深圳首套房贷利率维持9折额度紧张停贷房贷这件事苦笑

深圳各大银行一二套房贷表

一波三折，小钟预料不到，自己“速战速决”买下房子，却在申请房贷时前后辗转了三家银行。“先是评估价低于成交价，然后是额度紧张停贷，我感觉，深圳的房贷正在收紧。”聊起房贷这件事，小钟一脸苦笑。在4月份深圳招商银行紧急将首套房贷利率上调至9 .5折之后，短短一个来月，伴随着北京、广州房贷利率的上调，全国多地刮起房贷紧缩的调控风。本周，南都记者调查了深圳多家银行分支机构，发现中行、工行、建行、农行、交行五大国有银行目前首套房贷利率依然维持9折的优惠，多家股份制银行房贷普遍呈现收紧的态势，其中平安银行、浦发银行、民生银行甚至同时出现三家停贷的局面。与此同时，多位银行的信贷人员反映，额度也趋于紧张。

市民申请房贷难

辗转了三家银行

4月初，小钟在坂田以246万的总价入手了一套二手房，“1994年建成的商品房，楼龄有点老，进行评估时确实会有点吃亏。”在中介的建议下，小钟选择了农业银行准备申请房贷，然而，经过农行评估公司的一番评估，最终给到的评估价仅仅是240万。“比我的实际成交价低，这就意味着我要付出更高的首付。”由于手头并不宽松，犹豫了一下，小钟还是决定重新换家评估价更高一点的银行。

“银行一般会以评估公司的评估价为标准进行放贷，但通常这个评估价比正常成交价低10%-15%。”北京银行深圳分行一名信贷人员解释。南洋商业银行的一名个贷经理告诉记者，最近这几个月，银行评估价相比之前更是下调了许多。

尽管近期曾有媒体报道，现在银行一概不允许操作高评高贷，不过，某商业银行深圳分行的信贷人员表示，如果有需求，该行还是可以通过与评估师沟通，帮助购房者上调评估价。

4月下旬，小钟也找到这么一家银行。“我随后换了平安银行，当天查到大概的评估价是260万。”满心喜悦的小钟迅速准备资料，可突如其来的停贷消息，就像一盆冷水迎头泼下，“五一过后，平安银行告诉我，他们的房贷额度已经用完了。”小钟有些沮丧，不得不又开始四处咨询。

深圳三家银行

暂停房贷业务

因额度紧张导致停贷的，不只是平安银行。本周三、四，记者以购房者的身份咨询了深圳多家银行分支机构，发现浦发银行、民生银行也接连停止房贷业务。这也是最近一年以来，深圳一次性出现多家银行停贷。平安银行的一名客户经理透露，该行马上连抵押贷的额度也没有了。

“我行现在的额度很紧张，只有少量可以做首套房贷，但利率要上浮10%。”华润银行的信贷人员称，他们已经不做二套房贷了，而且现在的放款速度相比之前也有所延缓。

而汇丰银行、兴业银行、南洋商业银行等几家股份制银行的首套房贷利率则恢复到基准，这几家银行的信贷经理都表示，“房贷额度比较紧张。”兴业银行的一名信贷经理称，审批、放款时间可能比较久，如果打算在该行申请房贷，要先做好心理准备。

4月上旬，招商银行紧急将首套房贷利率上调至9 .5折，曾引发业内对深圳信贷即将收紧的猜测。深圳招行的一名个贷经理说，相比其他银行，现在招行的房贷额度很正常。“我们提前上调利率控制了额度，所以放款速度完全不会受影响。”

广发银行、中信银行首套房贷利率也全面跟进到9.5折。“这些银行其实已经不怎么做房贷业务了。”前述北京银行深圳分行的信贷人员称。据其介绍，北京银行的额度还可以，如果购买1-2万元的保险产品，首套房贷利率还可以申请9折优惠。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，部分股份制银行上调房贷利率，可能是由于深圳楼市4月份的成交量有明显上升迹象。

在深圳中原研究中心最新发布的月报里，4月份深圳新房住宅成交量环比上涨了146.2%，二手房成交环比也增长了三成。

五大行首套房贷

仍维持九折优惠

“房贷政策的调整受楼市交易量的影响，如果成交量太大导致房贷量大，政策肯定就会收紧。从整体上看，深圳楼市近段时间的成交比较持稳，喊了两三个月要收紧房贷，但目前四大国有银行还没真正落地。”美联物业交易管理部总监曹凯红在受访时表示。

