炙手可热的楼市何时开始降温

美国房地产市场紧俏且价格昂贵，并没有缓和的迹象。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，2021 年成屋销售量达到 15 年新高，售出 612 万套，增长 8.5%。期内销售价格中位数攀升 15.8%。12月，全国市场上只有91万套房屋未售出，创历史新低。在线房地产销售平台 Zillow 本周上调了 2022 年的预测，预计全国房价将飙升 16%。

当前的迷恋是由大量恐慌的都市人引发的，他们在大流行初期逃离了旧金山、洛杉矶和纽约市等人口稠密的地方，前往农村。一些人购买或租用了第二套房子;有些人留在周末度假或撤退到家庭度假胜地。尽管许多人已经返回，但市场仍然很火爆。

《公报》采​​访了哈佛商学院房地产私募股权高级讲师 Nori Gerardo Lietz，讨论了正在发生的事情以及利率上升是否会带来一些缓解。为了清晰和长度，对采访进行了编辑。

问答

诺里·赫拉尔多·利茨

宪报：目前的紧缩是由逃离大流行的都市人引发的，但他们中的大多数人已经回到了原来的城市，而全国各地的房价仍在攀升。这是怎么回事?我们是否像 2008-09 年那样处于另一个房地产泡沫中?

GERARDO LIETZ：房价处于相当高的水平。大萧条中有很多风险因素导致了崩溃：次贷借款人可以获得信贷，这些抵押贷款在住宅抵押贷款支持证券市场上的银团化，使这种资金流向世界各地的借款人.当你有很多钱时，价格就会上涨。

我们在这里看到了类似的因素，但存在一些显着差异。我们没有像大金融危机之前那样发生次贷危机。我们所拥有的是前所未有的低利率，人们争先恐后地在利率上升之前锁定——因为每个人都知道利率会上升。美联储的政策是否促成了住宅资产的全面上涨?绝对地。但这只是问题的一部分。

在许多竞争激烈的主要市场，无论是旧金山、洛杉矶、纽约甚至波士顿，在大流行期间，确实有很多人离开了。爱达荷州博伊西在美国所有房地产市场中升值幅度最大。但是，你正确地指出，人们正在回来。他们可能仍然在家工作，但他们在这些城​​市在家工作。

宪报：为什么全国的库存仍然如此之低，有什么办法可以帮助缓解紧缩吗?

GERARDO LIETZ：归根结底，这是供需的函数。对想要住房的人有如此多的需求，特别是如果它以任何方式负担得起的话，价格就会被抬高。正如您正确指出的那样，需求大于绝对供应或库存。我们已经看到，主要是在加利福尼亚州，大量的人前往博伊西、德克萨斯州和内华达州，那里的税率明显较低。由于新人的涌入，这对当地市场造成了破坏。加州、波士顿或纽约相对于博伊西的房屋成本差异巨大。问题是，一旦这些人去那里，他们会留在那里吗?这会是那些当地市场更持久的变化吗?我认为这还有待观察。

一大问题是监管政策。尽管希望拥有更多经济适用房，但建筑商在建造它时受到了很多限制。例如，剑桥市对人们可以建造的东西有高度限制。即使有明显超过足够的需求，也不允许开发人员建立。同样的事情也在加利福尼亚发生，尤其是在旧金山。你不能超过一定的高度。这是一个错误。我们看到了一些变化。例如，加利福尼亚州最近刚刚通过了一项旨在鼓励增加密度的法规。

我们需要建造更多的住房单元。为了解决其中一些问题，并以一种明智的方式和更可持续的方式来解决这些问题，必须采取和审查这些政策。我们希望人们住在哪里?我们是否希望人们驾驶这些长达一小时的通勤进入城市?这不是很可持续。允许人们沿着公交线路建造房屋——我们必须这样做。我们必须让人们垂直行驶，这样我们才能整理道路。有很多人不想这样做;他们不想在他们的后院看到更多的密度。我希望政策制定者将开始改变他们的观点并鼓励人们建立和允许密度。因为拥有更密集的城市地区确实是最有意义的，在那里你可以使用公共交通工具，而不是搬到很远的郊区。

宪报：虽然仍然很低，但抵押贷款利率在 2022 年呈上升趋势，本周利率会上涨。美联储本月将加息，预计年底前将再次加息。这将对房地产市场产生什么影响?

GERARDO LIETZ：美联储发出的信号可能多达四次加息。当借贷成本上升时，它确实往往会阻碍买家。老实说，对房地产行业来说，稍微冷静一下是件好事。但毫无疑问，利率上升将对减缓升值速度产生一定的影响。我并不是说它会消除它，但我认为它会从该行业中消失。这就是美联储想要做的——从经济中抽出一些动力。

宪报：利率上升会开始推动价格回落吗?

GERARDO LIETZ：我认为近期价格不会真正大幅下跌。4% 或 5% 的抵押贷款仍然相当便宜。当利率真正攀升时，您就会陷入是否有人可以支付抵押贷款的负担能力问题。考虑到现在的利率有多低，利率将不得不大幅波动。会有很多人仍然有资格获得贷款。他们在外面。但是，他们有房子可以买吗?

更大的问题是在出租方面，对于住在公寓里的人，他们发生了一些不好的事情，他们没有能力支付租金。我认为房东只会说“你出局了”，这会很糟糕。

请记住，房东和租户都获得了一些 COVID 救济福利。联邦政府和各州已经取消了大部分支持。此外，暂停驱逐令正在失效。那些无法重返工作岗位和/或无法从联邦政府获得支持的人，不仅在租金支持方面，而且在儿童保育学分等方面，将面临困难时期。因此，看看等式的那一侧会发生什么将会很有趣。