抵押贷款利率刚刚飙升至9年来最大 这应该会减缓房价增长

美联储主席杰罗姆·鲍威尔本月早些时候在国会发表讲话时明确表示，遏制顽固的高通胀将要求美联储在 2022 年停止其资产购买计划并多次加息。

家庭购物者已经感受到了这种政策转变。周三，抵押贷款银行家协会报告称，平均 30 年期固定抵押贷款利率已从 12 月的 3.11% 攀升至 3.64%。这标志着自 2013 年以来抵押贷款利率的最大单月涨幅。

房地产市场研究公司 Zonda 的首席经济学家阿里沃尔夫告诉《财富》杂志：“投资者正在应对 40 年来的通胀高位以及美联储预期的遏制通胀的反应。 ”“展望今年晚些时候，我们预计不会像过去几周那样出现更多大幅上涨，但我们确实预计抵押贷款利率会出现波动。”

即使金融市场已经消化了最大的抵押贷款利率上涨，最近的飙升也足以撼动房地产市场。看看这些数字：一个借款人以 30 年固定利率 3.11% 的 400,000 美元抵押贷款，每月需要支付 1,710 美元;以 3.64% 的利率计算，这笔款项将跃升至 1,827 美元，或在 30 年内增加 42,244 美元。

更高的月供不仅会吓跑一些潜在买家，还会将一些买家拒之门外。这是因为银行根据严格的债务收入比(包括他们申请的抵押贷款)发放抵押贷款。这意味着每次利率上升时，一些买家就会失去抵押贷款资格。

抵押贷款利率飙升之际，房地产市场正处于历史上最热门的时期之一——美国房价在最近的 12 个月内上涨了 19.1%。虽然强劲的房地产市场有很多支撑——包括千禧一代首次购房者的人口浪潮——但我们不应忽视在大流行期间经济衰退引起的低抵押贷款利率在吸引买家进入市场方面所起的作用。

这就提出了一个问题：既然抵押贷款利率再次上升，我们是否应该预期房价增长会放缓?毕竟，降低价格增长——也就是通胀——是美联储提高利率的原因。

房利美、Redfin 和抵押银行家协会等领先的房地产公司都制作了预测模型，预测随着抵押贷款利率的上升，房价增长将在 2022 年减速。但是，他们不同意最终数字。房利美表示，今年美国房价将上涨 7.9% ，而Redfin 预测为 3%。与此同时，抵押银行家协会预测，2022 年现房价格中值将下降 2.5%。模型之间的最大区别在于他们对 30 年期固定抵押贷款利率在一年结束时的假设。进入今年， Fannie Mae 预测到 2022 年底我们将达到 3.3% 的抵押贷款利率，而 Redfin 预计抵押贷款利率为 3.6%，并且抵押银行家协会预计到今年年底利率为 4%。简而言之：抵押贷款利率越高，房价增长前景就越悲观。

“利率上升的影响取决于它们的着陆地点。如果 [抵押贷款] 利率在年底前接近 4%，那么住房需求将显着下降，”沃尔夫说。“如果抵押贷款利率在全年逐渐上升，允许房屋卖家相应地为他们的房屋定价，那么对系统的冲击将不那么明显。”