随着长滩房地产市场正常化 传统买家仍面临挑战
来源： 2021-12-02 10:36:13
根据 Coldwell Banker Coastal Alliance 的所有者兼首席执行官 Phil Jones 的说法，在很大程度上由于当前局势而出现了一年多的历史性价格上涨之后，当地房地产市场正在“正常化”。
但有两个主要警告：库存处于历史低位，市场由投资者和现金买家主导。综合来看，这两个因素对传统购房者来说并不是好兆头，即使市场似乎已经降温。
谈到库存，琼斯说，大约十年前，长滩将有多达 3,000 套待售房屋。但到 10 月底，市场上只有 410 套，包括独立屋、联排别墅和公寓，低于 2020 年 10 月的 603 套。
琼斯说，与此同时，三个月前，62% 的长滩上市公司收到了四个或更多的报价，但由于传统买家纷纷退场，这一数字已降至约 50%。
“我们看到大量的买家疲劳——买家筋疲力尽，厌倦了在多个报价的情况下失败，”琼斯说，并指出因此季节性放缓更为显着。“传统买家受到了打击。他们就是无法竞争。”
琼斯说，这是因为他们的竞争对手现在是 Blackstone 等大型风险投资公司和现已解散的 Zillow Offers，它们将住房视为股票期权。
加州大学欧文分校教授兼该大学房地产中心研究主任爱德华库尔森表示，这种将单户住宅视为投资的子市场在 2012 年之前并不存在。
美国最大的私募股权公司 Blackstone 今年以 60 亿美元收购了一家拥有 17,000 套出租房屋的公司。此举是在 Blackstone 以 17 亿美元的价格出售其在 Invitation Homes 的股票后不到两年，Invitation Homes 拥有约 80,000 套房屋。
但作为投资的房屋并不总是有回报。
Zillow Offers 的 iBuying 策略让该公司陷入亏损，因为它在全国数千套房屋中的出价超过了传统买家，在许多情况下，即使进行了改进，其价格也超过了售出的价格。在如此多的房产上倒挂导致这家房地产巨头关闭了该部门。
“这是一个仍在发挥作用的市场，”科尔森说。
琼斯说，虽然财力雄厚的投资者对将房屋转化为利润进行了微调，但当地市场的中位数价格继续处于“不健康”的水平。根据房地产经纪公司 Redfin 的数据，截至 10 月，全市房屋的中位价为 754,000 美元。这标志着比 12 个月前增加了 12.5% 以上。
“每个人都关心可负担性，”科尔森说。“我们总是会遇到这种情况，因为供应受到限制而需求很高。对加州生活的需求总是存在的。”
但市场仍有回调空间。
Coulson 说，从 1990 年代中期到 2007 年房地产泡沫破灭，洛杉矶和奥兰治县的房地产市场中位价格每年都保持稳定增长约 4%。当市场在 2012 年反弹时，价格涨幅又回到了原来的水平;然而，库尔森说，在过去的 12 到 15 个月里，全国范围内的增幅接近 8%。
“人们问我，'这会继续吗?'当然不是，”科尔森说。“我们不可能有这种价格上涨。没有办法继续下去;只是没有足够的收入能力。”
虽然价格飞涨，有些人担心市场可能是另一个即将破灭的泡沫，但库尔森和琼斯认为不会。科尔森说，一方面，在大衰退之前，租金跟不上房价的上涨，但现在已经跟上。其次，琼斯表示，与市场现在所依赖的“稳健”贷款相比，银行过去发放的贷款“不确定”。
但琼斯表示，最近市场放缓导致抵押贷款利率开始小幅上涨，并补充说他预计不会大幅上涨。本月早些时候，抵押贷款利率从前一周的 3.15% 升至 3.22%。根据房地美 (Freddie Mac) 的报告，抵押贷款利率在 2020 年 12 月创下 2.68% 的历史新低。
“但如果利率上升到对活动产生巨大影响的程度，它们可能会下降，”琼斯说。“但由于库存短缺，这种组合对于进入明年的买家来说并不是好兆头。”
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