中国指数研究院提供的一季度数据显示，今年1-3月，深圳新建商品住宅成交量持续走低，均价为54846元/平方米，同比也小幅下降0 .75%。二手房成交量环比下降37.9%，同比甚至减少76.8%，价格指数也稳中略跌。上述的深圳中原研究中心4月月报也同时指出，虽然环比上涨，但一二手房成交量同比仍在下跌，新房的成交均价环比下降0 .2%，二手房价格保持平稳走势。

在本周的调查中，南都记者发现，虽然上述股份制银行房贷普遍呈现收紧的态势，但中国银行、工商银行、建设银行、农业银行与交通银行五大国有银行目前首套房贷利率依然维持9折的优惠。深圳建行的一名个贷经理表示，5月初就一直传出要上调利率的消息，但直到现在，建行内部还没有下发通知文件。“额度确实比较紧张，而且由于存量消化问题，我们会先考虑解决此前的二手房贷。”而据一不愿具名的商业银行个贷人员透露，五大行的大部分申请者都在排队等放款。

小钟在寻寻觅觅一轮之后，还是选择了建行。“建行的首套房贷利率还没有上调，评估价也可以做到260万元左右。上周我提交了资料，这周三接到信息说审批已经通过了。”小钟长舒了一口气。

“不过，这个钱一天没放下来，我还是会担心。”尽管买房之事渐进尾声，但小钟毫不掩饰自己内心的忐忑，他说，“如果在等待放款的过程建行突然没有额度，对我来说还是存在风险的。若是业主急着要钱，房子又还没过户，那我就会很被动。”

“贷款审批周期的延长、额度的紧缩，原来投资客依靠场外的首付贷、P2P加杠杆，如今被打压，这些积累起来对购房者的影响还是很明显的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，2014年全国楼市那轮大调整，很大原因就是信贷政策在收紧。

深圳银行未来业务重心

将会是消费贷、经营贷

一组美联物业全国研究中心提供的2015年1月至今的四大行首套房贷利率折扣数据反映，2015年6、7月，因楼市大热贷款需求猛增，四大行曾陆续取消首套利率优惠，普遍上浮5%-10%，但这一波收紧的势头仅仅维持了一个多月便戛然而止。深圳的首套房贷在近两年的时间内一直“行走”在放松的通道上，去年6月，部分银行的首套房贷利率甚至可以享受8.8折优惠，是继2007年之后深圳历史最低的房贷利率。

“信贷政策，很多时候是全国一盘棋。从近期北京、广州几轮房贷收紧的趋势来看，深圳应该会同步跟进，房贷收紧是必然趋势。”李宇嘉提出了自己的预测。宋丁也表示，今年深圳房地产市场需要整体维稳，但从4月市场呈现波动的表现来看，去年的“深八条”可能已经有些疲软。“不排除深圳后续会通过利率上调对市场进行短期调控的可能性。”

事实上，除了成交影响之外，房贷政策的调整也与金融去杠杆的大趋势息息相关。过去很长一段时间，房贷作为优质资产，虽然收益低但是不良率相对较低，安全性比较高，个人住房贷款成为诸多银行的主营业务。根据四大国有银行2016年年报统计，新增个人住房贷款占全年新增贷款比例均超过六成。其中，中国银行占比最高，达到81.77%。

“今年以来，金融安全已经上升至国家战略，‘去杠杆’越来越深入。4月起，银监会连发10道金牌，银行业全面落实M P A考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。这导致银行的融资成本正在缓慢地提高。”李宇嘉解释，现在十年期国债利率大概是3 .7%，银行理财利率超过4 %，相比之下，房贷业务特别是首套房贷业务的盈利空间很窄。“房贷几乎不赚钱，肯定会收紧。”

从去年下半年开始，监管部门多次对银行的房贷业务进行窗口指导，要求降规模2015深圳首套房商业贷款首付比例，控额度。根据近日央行公布的2017年一季度金融统计数据报告，2017年一季度，个人住房贷款余额19 .1万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末回落了1.1%。

而中国人民银行深圳市中心支行新近统计的数据显示，2017年第一季度，深圳房贷余额达9815亿元，新增房贷114亿元，增幅同比减少785.99亿元。

“无风险收益率在上升，银行配置房贷业务的积极性肯定会下降。”李宇嘉认为。某国有银行深圳分行的一名高管也表示，未来深圳银行的业务重心将会是个人消费贷、经营贷等利润更高的业务品种。“房贷业务不赚钱，深圳市场经济这只‘无形的手’正在驱使银行转向其他业务。”

数据解读

房贷收紧

有数可查

自2014年11月起，央行开启连续降准、降息的程序，银行信贷额度增加，整个深圳房贷市场整体呈现趋松的态势。2015年6、7月，因楼市大热贷款需求猛增，四大行曾陆续取消首套利率优惠，普遍上浮5%-10%，首付提至四成。相关数据显示，房贷收紧之后，楼市成交量连月回落，滞涨和回调拐点逐渐显现。

