强大的鸡尾酒推动了过去两年的爆炸性房地产市场变化

长期低利率、高于平均水平的季节、创历史新高的商品价格以及家庭农民持有的股权水平的空前组合，一直是推动农村房地产市场在过去两年创下历史新高的强大鸡尾酒。

布里斯班的一位行业听众最近听到，再加上风险偏好较高的年轻一代农民现在接管了家庭经营，环境为放牧和农业财产价值的“显着”变化创造了一场完美风暴。

在墨尔本和布里斯班联合举办的估价师HerronToddWhite年度房地产简报会上，HTW墨尔本办公室估价师GraemeWhyte使用他公司的年度澳大利亚放牧财产指数数据来说明已经发生的巨大变化。

如下图所示，自HTW上次于2020年发布其年度房地产更新以来，从房地产市场价值的角度来看，大量的水已经从桥下流过。COVID去年迫使取消了该活动。

“从很多方面来说，这是一个非常激动人心的时刻——我们之前没有人看到过过去两年发生的那种变化——而且我们中没有多少人会预料到它会像以前那样剧烈，”怀特先生说。

他说，这是一组独特的情况。

“我不记得有这么长时间看到过像现在这样低的利率。这对所有房地产市场产生了影响，改变了人们的心态。”

“最重要的是，房地产价值的快速增长对生产商的资产负债表产生了巨大影响。现在每个人的资产水平都比以前高得多，而且他们的借贷能力要大得多。”

“突然之间，低利率与更大的借贷能力、普遍的好季节和高商品价格相结合，它为市场提供了动力。”

怀特先生说，另一个因素是农业现在被视为一个“令人兴奋”的领域，吸引了更多的年轻人回去参与家庭农业业务。

“发生了很多代际变化，下一代相当雄心勃勃——我们认为他们有更高的风险偏好。如果您未满30岁，您从未真正见过市场低迷。我相信这也会对事情产生影响，”他说。

“正是买家的需求导致了房产价值的非凡上涨。在过去的两年里，农民和牧民认为现在是进入这个行业的好时机，并且已经准备好支持自己购买更多的土地。”

在解决这个问题时，从这里会发生什么?怀特先生说可以得出一些结论。

“所有的评论都在说利率会上升，但没有人敢说会上升多少或何时上升。这可能会稍微缓和一些事情，但没有人预料到十年或15年前的水平。”

他建议，不断上升的投入成本是影响许多生产商市场的大问题。

“目前做所有事情的成本更高——无论是过去几年化肥价格翻了一番，还是燃料价格上涨。劳动力稀缺且价格昂贵，进口机械价格上涨。开展业务的成本已经全面上升，并且正在产生重大影响。”

“对于牛肉生产商来说，成本上涨可能不会像种植企业那样严重，考虑到牛的价格，他们可能只是耸耸肩。但对于那些考虑在未来几个月种植作物的毛利率的人来说，成本已经急剧上升。”

话虽如此，但总体而言，很难看到有任何因素推动牛肉或小麦价格大幅走低，而且还没有人预测干旱状况会恢复，怀特先生说。

放牧性指数反映戏剧性趋势

HTW的年度澳大利亚放牧物业指数基于澳大利亚+2000公顷的所有物业销售。该理论认为，在该规模限制下，它很可能是涉及的放牧财产，而不是混合农场或种植。该指数根据通货膨胀进行了调整。

如下图所示，追溯到1980年，过去两年的价值增长(以美元/公顷为基础)在41年的记录数据中从未如此大。

“就像所有图表一样，它显示了一些起伏，以及横盘整理的时期，”怀特先生说。

“例如，2008年左右的时期(图表右侧的平线区域)对于许多农产品来说是一段艰难的时期。但从大约2015-16年开始，情况，尤其是大宗商品价格，开始好转，”他说。

“两年前，我们说是的，市场已经上涨，而且大幅上涨，事情又回到了正轨。但从情节中可以看出，在过去的两年里，有人向市场投放了一些火箭燃料。特别是在放牧部门，市场刚刚爆发，”怀特先生说。

