我们需要公共住房而不是经济适用房

所有权负担能力。”这是我们在家庭餐桌上、新闻媒体和立法机构中向自己讲述的关于住房危机的故事的概念指南针。这个故事中高贵的失败者是那些做了所有正确事情的人——那些在错误的时间出生的潜在房主。

诚然，这些潜在的买家可能被投资者搞砸了，他们的投机性房地产企业得到了政府的帮助和教唆。但这种投资只是加速了深度私有化市场供应不足所带来的集体行动问题。整个悲伤的故事只不过是市场的无情运转，一个像季节更替一样自然的故事。

北美租金继续飙升。这种增长不仅限于受欢迎的特大城市，而且也越来越多地蔓延到中型司法管辖区。在投机、社会住房匮乏和监管松懈的推动下，可负担租赁危机在过去 20 年中逐年加剧。随着东海岸到西海岸生活成本的指数级增长，很少有出口出现在寻找出路的租户面前。

因此，一方面存在负担能力危机——租金负担能力肯定存在危机。然而，另一方面，这种框架只见树木不见森林。住房的相对负担能力不仅仅是其位置和总体供应水平的副产品。当住房商品化时，负担不起是不可避免的。固定住房市场的主要障碍之一是财产所有权对许多人来说是防止退休后陷入贫困的唯一保障。

购买房屋所有权

毫不奇怪，住房的主要问题被认为是缺乏负担能力。在 1920 年代的房地产营销活动之后，房屋所有权转变为历史学家里克·珀尔斯坦 (Rick Perlstein)所说的中产阶级“与生俱来的权利”——美国人和加拿大人“将道德美德和高尚的公民身份归于这一仪式”。

购房是大多数美国人和加拿大人做过的最重要的投资。国家梦是通过买房来实现的，而美好的生活——退休、教育——也正是靠着买来的。珀尔斯坦写道，取代政府主导的住房努力，让“美国人住在他们自己拥有的房子里，并要求更多人加入他们的行列，成为美国版凯恩斯主义的重要组成部分。”

加拿大租房的盛行最初意味着，在上个世纪的大部分时间里，该国在房屋所有权估值方面与美国有所不同。然而，在 20 世纪的最后 30 年，加拿大的房地产市场变得比其南部邻国更加疯狂。仅在过去的二十年里，加拿大房地产市场的价值就增长了 375%。

在这两个国家，所有权现在被认为是中产阶级的基石，大约三分之二的人口享有。按人均计算，加拿大的房主比南部的邻居领先一两个百分点。这种向房屋所有权转变的政治影响是相当大的。正如 Perlstein 所说，“一个依赖于房屋所有权的社会民主主义总是一个准备吞并自己的社会民主主义。”在这种情况下，市场是有房者财富的仲裁者。因此，它们的稳定和繁荣受制于市场的变幻莫测和不稳定性。珀尔斯坦甚至争辩说，这个阶层通常“对维护家庭价值比扩大社会团结圈更感兴趣”。

房屋所有权增加带来的反动政治表现在诸如红线等种族主义政策上。这些排他性政策是恐惧的结果——所有这些都是神话——邻里整合会降低财产价值。今天的“邻避主义”(不在我的后院)是对类似焦虑的一种表达。这就是 NIMBY 与密集化和经济适用房项目作斗争的原因。

拥有房屋的政治，无论多么可恶，都源于理性的经济焦虑。对于富裕的市中心以外的普通房主来说尤其如此。代替强大的公共养老金——以及作为经济萧条时期普通公民的财富来源——房屋所有权对当今的重大问题提供了一种反常的回应。事实上，推动拥有住房的动力不仅来自政府的支持性政策，还来自我们微薄的社会安全网和陷入困境的经济。新自由主义政府乐于让住宅不仅作为居住地，而且作为退休计划，替代不稳定且经常掠夺性的租赁市场，并模拟消费者财富效应。

代替强大的公共养老金，房屋所有权对当今的重大问题提供了一种反常的反应。

解决当前危机如此困难的原因在于，一切都令人头晕目眩。这些系统的相互依存性使得在不影响经济领域的情况下实施有效的改革是不可能的。因此，住房危机是一个不会停止的问题。结果，尤其是在加拿大，市场不稳定性不断增加。加拿大目前对住房的依赖比美国在上一次泡沫最严重时高出 50%，这意味着可能会出现某种崩溃——如果只是部分崩溃的话。住房危机给我们带来了双重束缚。加拿大政府意识到住房状况难以为继。但戳破泡沫会造成崩溃，这对任何执政党来说都是政治自杀。

与此同时，普通人遭受房价和租金飙升的影响。不过，如果有一线希望，那就是这种疯狂的情况——最近因大流行而加剧——可能有助于揭露房屋所有权故事中的缺陷。是时候认识到房屋所有权——作为福利国家的替代品——是遮蔽解决方案的遮羞布，它为每个人提供了过上体面生活的机会，而不仅仅是那些做所有正确事情的应得的潜在房主。

这是一个地主的世界

在加拿大和美国，很少有企业能像房地产投机那样可靠地赚钱：擅长 TikTok 的房地产投资者拥有巨额收益，这让他们的投机投资显得漫不经心。房地产投资信托和部分所有权——通过将出租物业分割成股份，将股份所有者转变为迷你房东——为人们，甚至是无财产的人，提供了更多从危机中获利的方式。

从历史上看，房地产市场是“小资本家”的领地。然而，在 2000 年代，正如杰米·希尔顿 (Jamie Shilton) 所写，住房转变为一个以企业整合和更积极的“降低成本和增加收入的管理技术”为主的行业。过去，租户维权人士主要与个别房东争吵，现在他们面对的是受制于股东的跨国公司。

