2021年深圳买房人7位行业内大咖共话深圳楼市

时间又拨过一年。

2021年，对深圳买房人来说，可能是狂喜和唏嘘共存的一年。

上半年，拼资料、拼积分，能成功挤上车的都是“天选之子”。下半年，新房供应井喷，再加上招拍挂带来的新房降价预期，打新似乎“熄火”了。

回望来时的路，才能走好未来的每一步。

该怎么总结去年楼市？

今年楼市又会不会回暖？

二手房参考价会不会往上调？

频传风声的房地产税对楼市影响大不大？

刚需们，在2022年该怎么买房？

这5个问题，我们抛向7位行业内大咖。

他们分别是——

Q房网南山前海区董事副总经理 陈建深职院房地产研究所所长邓志旺美联物业深莞惠董事总经理 江少杰

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿中国城市经济专家委员会副主任宋丁中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理 郑叔伦（以上排名按姓氏，不分先后）

文末还有今年计划入市的127个住宅新盘清单，拿走不谢。

变革、分化、回归、速冻……

他们眼里的2021

“请你用一个词来总结2021年深圳楼市。”

大咖们，给出不同的关键词。

江少杰：变革

“三个措施的出台，令2021年，成为一个对深圳楼市未来3-5年、甚至10年都起到变革作用的年份。”

二手房参考价，成为深圳楼市的“定海神针”，不仅降低市场对房价的预期，金融上也在配合前行，严查经营贷违规进入楼市之外，银行按参考价执行放款。二手房参考价应该会一直存在，把房价控制好。

大学区招生草案的公示，是教育层面的变革，打破了市场对名校学区房的迷恋，可以看到，部分名校学区房的价格在下跌。

新版网签系统正式上线，昭告深圳进入单边代理时代。这是深圳在二手房交易中的大变革，更能保证买卖双方的利益，也倒逼中介提升自身专业能力和服务水平。

潘传灿：分化

去年不仅区域在分化，开发商在分化，购房者也在分化。

银行执行参考价放款，深圳一、二手房行情分化；

房企频频爆雷，买房人更愿意选择有央企、国企背书的房子；招拍挂对新房进行限价，买房人持币观望，在等更便宜的房子，打新由热转凉。

“以前买房人觉得房票珍贵，没觉得钱珍贵，但现在觉得钱也珍贵了。两者都珍贵的前提下就会出现分化，只买自己觉得最适合的楼盘。”

