美国房地产市场是否正在走向价格调整

根据标准普尔CoreLogicCase-Shiller美国全国房价指数，2021年美国房价上涨18.8%。在2022年前三个月，房价继续上涨。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，“3月份所有住房类型的现房价格中位数为375,300美元，比2021年3月(326,300美元)上涨15.0%，因为每个地区的价格都在上涨。这标志着连续121个月同比增长，是有记录以来最长的连续增长。”

尽管房价飙升，但由于抵押贷款利率快速上升和持续的供应短缺，近几个月销售步伐放缓，人们对美国房地产市场的整体健康状况越来越担忧。Redfin最近的分析表明，至少有一些购房者已经转而观望。但同样的分析表明，大约54%的房屋售价仍高于标价。

鉴于房地产业在美国经济中发挥的巨大作用，值得考虑的是我们是否正在接近房地产市场的拐点。美联储终于意识到需要提前加息以遏制飙升的通胀压力的迹象已导致债券市场重新设定利率预期。因此，30年期抵押贷款利率最近飙升至5%以上(自2021年12月以来，平均抵押贷款利率上升了2%)。

尽管抵押贷款利率上升影响了买家未来推高房价的能力，但目前尚不清楚今年中位销售价格是否可能出现实际修正或持续下降。在需求方面，一些有利的结构性驱动因素仍在发挥作用。首先，千禧一代正在成为首次购房者的最佳选择。根据NAR最近的一份报告，“到2021年，年轻千禧一代(23至31岁)和年长千禧一代买家(32至41岁)的总份额从前一年的37%上升至43%。”

其次，部分白领从一线城市向二线城市转移，在人口快速增长的城市和郊区产生了大量新的和持续的住房需求。《财富》杂志的肖恩·塔利(ShawnTully)指出：“家庭办公经济让家庭摆脱了成本高昂的沿海城市，涌向经济实惠的阳光地带城市，极大地推动了他们的市场。”

第三个因素与房价租金比有关。虽然快速增长的大都市(博伊西、凤凰城、奥斯汀等)的房价租金比急剧上升可能令人担忧，但近几个月全国租金的惊人增长可能会成为潜在购房者的推动因素.

从本质上讲，对租金持续快速上涨的预期可能会迫使一些人考虑成为拥有固定且可预测的每月抵押贷款付款的房主。房地产可以作为通胀对冲的事实是一个额外的好处。

最后，财力雄厚的企业买家和投资者的出现一直是维持需求的一个因素，尤其是在阳光地带的城市。私人投资者正在与首次购房者竞争并经常出价超过首次购房者。

在供应方面，房屋库存继续保持低位。在2007-08年的崩盘之后，新房建设(尤其是单户住宅)在十年间停滞不前，这一事实使美国出现了严重的供应短缺。高昂的材料成本和供应瓶颈进一步阻碍了房屋建筑商加快新建筑的步伐，并推迟了新单位的上市时间。

此外，许多现有房主不愿意或无法将他们的房屋投放市场。许多近年来锁定在历史低位抵押贷款利率的人不愿冒险进入炙手可热的房地产市场，他们可能不仅要付出高昂的代价才能找到新房，而且还可能面临更高的抵押贷款风险速度。新房和现房库存不足可能会在短期内保持价格上涨。

虽然2022年房地产市场不太可能出现调整，但房地产行业面临着几个严重的逆风。与住房负担能力相关的问题越来越多，构成了越来越大的威胁。在该国的许多地区，尤其是在租金和房价都大幅上涨的大都市地区，家庭用于住房相关开支的每月预算部分已远远超过理想或可持续的水平。(通常，将大约30%的月收入用于租金或抵押贷款[和HOA]付款被认为是理想的。)

目前，尽管房价上涨，但非常紧张的劳动力市场和强劲的家庭资产负债表为维持房地产需求提供了足够的压力。随着美联储姗姗来迟地转向鹰派并实施激进的加息以对抗通胀，2023年经济硬着陆的风险肯定存在。一旦更高的利率冷却经济足以导致失业率上升，更多的家庭将面临难以支付与住房有关的开支。

达拉斯联储最近的一项研究提出了以下严厉警告：“我们的证据表明，自2000年代初的繁荣以来，美国房地产市场的行为首次出现异常。某些经济指标——尤其是房价与租金的比率，以及价格与收入的比率——有明显的担忧理由，这些指标表明2021年的房价似乎越来越与基本面脱节。”

一个缓解因素是金融部门这次没有降低借贷标准，这可能会降低房地产市场最终降温时对实体经济造成更广泛冲击的风险。