拥有好的高端区位，此外产品设计和品牌比较好，这些市场未来也是市场化。所以在 这一块，高端项目的去化速度和价格还比较坚持。

中粮置地未来发展的主要战略是在一线城市中心区或副中心区，二线城市中心区或新城 区寻找商业或商业综合体。如果这个综合体投资50 万平方米左右，中粮置地可能持有15 平方米到20万平方米左右，其余部分可能是住宅、写字楼或公寓、地商，这部分会卖掉，主 要目的是要收回现金流，以支持进一步发展，进一步选择的在存在发展空间的城市发展。 现场提问：刚才周总说到关于今年没有大的政策，其实前一段时间，有观点认为今年出 现两个比较严厉的政策，一个是棚户区改造，这会压缩一部分商业住宅市场；另外是紧缩的 信贷政策，你怎么看？ 周政：对于市场的政策面，市场没有紧缩的政策是一直有的，不过，我说的是新问题， 限购放开是有积极意义的，对于这个市场来说，棚户区改造及三个一个亿也有正向影响。应 该说，这个市场有一个适应过程，并将持续稳定，不会很快就有一个很大变化。所以，未来 不要指望限购放开就会救市，整体市场还是要持续长远去做调整。 现场提问：酒店业受政策的影响比较大，会不会未来缩小酒店业务？未来酒店业的发展 策略是什么？上半年北京新推出祥云小镇模式，未来能不能复制呢？ 周政：酒店这一块首先就是运营好，未来大悦城综合体里面，可能有些城市区位合适的 话就会配酒店，这个要分析，不是一味为了发展酒店而发展。

比如，在南京有一个综合体位 置非常好，是一个城市新中心，除了商业购物中心之外，如果配一个酒店是非常好的。如果 项目不成熟，不具备酒店的条件，政府规划有酒店，那么，也会照样拿综合体，可能做酒店 公寓或写字楼，这个是可以调整的。未来，中粮置地不能盲目大规模发展酒店。 我们也反复强调，中粮置地主张的是商业及伴随商业综合体的战略。对于祥云小镇模式， 正好在北京也有项目适合这个模式，本身项目体量足够大，有一部分要求建商业，正好有这 样的机会。目前，从定位来说，公司还是很有信心的，如果它未来成功的话，可能逐步能够 形成一种新的模式，并进一步复制到其他地区。 现场提问：此前的收购对中粮置地的业务发展，会不会有什么贡献？另外公司预计每一 年都会增加一到两个新项目，但是已经9 月份了，好像没有什么新的消息？在拿地以及新项 目方面是否可以透露一下进度？ 周政：相关收购事宜刚刚完成，这是基于中粮战略合作及协商的结果，这两家公司一个 在上海，一个在三亚，都是中粮现有二期里面非常优质的资产，这次收购使中粮置地的核心 净利润增长到 20%多，这一块对于上市公司非常有利。这两家小股东愿意放到中粮置地这个 公司层面持有中粮置地的股份，也是相信公司未来发展会更好。

关于中粮置地的未来发展，公司管理层一直持续不懈努力。根据中粮置地的定位和下属 公司的发展，按照商业物业以及城市综合体的规律下，依靠中粮集团的政府优势和大悦城的 品牌影响力，由一二线城市政府推进，从中粮置地的独特定位出发，展公司开了拿地工作。 目前确实是紧锣密鼓进行中。 到刚才讲过的8 月11 日在三亚获得的15 万平方米的地块。大悦城关注的城市，除了北 京、上海、天津、沈阳、成都、南京、广州等一线城市和杭州等二线城市，沿着大悦城整体 战略正在做拿地的工作。 现场提问：沈阳市场现在特别难，尤其是商业这一块，如何应对沈阳这样的商业市场？ 北京也提出了核心区域不再发展住宅和商业，未来北京这种一线城市发展商业有没有挑战？ 周政：整体来说，在中国商业市场的前景还是不错的。但是中国发展也有一个大问题， 就是一个城市能承受多少商业供应量的问题，这个值得思考。进入一个城市后，中粮一定要 考虑整个城市供应量的问题，如果不分析就过去了，这样是有风险的。 这里就分两个层面，第一个层面是新的发展城市，有政府或一些区域是有限制的，我觉 得这是正常和健康的，有限制的地方，中粮置地就不要再去往里钻，我们尽量这些区域。

在一线城市的一些区域上要分析，同样是一线城市，不同区域的商业布局、格局是不一 样的，所以我们需要找到一个机会点。所以现在，中粮置地的目标城市不是一个城市。对于 目标一线城市和二线城市的核心区域，公司建立长期跟踪机制，展开城市地图研究、价值分 析、供应链、整个需求分析和市场分析。也就是说，在新的城市，从进去到项目开业，中粮 置地要处于比较主动的地位，不是一个很被动的地位。 毕竟土地拿到后有一个建设期，如果在这个建设期，别人已经在这个区域开了好几个购 物中心，那这个时候中粮置地就要考虑这个因素。不加强市场研究，不同政府进行指导与沟 通，中粮不盲目地拍脑袋建设。 对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市，这里有两个方面，首先，对于进去的情况， 我们也是一句话--事在人为，要面对这种竞争的情况，就可能要找出独特的经营模式，就要 在沈阳进行了进一步调整，发挥中粮集团品牌优势和团队优势，在招商方面上还发挥中粮的 六个板块的整合优势，不断推进整个商务结构调整。所以，在沈阳竞争激烈的情况下，中粮 大悦城还是脱颖而出。我们的团队对于这个项目非常有信心，管理层几乎每个月要对所有运 营情况进行检查，每一周、每一天都要跟踪三四百家商户每一家情况怎么样。 可能努力了，就可能是一枝独秀。在现有竞争比较激烈的情况下，要在竞争当中脱颖而 出，就要做足差异化，做足与众不同的地方。在整个服务创新、推广创新、商务组合创新及 做一些小改善，使得购物中心很鲜活有活力。这方面来说，对于中粮商业的发展，我觉得我 们自身非常有信心，都很有信心把它做好。