房地产市场的下一步是什么

当大流行开始时，关于病毒和公共卫生的问题占了上风。随着时间的推移，人们问：“当世界关闭时，你在哪里?”

对于 2020 年下半年和去年进入房地产市场的人来说，问题变成了：“你想去哪里?”

去年多股力量碰撞，导致房地产市场打破以往记录。房屋在短短几天内售出，价格飙升，库存降至历史低点。道格拉斯·艾利曼纽约和东北部总裁兼首席执行官理查德·费拉里说：“需求来自于在你所居住的家中感到幸福的重要性。”“对于许多现在不想再等三到五年来改变生活的美国人来说，它的日程安排提前了很多。”

随着人们在持续的在家工作安排中寻求更多空间，以及来自纽约和波士顿的城市居民迁移到这里或寻找第二个家，需求加速。单户住宅的平均价格同比上涨近 13%，达到 315,000 美元。

房地产经纪人表示，随着供应量进一步下降，未来几个月的需求可能会保持高位。2022 年初，全州库存不足两个月，比典型市场少四个多月。

“在我看来，大流行已经改变了世界的未来，”威廉·皮特和朱莉娅·B·费·苏富比国际地产公司总裁兼首席执行官保罗·布鲁尼奇说。“我不认为这是一个时刻，我认为这是一个转变。”

在这里，随着新的春季购房季节的到来，我们向康涅狄格州的房地产专业人士询问了买家和卖家心中的关键问题。

价格能涨到多高?

当然，价格直接受到需求的影响，房地产专家表示需求不会很快减弱。但它们并没有像以前那样快速上涨，康涅狄格州的代理商表示，他们预计今年价格将趋于平稳或继续小幅上涨。

从 2020 年到 2021 年，单户住宅的中位价上涨了近 13%——从 307,000 美元上升到 345,000 美元。根据 SmartMLS Inc. 的数据，2019 年的价格为 268,000 美元。

“没有人有水晶球，但最终价格会趋于平稳，”法拉利说。“随着这里的需求，他们只会上涨这么多。”

Berkshire Hathaway HomeServices 新英格兰、纽约和哈德逊河谷地区总裁兼首席执行官 Candace Adams 表示，部分原因可能是利率上升。一直处于历史低位的利率今年可能会上升几次，这可能会略微抑制需求。

但康涅狄格大学房地产与城市经济研究中心金融学教授杰弗里科恩表示，到 2022 年的头几个月，价格可能不会有太大变化。“你可能会看到一些波动，但至少到今年上半年，我看不到任何显着的增长或显着的下降，”科恩说。

利率是怎么回事?

康涅狄格大学的科恩说，美联储已经表示计划在今年提高利率，这意味着抵押贷款利率将会更高。美联储为商业银行的借款设定利率，而这些利率的上涨将惠及消费者。

科恩表示，利率将是 2022 年最重要的市场指标。“尽管在短期内，由于需求积压，利率小幅上调可能不会产生巨大影响，但我认为在 6 到 12 个月内这可能开始成为一个因素，取决于利率有多高，”他说。小幅上调不太可能产生大的影响，而且利率通常对奢侈品市场的影响微乎其微。专家说，即使有所增加，与历史利率相比，利率仍然很低。

亚当斯说，当利率上升时需求可能下降是她告诉房主这是出售的好时机的原因之一。不过，这可能需要一些时间才能发挥出来。康涅狄格州房地产经纪人协会主席 Tammy Felenstein 说：“他们一直在谈论利率上升，而且利率上升了一点，但还不足以抑制需求。”

库存是否足以满足需求?

经纪人说，这还不清楚，尽管在典型的年份，春季和秋季会有更多的房屋上市。“我们预计 2022 年卖方市场将强劲。我认为库存不会再下降 40%，但至少在 2022 年前两三个季度，我们仍将其视为卖方市场，”法拉利说。

代理商表示，库存将是 2022 年最值得关注的事情。Multiple Listing Service 的 2021 年年终报告显示，与 2020 年相比，全州的库存供应量下降了近 38%，至 1.5 个月。月供应量描述了在当前市场条件下出售市场上所有房屋所需的时间。根据全国房地产经纪人协会的数据，从历史上看，适度的价格升值伴随着大约六个月的供应。

“它是房间里最大的大象，”费伦斯坦说。“这是一个历史性的持续、耗尽的库存水平，比我们所见过的还要多。不仅仅是康涅狄格州，在全国范围内也是如此。”

经纪人说，由于急切的买家迅速购买了房屋，这几个月来一直是个问题。经纪人说，这种自我延续的循环加剧了这个问题。可能想要出售的人会犹豫不决，因为他们担心找不到地方去。William Raveis Inc. 的联席总裁 Ryan Raveis 说：“如果有库存，就会很快被抢购一空。”

为了缓解这个问题，William Raveis 制定了一项计划，公司在该计划中购买房屋，进行升级并出售房产，为卖方提供购买新房所需的资金。根据 Raveis 购买计划网站上的信息，卖方支付费用并保留任何进一步的销售利润。

经纪人说，其他公司正在向房主发布有关市场价格上涨的信息，希望鼓励他们出售或在销售合同中添加附录，让卖家有时间找到新的地方。

建造新房屋以帮助库存如何?

