上海买房到底需要缴纳哪些税费？税费到底是怎么计算的？

最近很多朋友都在咨询，在上海买房到底需要缴纳哪些税费？税费到底又是怎么计算的？今天我们就来好好聊聊：在上海买房，到底需要缴纳哪些税？

对于一般购房者来说，平时买卖房产涉及到的税是增值税、个人所得税、契税等，但是在不同情况下，税率也会有所不同。

增值税

增值税主要是看两点：一点是先看是否‘满二’、另一点是区分普通住宅和非普通住宅。

普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准，不能同时满足条件的为非普通住房。

房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；

成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套；

建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

‘不满二’的情况

个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收增值税，税率为5%。

应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

‘满二’的情况

要区分是否是普通住宅，如果出售购买超过2年（含2年）的普通住宅上海买房交哪些税，则免征增值税。

如果个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，税率为5%。

应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

个人所得税

个人所得税中‘满五’和‘唯一’是关键点，去中介看房的时候经常能看到不少房源标注着‘满五唯一税费少’上海买房交哪些税，这里面所说的税费就是个人所得税。

根据税务部门的规定，是否征收个人所得税的关键在于是否房产是否购入超过5年且是家庭唯一生活用房。

‘满五唯一’的情况

‘满五唯一’是指个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，获取的所得免征个人所得税。

‘不满五’的情况下

‘不满五’是指个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房的情况下，则要区分是普通住宅或非普通住宅。

如果是非普通住宅，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。

如果是普通住宅，前者仍保持不变，后者的税率按转让收入的1%核定征税。

契税和印花税

契税和印花税主要是看首套和非首套之间是有区别的。新政实施以后，其实对于契税的税率并没有影响。

购买90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳。

90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。

个人取得不动产权证按5元/件缴纳印花税。自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税(不含证券交易印花税)

房产税

房产税征收的标准是二套且人均面积要超过60平。上海房产税征收范围是上海市全市，只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。

1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)

2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。

上海户籍：

房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；

人均住房面积大于60平方米

应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05

如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%

应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05

非上海户籍

应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05

如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%

应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05

注：具体计算金额与实际金额可能会有误差，实际缴纳金额应该与网上核算金额或当地税务机关书面通知金额为准。

举例来看：

如果某一家三口原来拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，这套110平方米的住房可暂免征收房产税。

反之如果这个家庭已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，则新购住房中超出的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

目前，房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（市统计局公布）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

房产买卖所需要的税费可不是一笔小数目，大家可以根据自己的实际情况来对号入座。

原文已在微信公众号‘一房一诺楼市微观’中发布，有任何房产和贷款方面想要咨询的购房者可以搜索公众号进行关注，会有专业老师进行一对一的解答，为你量身定制最优质的方案。