最好的房地产开发策略是什么

我最常被问到的问题之一是“最好的房地产开发策略是什么?”。鉴于房地产开发范围从一端的简单翻转到另一端的数百万英镑的项目，这并不奇怪。人们想知道最佳位置在哪里，尤其是在他们第一次进行开发时。

对您的项目的建议

我的第一个建议是坚持小规模的开发，而不是认为做一个十倍大的项目是个好主意。是的，更大的项目涉及的工作量不到您的 10 倍，但很容易涉及 10 倍的压力和 10 倍的风险。

我的第二个建议是避免必须申请完整的规划许可。知道这并不意味着建造一栋公寓并希望理事会不会注意到，您会感到宽慰。相反，它意味着使用许可开发权 (PDR) 来改变现有建筑的用途，而无需申请完整的规划许可。

如果您以前没有见过他们，PDR 是政府授予的权利，除其他外，它允许我们将商业建筑转变为住宅用途，而无需全面规划许可。从开发商的角度来看，它们确实是个好消息，而且最近英格兰的 PDR 发生了一些非常有吸引力的变化。

从 2021 年 8 月 1 日起，现在可以将范围更广的房产转换为住宅房产，而无需申请完整的规划许可。给你一些想法，你现在可以转换商店、咖啡馆、餐馆、银行、金融和专业服务大楼、健身房、轻工业大楼、办公室、医生诊所、医疗或保健服务大楼、托儿所、日托所和室内运动中心。这为我们提供了大量小型项目的目标，因为这些建筑中的许多都太小了，大型开发商无法打扰。

所以，总结一下，我们想要一个相对较小的项目，我们想要使用最新的许可开发权来降低规划风险。到目前为止，一切都很好，但让我们进一步缩小范围。

赢得优质房产交易的基本规则

在了解如何赢得良好的房地产交易时，需要记住两条基本规则。第一条规则是通过查看其他开发人员不在的位置来尽可能避免竞争。第二条规则是知道如何从资产中获得比其他人更多的利润。

当我查看现在可以在允许的开发项目下改建的建筑物清单时，在选美游行中显然有一些“最具吸引力的机会”候选。尽管转换权已经存在一段时间，但办公室转换将排名很高。鉴于空置单元的激增和城市生活的长期需求，零售改造也将引起关注。同样，很容易看出如何将零售鞋面改造成公寓，因为许多已经遍布全国。

但是，如果办公室和商店是大多数人看到的地方，他们就会违反第一条规则。具有讽刺意味的是，选美大赛将被最不吸引人的机会赢得，这是每个人都忽视的机会。我的钱的最佳选择是轻工业。既然我已经把它放在那里了，请允许我解释一下原因。

轻工业建筑

轻工业建筑是容纳工业流程的建筑，位于住宅区。这种与其他房屋的接近是一个明显的好处，因为我们不想转换位于偏僻地方或工业区的房产。该国几乎每个城镇都有数百座这样的建筑。

在上个世纪左右的时间里，大多数都是有机增长，有时未经规划许可。沿着镇中心附近的任意数量的街道走，你会看到很多街道，通常隐藏在显眼的地方。许多只是四堵墙和一个屋顶，其想法是创造一个大型开放式空间，可以容纳在那里开展的任何业务。印刷厂、MOT 中心、车间、汽车修理厂、小部件制造商——有一长串企业将占据轻工业单位。可以公平地说，这些建筑物中的绝大多数都不是您所说的“旁观者”。事实上，它们恰恰相反。

因此，当大多数人看到一栋轻工业建筑时，他们不会立即想到“将它改造成公寓的好机会”。相反，他们会想，‘谁可能想住在那栋丑陋的老建筑里?你肯定需要把它击倒并重新开始。这立即消除了大部分竞争，因为拆除然后从头开始重建的成本将远远超过简单地转换已经存在的东西。这是个好消息，因为它满足第一条规则;放弃竞争。

但“丑是美”的事情并没有就此结束，因为改造轻工业建筑还有很多其他好处。让我与您分享其中的一些。首先，大多数轻工业建筑将建在厚混凝土板上。这块板通常会延伸到整个楼板，应该足以支撑住宅楼。这意味着无论您想在何处建造一堵墙，您都已经有了一个坚固的基础来建造它。在许多情况下，地基的深度甚至可能足以支撑多层住宅楼，而多层住宅楼总是比单层楼更有利可图。

大多数轻工业建筑是开放式的，不像办公楼往往有支撑柱子和楼梯间点缀。这大大减少了公寓布局方面的限制。将墙壁、地板和屋顶升级到住宅规格相对简单，而且您的承包商会喜欢您，因为他们可以在室内完成大部分工作，卧底(下雨工作并不有趣，甚至可以停止玩耍)。

轻工业建筑也往往有很大的净空高度。这不仅可以让您添加第二层楼或创建拱形天花板，而且您还有空间抬高地板以容纳下方的绝缘材料和管道。而且由于您不会打扰现有的混凝土基础，因此其下方的任何潜在污染问题都将同样不受干扰。

新建的怎么办?

转换都非常好，但我听到你问，新建呢?所有这些对现有建筑的回收听起来非常值得，但从头开始建造新的东西肯定更容易吗?好吧，一旦你获得了规划许可并且基础已经建立，那么我可能会同意你的看法。但是新建工程的两个主要挑战是进入地下的数量未知以及未获得规划许可的风险。此外，天气好的时候为新建筑打地基相对简单，但天气不好时就不是那么好。我会让您对英国日历中有多少个有保证的干旱周发表意见，但由于基础已经就位，因此对于转换项目来说这是一个有争议的问题。

看到轻工业建筑丑陋的外墙

改造轻工业建筑的最终好处在于人们无法看穿其丑陋的外观。每当我看到泰晤士河或纽约阁楼公寓从旧码头建筑改建而成的公寓的惊人成本时，我就会想起这一点。

开发商并没有掩盖他们的遗产，而是利用了它。我不会假装商业街上的旧印刷厂与俯瞰塔桥的码头改造具有相同的路缘吸引力。但同样的原则也适用，一个好的建筑师不仅能对外观进行排序;他们还将能够融入传统设计线索和功能，增加趣味性和价值。当竞争是一群平淡无奇的公寓时，您的个性化的个人单元肯定会具有优势。

当您确定要改造的轻工业建筑时，请重新审视它。超越丑陋的外表并欣赏潜力。拥有使用许可开发权转换为住宅的能力，并且没有太多竞争，它可能是您的完美项目。