李宇嘉：回归

这些年大家一直在鼓吹，深圳购买力多么旺盛，其实背后就是加杠杆。

外界误认为深圳市场的购买力很高二手房几年免税，只不过是杠杆催生的楼市热度，当违规加杠杆被重锤打击，市场会回归到正常水平。

陈建：速冻

深圳市场目前处于深度调整期，尤其是二手房，自参考价出台后，深圳二手房成交速冻，迅速跌进寒冬，月度成交还在2000套左右徘徊。

今年楼市能回暖吗？

2021年下半年，深圳二手房成交两度跌破2000套，而新房也难见上半年频频日光的盛况，去化6成、甚至更少变成了新常态。

进入2022年，楼市能更暖吗？

宋丁：上半年楼市走势偏暖

对市场来讲，我觉得今年整个走势应该是在去年底刚刚开始，全国才开始有点回暖，深圳还回得稍微慢一点。但是我觉得2022年上半年，第二季度还是偏暖一点的走势。

其次是政策面上也配合适度放开，包括二手房市场已经冷了一年，长期这样对房地产管理也是非常不利的，应该有一些跟随性的政策出来。

邓志旺：政策已见顶一定会回暖

一定会回暖，首先调控政策已经见顶，而且有适度放松的可能。其次，需求积累到到一定量，需要释放。

李宇嘉：不可能比2021年上半年好

今年深圳楼市，肯定会比2021年的第四季度会好一些，但如果说比去年上半年好，是不可能的。

目前整个调控的姿态，是压得比较紧，再加上房地产税试点，也会对楼市有一定的影响。

潘传灿：今年深圳楼市处于修复期

暖风虽至，但修复还需要很长时间。

2022年，无论开发商还是购房者，以及行业和市场，都需要修复，而且这一次修复的时间比以往任何一次都要长。

以往深圳的楼市调控，大概半年的时间就能消化和修复，去年12月开始市场已经在慢慢修复，起码要到今年下半年，才能修复得比较稳健一些。

分两个方向来看：新房修复得好一些，好的楼盘依然会受追捧，过热区域像光明等，会回归到理性状态；二手房要回到以前的水平，需要更长的时间。

江少杰：分化持续，普通豪宅价格也要回落

从政府对新房限价的角度来看，未来几年的新房价格应该都处于平稳阶段，有的片区可能还会出现微跌的状态。

二手房方面，我们可以看到，部分区域二手房价回落15%、20%都很普遍的，有的老破旧、学区房价格可能回落幅度更大，30%的都有，会继续往参考价靠拢。

而豪宅市场也会出现分化，未来只有顶豪能真正站得住，特别是大户型，价格可能稳中微涨，普通的豪宅，例如润1-3期，价格也是有机会回落的。

郑叔伦：最坏的情况已经过去

最坏的情况相信已经过去，市场预计将会是慢慢恢复过来，但是需要时间，火爆行情不太可能出现，大概率是有序复苏。

陈建：今年预计价稳量微升

深圳市场目前还在深度调整阶段，尤其是二手房。

深圳市场的变化是早于其他城市的，最先调整，也会最先恢复，今年预计价稳量微升，至少比去年会好。

二手房参考价会往上调吗？

去年2月深圳出台3595个小区的二手房参考价，同时银行对于二手房按揭贷款按参考价执行，意味着购房者的首付成本的增加，也令二手房交易迅速降温。

根据官方此前解读，参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

之前就有购房者发问，如果二手房参考价今年更新，会往上调吗？

李宇嘉：应该会调低

二手房参考价出台后，开弓没有回头箭，这个政策限制加杠杆后，楼市已经出现了回落。

如果按照70个大中城市的表现来看，深圳二手房参考价应该要调低。但现在怎么调整，还是要等明确的时间表和方案。

江少杰：可能微调，跟银行放款的捆绑不会松

二手房参考价出台的原因，是因为之前一、二手房价格出现倒挂局面，目前来看，二手房参考价跟片区一手房限价基本持平。

如果2月会更新参考价，应该是非常轻微的调整，把每个楼盘微调得更加合理，可能有的小区价格往上调，有的往下调，不会有特别大的变化。

另外，部分次新房限售期解除，可能会陆续被纳入到参考价范围内，不排除未来公寓、商业也会出现参考价。

二手房参考价出台近一年，部分二手房价格出现回落，甚至出现低于参考价的房源，预计参考价和银行放款之间的并轨捆绑不会放松。

郑叔伦：可能往下调

市场低迷的背景下，政策再加码的概率少，反过来要全面放松，又不太可能与政策大方向背道而驰，局部或者是某些城市有所松动，还是有可能。

政策对压低房价的决心，还是坚定不移，二手房参考价往下调还是有可能的。

潘传灿：会出现分化

如果二手房参考价再往下调整，对市场而言是超级大的利空。

调整会出现分化，应该会根据以往成交情况，有的小区参考价会上涨，有的持平，有的下降。

陈建：参考价调整的可能性不太大

上半年巿场明松概率不高，可能暗松。

二手房参考价目前调整没必要，调的可能性不太大，调高参考价是松绑，应该不会这么快进行政策松绑；调低雪上加霜，市场承受不了。

如果房地产税落地，对楼市影响大吗？

去年10月，房地产税试点消息官宣，市场普遍认为，深圳被纳入试点范围，是板上钉钉。

怎么征？税点多少？一时间，市场议论纷纷。

12月末，全国财政工作会议释放出节点：做好房地产税试点准备工作。

房地产税试点一旦落地，对深圳楼市影响大吗？

多位大佬都认为不需要过度关注房地产税，它只是政府税收的改革，作用本来就不是作为楼市调控。

江少杰称，房地产税试点尘埃落定后，其实对楼市不会有太大影响，反而是目前市场还处于猜测阶段，对业主和购房者的心理影响比较大。

潘传灿认为，房地产税对楼市来说不是特别强硬的手段，但也会带来一定影响，对于2022年来说，可能让楼市修复过程更慢一些。

李宇嘉表示，事实上市场上一部分持多套房的业主，也出现了抛售的行为。

2022年的买房人，该怎么买？

去年初，有刚需打新陪跑、刚改被误伤。去年末，只要有购房资格和资金，多数新盘都不需要积分，刚需、刚改随便冲。

据不完全统计，今年深圳有127个住宅新盘等待入市，大量供应下，买房人该怎么买？

听听大咖们怎么说：

江少杰：一步到位、选地铁物业

刚需今年买房，一定要多看多比较，政府给到刚需们一个很好的购房窗口，在目前的市场里，选择也比较多。

其次，由于限购政策在未来几年内看不到放松的可能，建议购房者多考虑一步到位。现在很多开发商也根据这个思路去设计户型，80多㎡做一个紧凑型3房，对于刚需来说也比较实用。

另外，建议选择地铁物业，长远来看是有优势的。深圳的地铁网络正在不断延伸到城市各个角落，当地铁成为标配，对物业来说二手房几年免税，没有地铁会变成减分项。

陈建：打新仍是好选择

今年刚需买房，有5点建议：

1）选地段，未来不是所有地段的房子都很有价值。2）选新房或次新房，综合条件相同的情况下尽量买新不买老破小。3）打新仍是一个很好的选择。4）二手低于市场价30%的可以放心买入。5）今年上半年是入市的好窗口期。

潘传灿：根据自身最真实的需求，找合适的楼盘

根据自己的房票和资金储备情况，看自己对于区域楼市的需求。

目前市场上活跃的多数是自住型需求，购房者要根据自己最真实的需求找到最合适的楼盘。

最后，附上今年潜在入市的新盘清单，祝大家如愿上车。

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