房贷利率上升但火热的楼市降温缓慢

加里·尼尔森开始看到亚利桑那州弗拉格斯塔夫炙手可热的房地产市场正在降温的迹象，比如更多的买家退出，房屋需要更长的时间才能出售。

ArizonaRealtors总裁表示，在经历了两年激烈的竞购战和巨大的增长之后，房价飙升和抵押贷款利率上升的“双重打击”是一个可喜的转变。

“我们将迎来一种活动平台，”尼尔森说。“也许事情会慢一点。我希望这就是我们所看到的。”

美联储预计将在周三宣布20多年来最大幅度的加息，即0.5个百分点，因为它竞相削减40年来的最高通货膨胀率，并平息在大流行时代被增压的房地产市场。

美联储加息和缩减庞大资产负债表的计划已经将30年期固定利率抵押贷款平均水平推高至5%以上，远高于一年前的2.98%。更高的抵押贷款导致了市场降温的一些迹象，即使市场仍然很热。

根据贸易组织抵押贷款银行家协会的数据，接近4月底，抵押贷款购买申请比去年同期下降了17%。根据Redfin的数据，在过去的四个星期里，大约14%的房屋销售价格下降，高于3月份销售价格较低的房屋的11%。在抵押贷款业务下滑的情况下，富国银行甚至解雇了房屋贷款员工。

根据全国房地产经纪人协会的数据，3月份成屋销售下降2.7%，为连续第二个月下降。这种转变正在全国各地上演。据该集团称，3月份中西部(4.5%)、南部(3%)和东北部(2.9%)的销售额下降，但西部保持稳定。

Redfin副首席经济学家TaylorMarr表示：“如果我选择一个指标作为领先指标，那就是抵押贷款利率以历史上最快的速度上升。”“这是市场正在发生变化的最早迹象之一。”

抵押贷款利率从3.5%跃升至5.5%，可以为每月的房屋支付增加数百美元，从而缩小人们负担得起的房屋选择。

政策制定者尤其担心房价，因为它能够推动整个经济的通胀。例如，住房约占用于衡量消费者价格指数的商品和服务篮子的三分之一。如果住房成本不很快放缓，整体通胀将更难缓和到更正常的水平。

在过去的两年里，低利率、国会的刺激援助以及人们选择居住和工作地点的灵活性共同推动了对少数可用房屋的需求，导致房价飙升。根据NAR的数据，3月份现有单户住宅的平均售价与去年同期相比上涨了15.2%。

房地产经纪人、买家和房地产专家注意到了一些降温，但他们表示市场仍在搅动。例如，卖家可能会收到10个报价，而不是20个。但专家表示，房地产市场要恢复正常还有很长的路要走。

BoiseRegionalRealtors总裁BeckyEnrico-Crum每周工作7天以满足需求。而且她预计不会很快放缓，因为建筑商无法跟上。如果博伊西地区没有其他房屋挂牌出售，房屋供应将在大约三周内用完。

“人们会想，‘这能走多高?是泡沫吗?我们会崩溃吗?”恩里科-克鲁姆说。“我们真的没有，因为它只是回到简单的供求关系。”

在纽约的哈德逊河谷，随着较富裕的家庭从纽约市搬迁并购买了少数可用的房屋，纽约的哈德逊河谷房价出现了全国最快的增长。纽约阿尔斯特县的经纪人助理瑞恩巴斯滕说，他没有看到下降，特别是在新的移植手术带来了资金支出的情况下。

“在过去的两个月里，利率从3.5%上升到5.5%，这是一个巨大的增长，我认为这根本不会影响竞争，”巴斯滕说。

“如果它达到6、7或8(%)，那么人们可能对此有下意识的反应，但我还没有看到，”巴斯滕补充道。

但该国另一边的转变可能会开始讲述一个不同的故事。根据家庭旅游技术公司ShowingTime的数据，与2022年的第一周相比，到3月底，在加利福尼亚州，待售房屋的参观人数下降了21%。这与去年同期形成鲜明对比，当时加州的巡演活动攀升了76%以上。

Redfin研究显示，在洛杉矶和奥兰治县，2月份申请抵押贷款的购房者数量与去年同期相比下降了18%。在旧金山和圣地亚哥，下降了13%。那是在美联储今年首次加息之前。

即使美联储试图解决房地产市场问题，其工具也是有限的。加息不能盖房子。由供应链问题和劳动力短缺推动的分区规则和建筑成本使建筑商更难满足需求。

但与其他经济领域相比，美联储可能对房地产市场的通胀有更多的控制权。俄罗斯入侵乌克兰可能会使能源价格在一段时间内保持高位。中国制造业中心因冠状病毒而持续关闭，引发了新一波供应链短缺，这也可能使价格持续上涨的时间超过预期。

预计美联储主席杰罗姆鲍威尔将在周三为期两天的政策会议结束时更多地谈论不确定性，以及它是否会阻碍抑制通胀的努力。

最近几周，几位政策制定者将不断上涨的住房成本作为减轻家庭负担的重中之重。

“随着住房成本继续上涨，住房可能会成为家庭预算中越来越大的一部分，”美联储理事克里斯托弗·沃勒在3月的一次演讲中表示。“我将更密切地关注房地产，以判断货币政策的适当立场。”

沃勒在没有检查的情况下将他在圣路易斯的房子卖给了一个全现金买家，上个月他说：“我正试图在华盛顿(DC)买房子，市场很疯狂。”

该国有些地区的住房成本飙升得如此之多，提高利率可能需要很长时间才能缓解这种痛苦。

Redfin数据揭示了佛罗里达州坦帕市的一个鲜明例子，购房者需要每年赚取67,353美元才能支付该都会区每月1,684美元的典型抵押贷款付款。据Redfin称，这比去年同期增长了近48%，是美国所有主要都市区中增幅最大的。

在附近的圣彼得堡，鲍勃·詹金斯被夹在中间。大约44年前，他和妻子Dianne以54,000美元的价格买下了他们的三居室两卫住宅，之前从未认真考虑过搬家。但最近，他们被Zillow的最新消息轰炸了，他们的房子价值飙升，徘徊在835,000美元左右。BobJenkins将其描述为“坐在这堆现金上”。

他们考虑卖掉房子并租一间宽敞的公寓，并希望他们不必支付超过1,900美元的费用，这大约是他们每月的抵押贷款、保险和财产税的账单。但是，由于大流行期间该地区的平均租金上涨如此之多，他们在那个价格范围内找不到任何东西。

“在某种程度上，我们觉得我们应该兑现，”鲍勃詹金斯说。“以另一种方式，我说，'我们要去哪里?'”