但这一波收紧的势头仅仅维持了一个多月便戛然而止。2015年10月，深圳大部分银行首套房首付回归三成，主流房贷利率均低至9.2折。根据深圳中原研究中心的数据统计，2015年10月，深圳一手住宅成交5585套，环比上升38%。

2016年，随着“325”调控新政的出台，深圳楼市成交量下行，出于自身业务压力考虑，去年6月，部分商业银行“祭出大招”———首套房利率8.8折优惠，这也是继2007年之后深圳迎来历史最低房贷利率。8.8折的极大优惠带来了成交量的上涨。根据深圳房地产信息网数据统计，2016年6月，深圳一手房成交3253套，是“325”新政调控几月之后的成交小高峰，二手房市场的成交量也从6月开始增长。

然而，在8.8折的巨大优惠仅仅维持了一个月后，深圳多家银行将首套房利率上调到9折。业内观察人士解释，此举是为了避免各行为抢占市场产生恶性竞争2015深圳首套房商业贷款首付比例，而且对于银行来说，9折已经非常低，8.8折将盈利困难。

随后，近一年时间内，深圳的首套房贷利率基本没有发生变化，普遍维持9折优惠。

专家观点

房贷利率是调控的“最后一根稻草”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

以往的经验表明，房贷利率的上浮或下调，总是伴以成交的下跌或上行。但是事实上，一次提高一点利率，对市场的影响是有限的。比如利率优惠从9折上浮到9.5折，真正到购房者手里，每月增加的还款额也就几百块，对于动不动就要花几百万的房地产市场来说，还不足以成为影响购房者决定是否买房的重要因素。

除此之外，房贷利率要想对市场产生影响，更多地是通过连续性的、多次的上浮或下调，才会真正显示出作用。我们看到的房贷政策出台后市场的反应，更多的是当时整个环境，以及组合调控政策在产生影响，只是房贷利率作为“最后一根稻草”，出现后即引起了市场反应，使购房者有了利率调控作用很大的感觉。但是调控肯定是限购、限售、限贷、限价等多种政策作为一个“组合拳”的形式出现，从而产生作用的。

最近深圳部分银行上调了房贷利率，可能是由于市场在4月份表现比较“热”，成交有明显上升，这也许反映了去年出台的“深八条”到现在已经有些疲软了，边际效益在下降，但今年对房地产市场的总体要求是稳。再加上最近周边城市加了一轮调控，但是深圳没有。在这些综合因素的影响下，出现了提高利率，对市场进行挤迫，让市场回到收缩格局的状况。

从目前情况来看，根据今年深圳房地产市场整体要稳的要求，以及供需关系严峻，和政策一疲软，市场就呈现出波动的状态来看，不排除深圳可能会继续通过利率上调的办法，来进行对市场的短期控制。未来深圳存在连续出台上调房贷利率政策的可能性。而利率进一步调高，也会使深圳的杠杆去化更明显，从一定程度上降低深圳房地产市场杠杆率，使房地产市场趋向平稳、健康运行，也会带来成交量的下跌和价格的稳定，甚至不排除价格还会有再往下走一点的可能。

深圳房贷收紧是必然趋势

深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉

信贷政策，很多时候是全国一盘棋。从近期北京、广州几轮房贷利率上调的现象来看，深圳应该也会同步跟进，房贷收紧是必然趋势。深圳四大行目前之所以还没那么快收紧“口子”，主要是因为前两年深圳楼市的涨幅太高，回调还需要一段时间，目前楼市整体表现比较平稳。

但今年以来，金融安全已经上升至国家战略，‘去杠杆’越来越深入。4月起，银监会连发10道金牌，银行业全面落实M PA考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。金融去杠杆的大趋势，导致银行的融资成本正在缓慢地提高。

从去年各大银行的财报情况来看，都在大力发展房贷业务。诚然，前两年银根比较松，资金泛滥，房贷作为一个优质资产，虽然收益低但安全性比较强，逐渐成为银行的主要业务。

但随着银行融资成本的提高，房贷特别是首套房贷的盈利能力下降很多，甚至可以说，基本不赚钱。而国债、企业债券这些业务的收益率正在上升，银行配置房贷的积极性肯定会下降，房贷因此会收紧。

房贷收紧对于购房者而言，是一个成本缓慢上升的过程，见效可能并不那么快。不过我们可以看到，2014年全国楼市的那轮调整，很大原因就是信贷、金融政策在收紧。贷款审批周期延长、额度紧缩，原来投资客依靠场外的首付贷、P2P加杠杆，现在普遍被打压……这些积累起来，对购房者的影响还是很明显的。