农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法(图)

农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法第一章总 则第一条为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）个人住房和商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，以及本行相关信贷管理制度的规定，特制订本办法。第二条本办法所称个人住房（商业用房）是指购房人在房产一级市场上购买的自用商品住房（商业用房），所购房可以是现房也可以是期房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止的期间内的商品房；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。第三条个人住房（商业用房）贷款（以下简称“贷款”）是指购房人（借款人）以从房产一级市场购买的房屋作抵押，向本行申请用于支付部分购房款的贷款，即房产按揭贷款。总行授权个人业务部具体办理房产按揭贷款（简称按揭贷款），其他支行未经总行批准不得办理此项业务。第二章贷款对象和条件第四条本办法适用的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，年龄必须满18周岁。第五条申请按揭贷款的借款人必须具备以下条件：（一）有正当的职业和稳定的收入，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；（二）拥有一定比例的购房自筹资金，具体比例按照国家及总行相关规定执行；（三）有购买个人住房（商业用房）的合同、协议等证明文件；（四）借款人在总行营业部开立存款账户；（五）同意用所购房屋作抵押，并办理抵押登记，或提供本行认可的其他担保方式；（六）愿意接受本行认为必要的其它条件。

第六条借款人应如实提供下列资料：（一）夫妻双方身份证及复印件（未婚的为其本人）；（二）夫妻双方户口簿或其他有效居留证件及复印件（未婚的为其本人）；（三）符合规定的购房合同及其复印件；（四）结婚证或未婚证明及复印件；（五）夫妻双方单位出具的经济收入证明（个体工商户、私营业主需提供营业执照和近期纳税凭证）；（六）购房首期付款凭证及复印件；（七）房地产开发公司提供的保证函；以其他资产抵押或质押的，提供抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，抵押物评估证明等；（八）房产管理机构提供的借款人家庭拥有房产套数的证明。（九）本行要求提供的其他文件或资料（如学历证明等）。第三章贷款额度、期限、还款方式和利率第七条贷款额度：贷款额度参照总行按揭贷款首付款比例及利率标准的相关规定，并根据客户所购房产地域的不同、开发商资质、房产结构、房龄、房屋面积、材质、楼层、配套设施、借款人的资信、家庭经济状况等因素合理确定。第八条贷款期限：最长不超过30年，以整年计。（一）以房产抵押方式发放的贷款，借款期限不得超过所抵押房产的使用年限；（二）男性自然人还款期限的最后到期日不超过其65周岁，女性不超过其60周岁；（三）借款人申请贷款的金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

第九条还款方式：根据合同的约定，借款人归还贷款采用分期还款方式。具体分为等额本息还款法和等额本金还款法。（一）等额本息还款法。即在贷款期限内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，按月直接从借款人活期存折（卡）账户中扣收。贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数每月还款额＝———————————————————（1＋月利率）还款月数－1其中：每月归还利息＝（贷款本金－已归还贷款本息）×月利率每月归还本金＝月均归还金额－每月归还利息（二）等额本金还款法。即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。贷款本金每月还款额＝—————＋（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率贷款期月数第十条借款利率：按揭贷款利率标准依据借款人已拥有房产套数、购置面积确定（具体按照本行公布的利率标准执行）；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，则自次年1月1日起按调整后利率重新计算每月应归还贷款本息。第四章贷款程序第十一条根据本行是否先要和开发商签订合作协议，办理按揭贷款业务可分为直客式按揭贷款和间客式按揭贷款。目前本行直客式按揭贷款只限于个人住房，商业用房按揭贷款必须是与本行签订按揭合作协议的楼盘。

直客式按揭贷款是指客户直接向个人业务部申请，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的房屋抵押相结合的担保方式办理的按揭贷款业务。国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等客户可以办理直客式房贷，担保人可以是开发商提供的担保，也可以是其他财产抵押、质押或第三方保证。间客式按揭贷款是开发商要求客户到指定的银行办理的按揭贷款业务，银行与开发商应首先确立合作关系。（一）开发商向个人业务部提出按揭书面申请并提供下列资料：1．公司资料：经过年审的企业法人营业执照（需另提供复印件）；企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、资信等级证明；验资报告；年度审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；2．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；3．项目总投资，资金来源及落实情况；4．商品房预售许可证或商品房销售许可证、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括房屋位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附预售总平面图。（二）对开发商的调查：个人业务部受理开发商申请后，调查人员要对开发商提供的有关资料进行调查，重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