在大流行的大部分时间里，建筑业已经放缓，部分原因是劳动力短缺和供应链问题导致难以获得某些材料。

Raveis 说，开发时间越长，成本就越高。许多新住宅开发项目，特别是在费尔菲尔德县，都是豪华单位。“私人承包商选择以更高的价格建造房屋，因此我们看到了新建筑，”他说。

公寓生活也越来越受欢迎，部分原因是房屋供应有限。开发商表示，2021 年推出了一些新的公寓开发项目，大多数单位都很快售出。

由于倡导者所说的限制性分区法，多户住宅通常特别难以在康涅狄格州建造。附属住宅单元，或与独立住宅位于同一地段的小型住宅，去年也被合法化。由市政当局批准它们，倡导者希望增加库存将降低该州数千套经济适用房的住房成本。

全国低收入住房联盟估计，康涅狄格州为低收入人群提供了 86,717 套出租房屋。“我们已经看到很多出租建筑在城市中兴起，”费伦斯坦说。“他们租用的速度和建造它们的速度一样快。而且它们并不便宜。”

紧张的租赁市场也影响着房地产市场。“整个租赁市场的库存也很低，这也是人们不愿出售房屋的部分原因，”科恩说。“过去，人们可能会想，‘哎呀，我要租一段时间看看我要做什么。’”

“没有人有水晶球，但最终价格会趋于平稳。他们只会随着这里的需求而上涨这么多。”

纽约人和其他外州人会继续涌入康涅狄格州吗?

房地产经纪人说，康涅狄格州房地产市场的大部分需求是由来自纽约市或波士顿的移民推动的。

康涅狄格州的人口顾问托马斯库克说，尽管从 2020 年 7 月到 2021 年 7 月，该州的人口净增长很小，但这种增长可能被夸大了。“很明显，正在发生的事情是很多人有第二套房子，很多人在康涅狄格州有家人，所以他们离开了纽约，因为那里很可怕，就像世界末日一样，”库克说。“所以人们逃到家人、朋友和第二个家。”他补充说，其中许多人已经返回了这座城市。

从 2020 年到 2021 年，康涅狄格州约有 9,700 人移民。根据美国人口普查局的数据，只有 5,000 多起是国内搬迁。但代理商表示，该数据并未反映二手房购买的影响，后者代表了一个值得注意的市场部分。“你不必为了涌入我们的房地产市场而从纽约大量涌入，”布鲁尼希说。

经纪人说，他们仍然看到来自纽约市的买家，以及许多在大流行期间搬入该州租房的人，现在正在寻求购买。

远程工作的最新影响是什么?

代理商说，继续在家工作的选择让人们可以住在他们想要的地方，并鼓励人们从纽约市搬到康涅狄格州。只要远程工作继续进行，那些搬到康涅狄格州的人就可以在没有频繁通勤的情况下留下来。“远程工作改变了游戏规则，”Breuich 说。“这不会停止。”

他补充说，搬到康涅狄格州通常意味着纽约人有更多的空间，而且对于那些每周只需要在城市工作一两天的人来说，通勤是可行的。“现在大多数美国人都想要一个美好的家，而美好的家对每个人来说都是不同的，”法拉利说。“但正在寻找适合你和你家人的家。一个人幸福的一个重要方面是找到一个你想住的家。”

然而，库克表示，尽管最近的趋势显示更多人向郊区迁移，但远程工作选择通常会降低人们迁移的可能性，尤其是在他们选择了适合自己的家后。大多数人更喜欢住在熟悉的社区，靠近家人或靠近他们的支持小组。他补充说，在动荡时期尤其如此。

“我们正在向远程工作进行这种长期和短期的过渡，人们不必经常搬家，”库克说。“因此，如果你失去了工作，并且有了伴侣和家庭，并且与社区有联系，那么你可以留在原地并适应，不必切断与所有对你很重要的事情的联系。”

这些天买家在寻找什么?

经纪人说，人们总是对步行性感兴趣，尤其是那些从纽约搬来的人。但自大流行以来，农村地区提供的更多空间已经有了更多的发展。

例如，在格林威治，梅里特大道以北田园般的偏远地区的住宅变得更受欢迎。Compass 的经纪人 Jenny Allen 说，在过去的几年里，这些价值数百万美元的房产很难出售。“人们确实喜欢更多的空间，但总是需要像老格林威治这样的城镇生活，”艾伦说，他指的是与斯坦福接壤的沿海地区，其特点是更接近邻里的感觉和购物选择。

由于通勤时间减少，人们更愿意远离火车站。“以前在西港和达里恩等通勤时间较长的城镇，人们希望尽可能靠近火车，”威廉·拉维斯的经纪人莱斯利·克拉克说。“现在，人们通勤两天、三天或零天，他们正在梅里特以西移动。”

游泳池等设施也越来越受欢迎。代理商说，在该州的大部分地区，等待游泳池安置的时间是两到三年。

越来越多的人也在为他们的父母或成年子女寻找更多的居住空间，以便他们能够舒适地访问更长的时间。克拉克说，办公室或锻炼空间的额外卧室也是可取的。

她说，现代建筑风格在康涅狄格州也越来越受欢迎。“我们看到了一种更广泛的风格和建筑风格，吸引了买家，在我之前，我认为他们一直在寻找具有开放式平面图的农舍殖民地，”克拉克补充道。