房价增长终于放缓而这只是个开始

累。沮丧的。拉伸。对于家庭购物者来说，这些都是合理的情绪。毕竟，今年的房价上涨速度超过了美国历史上的任何一个时期：从 2020 年 8 月到 2021 年 8 月，美国房价上涨了 19.8%——有记录以来的最大涨幅，远高于 12 个月的峰值(14.1%) ) 在 2008 年房地产崩盘之前。

但对于购房者来说，有一些好消息。标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 指数是衡量住宅房地产价格的主要指标，其最新读数发现，2020 年 9 月至 2021 年 9 月期间，美国房价同比上涨 19.5%。0.3% 的小幅下跌标志着首次价格上涨近两年减速。

乍一看，这个微小的下降看起来并不显着。然而，仔细观察这些数字会发现这种减速比顶线数字所暗示的要大。虽然房价同比上涨 19.5%，但大部分上涨发生在今年春季和夏季炙手可热的时期。事实上，9 月份的环比涨幅仅为 1.18%，远低于价格维持 19.5% 年回报率所需的上涨速度。

而房价上涨的这种减速才刚刚开始。至少业内人士是这样告诉《财富》杂志的。这是怎么回事?今年秋天，随着季节性因素(大多数年份在假期和假期前后发生的降温期)在去年缺席后重返市场，房地产市场开始放缓。此外，一些潜在的购房者最终开始对天价犹豫不决。然而，这种情况已经发生了几个月，滞后的销售数据意味着我们不得不等待一段时间才能看到纸面上的第一次价格减速。

尽管房地产行业一致认为价格增长将继续放缓——即使 15.1% 的增长率也无法长期持续——但对于 2022 年美国房价增长速度尚未达成共识.

在《财富》上周评测的七种行业预测模型中，Zillow 的模型最为看好。该在线上市网站预测，在 2021 年 10 月至 2022 年 10 月期间，价格将再上涨 13.6%。虽然 Zillow 的预测将比当前的收入数据下降 5.9 个百分点，但这几乎不能代表价格有所缓解。毕竟，即使在这个火爆的劳动力市场，平均每年的加薪也只有3%。同样，高盛(按年率计算为 13.5%)、房利美(7.9%)和房地美(7%)对12 个月的预测都预测明年房价将保持相当强劲的增长。

但并非所有人都认为价格增长仍会高于历史价格升值水平(自 1980 年以来平均上涨 4.6%)。看看Redfin 吧，它预测价格增长将降至 3%。与此同时，CoreLogic预计价格增长将放缓至 1.9%，抵押贷款银行家协会预测现有房屋的中位数价格实际上将下降 2.5%。

如果抵押银行家协会、CoreLogic或Redfin制定的经济模型取得成果，它会给买家一些喘息的空间，对吗?在价格方面确实如此;但是，总成本可能相同。

这三个模型之所以更看跌价格，是因为他们认为明年抵押贷款利率会上升得相当快。Redfin 预测，到 2022 年底，当前 30 年平均固定抵押贷款利率将从 3.1% 攀升至 3.6%，而抵押贷款银行家协会预测为 4%。在抵押贷款利率提高的情况下，节省的价格(即没有按照 Zillow 预测的 13.6% 的利率增长)基本上会被贷款利息的增加所抵消。