1．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级；2．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备；3．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况；4．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。（三）与开发商签订合作协议。经总行审批同意后，个人业务部与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性担保。在阶段性担保期间，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。第十二条借款申请：借款人携带购房合同和申请借款所需资料到个人业务部提出借款申请。个人业务部自收到借款人申请及符合要求的资料后，应在7个工作日内按规定对借款人的资信情况、偿还能力、材料的真实性及抵押物的有效性进行调查。第十三条审核审批：个人业务部应对客户申请资料进行审查，30万元（含）以内的贷款申请，由个人业务部负责人审批；30万元以上的贷款申请由个人业务部报总行有权人逐级审批。审批后，个人业务部应及时通知借款人及其配偶签署借款合同，并办理贷款、抵押、保险等相关手续，缴付有关费用。

经审查不合格的按揭贷款申请材料应尽快退还申请人。第十四条担保方式：1、以所购住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有权证》，个人业务部和抵押人可持依法生效的《商品房预售合同》（期房）或《房屋买卖合同》（现房）办理抵押登记备案手续，待办妥抵押物的《房屋所有权证》后，再正式办理抵押登记手续。2、以其他资产抵押或质押的，需办妥抵押、质押登记手续，取得他项权利证书或质押登记证明。3、以其他自然人和法人担保的，需对担保人进行资信和担保能力调查。第十五条发放贷款：房产抵押登记手续办妥后，个人业务部方可发放贷款，对发放的按揭贷款，不得支付现金，须采用转账形式汇划至房地产开发公司在总行营业部开设的账户上（直客式房贷需通过受托支付的方式将贷款资金以转账的形式转入开发商账户）。借款人办理提款手续时，须与本行签订委托支付协议，委托本行将上述贷款转入房地产开发公司账户。贷款发放后在借款存续期间，借款人须在营业部开立的存款账户上存有不少于一期还款额的款项。第十六条贷款管理。个人住房按揭贷款使用专门科目核算，贷款日常管理按信贷管理制度执行。第五章抵押、保险及公证第十七条以抵押方式申请贷款的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并办妥抵押登记手续。

第十八条对作为贷款抵押物的个人住房（商业用房），如果本行认为必要，借款人须在合同签订前按本行指定的险种到本行指定的保险机构办理房屋保险商业用房贷款，投保金额不得低于抵押物评估价值，保险期限要长于贷款期半年；保险单上的第一受益人应为本行，且不得含有任何有损本行权益的限制性条款。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保管、保证完好的责任，并随时接受本行的检查。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。第十九条抵押、保险、登记等费用由借款人承担，且必须由借款人在发放贷款前足额交纳。第二十条在开发商住房未竣工，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》未交付个人业务部前，个人业务部发放的住房按揭贷款由开发商出具保证函，开发商承担连带保证责任，待取得《房屋他项权证》后向开发商出具同意撤销保证的函。第二十一条抵押期间未经本行同意，借款人不得以该抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。第六章贷款的偿还第二十二条一年期以内（含一年）的贷款，到期一次性还本付息。第二十三条一年期以上的贷款采取分期还款方式。第二十四条采用分期还款方式的借款人从取得贷款的次月开始偿还本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）账户上扣除当月的本息。

每月20号为扣款日，最后一期还款日为贷款到期日。扣款时包括逾期罚息。第二十五条借款人提前归还部分或全部贷款，须提前10个工作日向个人业务部提出申请，经个人业务部审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。第二十六条借款人申请提前归还部分贷款，经个人业务部审核确认借款人未有拖欠本息及已还清当期本息后方可办理。第二十七条借款人申请提前清偿全部贷款，经个人业务部同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。第二十八条本行按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。第二十九条提前还款的利息计算。（一）全部提前还清贷款应还利息＝剩余本金×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×实际贷款年限的贷款月利率÷30（二）部分提前归还贷款应还利息＝部分提前还款金额×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×贷款月利率÷30第三十条逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照借款合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，营业部应于次日将应还未还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按合同约定执行。