在下面的第二张图中，根据全国面积超过250公顷的房地产交易价格(在澳大利亚南部获得更多的种植业，以及相对更多的销售)，趋势线非常相似。

物业周转

“看到这样的爆发式增长，自然会问，这是怎么回事?有什么我们需要更好地理解的吗?”怀特先生说。

他说，影响指数趋势的因素之一是每年涉及的销售数量。

在全国范围内，下图描绘了过去21年澳大利亚每年记录的房地产销售数量，超过250公顷。

2015年左右明显出现了高峰，在此之前，2000年代初的房地产销售量要大得多，当时营业额达到每年4000套以上的峰值，然后在2010年降至2300套左右。

怀特先生说：“最近几年的销售数量一直相对稳定——如果在过去几年里有什么增加的话。”

“我们经常谈论供应有限，市场上没有足够的房产来满足需求。在某些地区可能确实如此，但最近的实际交易数量并没有下降。”

怀特先生深入研究了澳大利亚南部房地产市场的不同地区，使用下表按地区说明了自2007年以来维多利亚州广亩(+150公顷)的房地产价格。

“它显示出类似的趋势——维多利亚的某些地区有时比其他地区发生了更明显的转变，但在过去几年中，该州几乎所有地方的价值都出现了显着提升。

当把吉普斯兰、维多利亚中部和维多利亚西部加在一起时，每公顷的费率并没有太大的不同。

比较过去14年维多利亚州+150公顷的销售数量，过去两年的销售量略有增加，但仍低于早先的趋势。

“这并不奇怪——今天在销售中实现的价值水平将撼动一些供应商，并且将会发生一些代际变化。至少可以说，现在出售的时机还不错，因此更多维多利亚时代的房产进入市场也就不足为奇了。”

如图所示，维州西部的活动量最大，尤其是Mallee和Wimmera。

新南威尔士州

在新南威尔士州，结果再次显示近年来平均价格稳步上涨，尽管统计数据(和下图)可能有点误导，显示过去12个月的趋势趋于平稳。

“当我们查看新南威尔士州的数据时，2021年的销售面积要大得多——比前一年多售出约35-40%的公顷土地——其中很多销售是新南威尔士州西部较干燥的国家，而不是该州东部地区，”怀特先生说。

“所以从统计上看，虽然中位价格看起来已经趋于平稳，但我们认为它没有——这只是价值相对较低的销售数量增加。”

怀特先生展示了下表，以说明自2011年以来维多利亚和新南威尔士州各种房产类型的单位价值变化。

如表所示，十年间价值的百分比变化范围从Mallee的种植国225%和新南威尔士州南部放牧的266%到Wimmera种植、西部地区(NSW)放牧和西南Riverina混合种植的500-540%/放牧。

他说，在更安全的降雨区已经看到了真正的变化。

“例如，十年来里维纳南部和新南威尔士州南部发生的事情非常了不起。新南威尔士州南部已经从十年前的300美元/DSE涨到现在的1100美元/DSE，农民们正在排队购买，因为他们知道他们可以在这个水平上赚钱。

追溯5-10年，Riverina主要是大规模灌溉、水稻、奶牛养殖，高度依赖水。

千年干旱确实摧毁了这些行业，该地区遭受了巨大的损失。价值仍然相当低迷，但人们意识到，有了良好的土壤和合理的17-18英寸降雨量，他们就不必“灌溉”。

“它可以变成旱地农业或饲养牲畜。因此，该地区的企业活动发生了一些变化，”怀特先生说。

“在过去的两年里，在某些情况下，价值翻了一番。但这些并不一定是我们在头条新闻中看到的大地产，”他说。

“这些主要是较小的农场和牧场，代表了农民对农民的交易，但突出了农民和牧民目前的信心。”

一些是在他们的基地附近购买额外国家的买家。

“我认为，这种增长在农业领域是前所未有的，”怀特先生说。“我们不习惯看到如此规模的增长水平——但我们一直如此。”

塔斯马尼亚

怀特先生说，塔斯马尼亚州超过150公顷的房地产交易样本量远小于大陆各州，这意味着几年来的结果必须“持保留态度”。

然而，结果显示，塔斯马尼亚北部是最近发生大部分交易活动的地方——当考虑到塔斯马尼亚北部进行何种类型的农业时，结果并不令人惊讶。