希尔顿指出，地主主义一直是低利润的企业。受租赁法限制，需要大量资本支出，住房不容易产生高回报。削减成本——例如，通过忽视房产，或驱逐更富有的租户——一直是增加利润的一种策略，体现在贫民窟领主的刻板印象中。这种“盈利困境”——相对于必要支出规模而言利润微薄的问题——仍然困扰着住宅业主。然而，今天的养老基金或投资银行家业主经营的规模庞大——拥有庞大的资产组合——使他们能够通过协调和规模经济来解决这个问题。

在全球范围内，房地产行业吸引了大量的投资资本。在低利率和低廉的持有成本的帮助下，各种投资者和基金自大乱以来一直在疯狂投机，在供应不足的市场中占据越来越大的份额。在加拿大和美国，结果都是在两个方面受到挤压：由于商业投资放缓以及房价和租金价格飙升，好工作岗位减少。两者都是世界各地千禧一代的代际试金石——证明某处某处出现了严重错误。

即使是市场上最大的捍卫者也承认全球住房危机已经失控，尤其是加拿大的本土危机。普通人，其中许多人可能是另一代人的房主，已经被完全排除在市场之外。

面对这场危机，美国和加拿大的政治阶层基本上都保持沉默。迄今为止，社会运动已被证明无法在高度本地化的环境之外要求变革。提供的解决方案是重新加热的非解决方案——弱茶税和无牙可负担性计划。从政治上提供的政策选项中评估政策选项很容易忘记在解决问题时需要考虑的真正可能性。确实突出的例外——伯尼·桑德斯的住房保障或伊尔汗·奥马尔的“全民住房”立法——在一个重要方面与众不同：突出社会住房。

死产住房计划

凯瑟琳·鲍尔 (Catherine Bauer) 在新政席位上的席位让这位年轻的城市规划师和活动家在 1937 年声名鹊起。大萧条的破坏令鲍尔震惊并受到欧洲海外倡议的启发，鲍尔与美国劳工联合会(以及当地美国袜业工人联合会等工会组织工人的住房项目和劳工主导的住房运动。这位年轻的活动家 1934 年的著作《现代住宅》，包含她对住房的愿景：为“使用而不是盈利”而建造的高质量房屋，存在于外部投机市场，并且每个人都能负担得起。在全国各地争取工会高层的支持后，她的政治影响力越来越大，后来赢得了富兰克林·D·罗斯福的信任。国家进入公共住房的初稿——1937 年住房法案——由鲍尔本人撰写。

《住房法》是向前迈出的一大步，但远非完美。正如爱德华·格茨 (Edward Goetz) 在《新政废墟》(New Deal Ruins) 中所说的那样，“出现的计划受到严重损害，严重限制了其实施。”住宅“被迫遵守严格的成本和财务控制”，因此通常仅限于非常贫穷的人。由于收入水平没有多样性，大多数公共住房项目——尽管不是全部——缺乏繁荣所必需的社会力量和财政支持。这些项目年久失修，很容易成为政治对手嘲笑的对象。鲍尔在她的职业生涯中对这种可能性进行了有先见之明的观察。正如 Gail Radford总结的那样：“仅针对穷人的住房计划在政治上不受欢迎，也不会繁荣。[Bauer] 相反希望争取广泛的美国人支持联邦政府直接支持他们自己想要的住房。”

政府住房在来到美国几十年后才来到加拿大。在第一次世界大战退伍军人积极分子的推动下，联邦政府为 1920 年代从前线返回的士兵提供了一些住房。1930 年代也有少量低收入出租屋的建设，但该国直到二战后才出现主要的公共住房计划。加拿大第一个针对城市工作贫困人口的主要公共住房项目是 1947 年多伦多的摄政公园综合体，随后是 1959 年蒙特利尔的 Habitations Jeanne-Mance。

由于资本主义黄金时代战后经济的稳定增长及其快速的城市化、人口增长和劳工左翼力量，住房供应在 1960 年代更加系统地扩大。飙升的人口对出租房屋的需求比美国高得多，加拿大和欧洲国家之间的相似度更高。结果，公共和私人租赁在 1960 年代和 70 年代都大幅扩张。尽管如此，大量的联邦支持增强了潜在房主的购买能力。与 1970 年代和 1980 年代的全球趋势保持一致，加拿大的房屋拥有量增加，导致中产阶级的租金需求减少。

整个战后时期的保障性住房，虽然严重不足以满足实际需要的规模，但仍享有相对政治可行性的地位。历史学家肖恩·珀迪(Sean Purdy )写道： “尽管联邦政府在住房方面的绝大多数援助将针对房主、金融机构和开发商，但在 1940 年代后期至 1960 年代期间，国家对低收入人群的投资存在短暂的政治空间。住房被认为是一个可行的选择。”Jason Hackworth在他的另一半生活在哪里的文章中指出，由于“当地租户管理、混合收入以及与周围社区的融合”，活动家和学者认为加拿大的合作社会住房项目是成功的。

这些项目反驳了将公共住房视为犯罪猖獗的贫民区的看法。保障性住房项目的成功高度依赖于居民收入范围的存在——较富裕的租户有助于“补贴”他们较不富裕的租户。正如保罗·E·威廉姆斯( Paul E. Williams)所写，多样化的收入也有助于抵制“种族隔离、贫困集中以及来自附近房主的经常恶毒的反对”。