第一部分、转让住房的卖方个人一、二套房转让

第一部分、转让住房的卖方个人

一、转让购买两年以上住房

转让购买两年以上的住房时，只需要缴纳个人所得税二手房两年免税卖方，税率为20%，或者按售价的1%核定征收。具体情况如下：

1、增值税：

根据财税【2016】23号、财税〔2016〕36号文件规定，个人购买2年含以上的住房对外销售，免增值税。

2、城建税及附加：

增值税免税，相应的城建税及附加也免征。

3、印花税：财税2008-137号文件规定，个人销售和购买住房暂免征收印花税。

4、土地增值税：财税2008-137号，个人销售住房暂免征收土地增值税。

5、个人所得税：

(1)出售已购住房的个税计算：

个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关法规确定，税率20%。

应交个税=（售价-原价-购买和转让环节缴纳的税费）*20%

(2)个税核定征收的情形：

根据鲁财税【2006】32号文件第四条，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

应交个税=售价*1%

(3)出售公有住房的个税：

个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法法规的合理费用后的余额（财税地字1999-278）。

（4）受赠再转让个人所得税：

根据78号文件规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

注：应纳税=（转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后）×20%。

（5）免征个税的情形：

财税字1999-278号，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房的所得，继续免征个税。

根据鲁财税【2006】32号文件第五条规定，关于个人出售住房减免税政策的执行口径：

转让五年家庭唯一生活用房为自建住房的，应自房屋产权证注明的时间起，计算自用时间。

关于房屋购买时间，按以下两个原则确定： 一是根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；二是个人购买其他住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。其中，契税完税证明上注明的时间为契税完税证明的填发日期。

个人换购住房享受税收优惠政策时，按个人出售住房缴纳纳税保证金日期确定住房出售时间。

二、转让购买不足两年的住房：

转让购买不足两年的住房对外销售，卖方需要缴纳的税费有增值税、城建税及附加、和个人所得税。具体情况如下：

1、增值税：

个人购买不足2的住房对外销售的，全额征收增值税。

应纳增值税=售价/1.05*5%

2、城建税及附加:

应交城建税及附加=增值税*12%

3、印花税：免征。

4、土地增值税：免征。

5、个人所得税：按应纳税所得额*20%二手房两年免税卖方，或者按1%核定征收入。

应交个人所得税=（售价-原价-购买和转让环节缴纳的除增值税外的税费）*20%

第二部分：买方应承担的税款：

对买方而言，正常购买的住房只需要缴纳契税。对受赠的住房除需要缴纳契税外，还需要缴纳印花税和个人所得税（符合条件的除外）。

一、契税：

财税2016-23号规定，

1、个人购买家庭唯一住房，面积90平及以下，税率为1%。

买方应交契税=售价*1%（卖方免征增值税的情况）

或者=售价/1.05*1%(卖方全额征收增值税的情况)

90平以上，税率为1.5%：

买方应交契税=售价*1.5%（卖方免征增值税的情况）

或者=售价/1.05*1.5%（卖方全额征收增值税的情况）

2，个人购买第二套改善性住房，90平及以下的，税率为1%，90平以上的，税率为2%（财税2016-23号）。

3、根据国税发2006-144号规定，对个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，税率为3%。

4、个人购买第三套房，契税3%（1998年山东省政府令第91号）。

二、印花税：根据财税2008-137号文件规定，个人购买住房免征印花税。

根据《印花税暂行条例》和国税发2006-144号文件规定，个人受赠住房应该缴纳印花税。税率为售价的万分之五。

三、个人所得税：

1、受赠环节免征个人所得税的情形：

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税（但是：要缴纳契税、印花税）。

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

上述三项规定的受赠所得不征收个人所得税，但需向税务机关提交财税[2009]78号第二条规定的相关资料办理免税手续。

2、受赠环节要交个人所得税的情形：

上述以外的其他受赠不动产所得需缴纳个人所得税。按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

注：应纳税=（房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20%。

3、受赠环节的个人所得税不得核定征收：

国税发2006-144，关于加强个人将受赠不动产对外销售个税管理问题：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

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