澳大利亚的洪水危机如何影响高需求地区的房地产价格

过去一年，昆士兰东南部和新南威尔士州北部的房地产价格飙升，但这些令人垂涎的地区也受到最近洪水的最严重打击。数以千计的房屋暂时或永久失去，许多地区将不得不从头开始重建。

这些极端天气事件的频率一直在增加，但房地产专家认为，要抑制买家需求，需要的不仅仅是降雨。

两次风暴之间的平静

2011 年，布里斯班经历了一场被报道为千载难逢的洪水，摧毁或至少损坏了该市及周边地区的数百所房屋。2 月，它再次发生。早在 2017 年，大利斯莫尔就遭受了人们记忆中最具破坏性的洪水之一，但该市和更大的地区刚刚经历了一场重演。

在此类自然灾害发生后，CoreLogic 的澳大利亚研究主管 Eliza Owen 研究了当前的洪水将如何影响房产价值、租金和住房供应。

“在 2011 年布里斯班洪水之后，该市的住宅价值从 2011 年 1 月到 2012 年 1 月持续下跌，跌至 -6.1% 的最低点。

“在 2011 年 11 月以来的几次现金利率下调之后，这种下降开始进入复苏模式。然而，直到 2014 年 3 月，住宅市场才完全恢复了 2010 年 12 月记录的价值，”她说。

欧文女士补充说，在布里斯班的洪水期间，影响房价的因素有很多，因此很难将矛头指向大自然。

“从 2010 年中期开始，布里斯班的住宅价值已经呈下降趋势。这种下降是由资源繁荣期间货币政策收紧以及澳大利亚从全球金融危机中复苏引发的。”

也许 2011 年和 2022 年市场之间最大的差异之一是这些破坏性极端天气事件之间的时间长度。

2011 年，自 1974 年以来，该地区没有发生大洪水，这种性质的洪水被认为是“百年一遇的事件”。

就在五年前，当利斯莫尔经历上一次大洪水时，LGA 的住宅价格中位数为 325,747 美元，但当洪水再次袭来时——在大流行后涌入该地区后——这一数字上涨了 67.2%，达到645,252 美元。

“从 2017 年的利斯莫尔住宅价值来看，住宅价值升值在 2017 年年中至 2020 年年中期间相对较低，尤其是在单元房领域。然而，由于过去一年半的价值增长加快，价值实际上从未跌破 2017 年 3 月的水平，并且截至 2022 年 3 月显着更高，”欧文女士解释说。

她补充说，在 2017 年至 2020 年期间，由于银行贷款条件的临时变化，Lismore 的房屋价值也出现了澳大利亚房地产市场的大幅下滑，这使得难以区分过去洪水的影响。

大自然母亲不控制房价

欧文女士表示，考虑到供应处于极低水平，洪水似乎不太可能抑制需求。

“我认为从历史上看，极端天气事件不足以推动房地产市场的调整，尤其是极端天气事件减少了住房存量，实际上可能对树木/海洋变化市场的部分构成上行压力。不容易发生洪水。对于高度易发地区的个别房产来说，情况就不同了，在这些地区，更高的保险费将被计入价值中。”

即使在最近的洪水之前，Northern Rivers 地区也有 2300 套房屋短缺。本周，新南威尔士州政府证实，在该地区进行了 4200 次破坏影响评估后，有 2195 所房屋和企业被认为不适合居住。

MCG Quantity Surveyors 的主管 Marty Sadlier 表示，洪水和风暴可能会引发一波保险不足的浪潮，最终可能使房主损失数千或数十万美元。

“最近的天气对大量业主造成了严重破坏，但随着许多人意识到他们的保险严重不足，情况可能会变得更糟。悲剧在于，我们几个月前就预测到了这件事——而且这是完全可以预防的。”

萨德利尔先生说，他强调了 2021 年 6 月迫在眉睫的危机，因为多种因素导致大流行后建筑成本飙升。

“在大流行之前，保险公司的数据显示，83% 的业主已经投保不足。我们现在认为这个百分比要高得多——事实上，如果现在没有接近 100% 的业主处于危险之中，我会感到惊讶。”

洪水将如何影响需求?

无论是布里斯班和昆士兰东南部，还是北部河流，这些反复发生的事件——以及它们之间更短的时间——自然会影响买家在这些市场购买的态度，在洪水风险较低的市场创造更大的需求，并导致更高的保费.

PRD Real Estate 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 博士表示，此类事件可能为准备自担风险进行购买的买家提供机会。

“通常情况下，在洪水事件发生后，买家和投资者会更加意识到风险并犹豫在该地区购买。这使得长期在寻找房产的买家可以进入市场，因为他们知道他们可能需要支付更高的保险费，”她说。

“在供应不足的市场，特别是在某些通常宜居性较高的地区，通常可以减轻洪水破坏的风险。”

欧文女士说，有许多因素可能会影响需求。

“首先是极端天气事件变得越来越频繁，因此这可能会被纳入购买决策并让人们望而却步。我们可能会进入一个更紧缩的信贷环境，这可能会引发住宅价值的下降，因为新借款人能够取出更少的钱。”

在昆士兰东南部和新南威尔士州北部看到全球健康危机引发的空前数量的国内移民之后，欧文女士说，一场自然灾害可能会让一些城市逃亡者重新考虑他们的计划，或者改变方向。

“我认为只针对那些一直被自然灾害淹没的地区。对于那些一直在考虑搬到澳大利亚偏远地区或昆士兰东南部的人来说，这可能会让他们停下来。

“但也有受欢迎的树木变化和海洋变化市场，如蓝山、纽卡斯尔和塔斯马尼亚的部分地区，这些地区气候温和、海拔高、极端天气事件发生率较低，从长远来看仍将有很高的需求。”