第七章清户撤押第三十一条提前归还贷款全部本息的，借款人应向个人业务部提出提前还款申请，经个人业务部同意后方可办理，然后将还款证明单提交客户经理，由客户经理填制房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。第三十二条到期还清贷款本息的，由客户经理填写好房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。第八章合同的变更和终止第三十三条借款合同需要变更的，应由借贷双方以及担保人协商一致，并依法签订变更协议，抵押贷款应到相关部门办理抵押变更登记手续，未办理相关抵押变更登记手续的，不得变更借款合同。第三十四条在贷款期限内，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。第三十五条借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止，个人业务部应在借款合同终止后15个工作日内，通知抵押人领取抵押登记注销手续。第九章债权保护第三十六条个人业务部的管户人应加强对个人住房贷款的检查和管理，发现借款人违约或逃废本行债权时，必须立即采取保全措施，同时上报有关部门，确保本行债权的安全。

第十一章罚 则第三十七条在发放按揭贷款过程中，经办人有弄虚作假行为的，一经查实，按总行有关规定处罚。第三十八条发放的按揭贷款因管户人及相关人员的主观原因出现逾期、欠息、损失等情况的，按总行有关规定处罚相关责任人。第十二章附 则第三十九条本办法由总行负责解释和修订。第四十条本办法自印发之日起实行。农村商业银行个人住房（商业用房）按揭贷款业务操作流程92号 （4月2日）为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房（商业用房）贷款（以下简称“房贷”）操作，按照国家有关法律、法规以及《农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法》，结合本行实际，制定本流程。根据是否事先与开发商签订《楼盘按揭合作协议》，本行将房贷业务分为直客式房贷和间客式房贷。直客式房贷是指购房者在无需房地产开发商担保的情况下，直接在银行申请房贷的直接贷款方式。办理直客式房贷前，楼盘开发商不必与银行签订按揭合作协议，开发商也不需要提供贷款担保函。直客式房贷一般适用于教师、国家公务员、金融工作者、医生、律师等收入稳定的优质客户。直客式房贷除以所购房产作为抵押外，还需要借款人提供其他有效担保。间客式房贷是指购房者必须到开发商指定的银行办理贷款。

办理间客式房贷前，楼盘开发商必须先与银行签订按揭合作协议，开发商也必须提供贷款担保函。目前本行直客式房贷只适用于购买个人住房；办理商业用房的贷款业务，必须是房地产开发企业开发的、事先与本行签订《楼盘按揭合作协议》的楼盘。一、直客式房贷基本程序：客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查、审查和审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。1．客户申请客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函或其他担保人身份证及收入证明等材料向个人业务部提出贷款申请。2．受理客户申请个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。3．贷前调查、审查和审批个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报审批人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

4．与客户签约个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。5．办理抵押预登记个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。6．贷款发放根据登记部门的相关回执，发放贷款，贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商指定的账户上。7．贷后检查个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。8．贷款收回客户在本行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请商业用房贷款，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。二、间客式房贷基本程序 ：受理房地产开发商按揭合作申请 → 报批 → 签订合作协议 → 客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查与审查 → 贷款审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。1．受理房地产开发商按揭合作申请受理房地产开发商按揭合作申请，对开发项目、资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查和审查，形成调查报告，提交会办小组会办。

2．报批个人业务部将房地产开发商按揭合作申请相关资料和调查报告报总行有权人审批。3．签订合作协议总行审批同意后，与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。4．客户申请客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函等材料向个人业务部提出贷款申请。5．受理客户申请个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。6．贷前调查、审查和审批个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报有权人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。7．与客户签约个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。8．办理抵押预登记个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。9．贷款发放根据登记部门的相关回执，发放贷款。

贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商在本行营业部设立的账户上。10．贷后检查个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。11．贷款收回客户在我行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。本流程未尽事项以本行《个人住房（商业用房）贷款管理办法》规定执行。- 1 -