为解决纽约市日益严重的住房紧缩问题 解除对市场的管制

普林斯顿大学驱逐实验室报告称，自 2020 年 3 月以来，纽约已记录了 76,000 份驱逐申请，而大流行暂停的即将结束将带来更多。并非所有原因都是因为不支付租金，原因包括犯罪活动和其他不良行为。一些租户最终将从管理不善的联邦租金援助计划中获得长期拖延的帮助。但这些因素并没有减损该市长期住房战争的回归和可能的低空置率。

根本问题仍然是该市根深蒂固的租金稳定制度造成的根本性扭曲，该制度适用于所有出租单位的一半以上，超过 100 万套公寓。

核心问题是：租金稳定单元的租户没有动力搬出，即使他们不再需要像他们住的那么大的公寓。如果他们退休了，他们就可以免受导致郊区房主同行缩小规模并为年轻家庭腾出空间的住房成本的影响。

纽约大学弗曼房地产中心的数据清楚地说明了营业额的故事。大约 23% 的租金稳定租户是在 20 多年前首次搬进来的;对于市价租户来说，只有 7.1%。在曼哈顿核心区，超过 35% 的租金稳定租户在二十多年前搬进来。市价单位更加拥挤，入住人数增加了 16%。65岁以上的稳定租金租户的数量是其两倍。

人口统计数据值得注意：租金稳定租户的最大比例不仅是老年人，而且是白人：曼哈顿核心区为 67%。相比之下，亚洲人与他们不断增长的人口比例相比，代表性不足——而且以过度拥挤着称。

换句话说，租金稳定可以被视为一种保护退休白人的系统，尤其是在曼哈顿其他租金较高的地区。

这并不是说纽约应该强迫年长的、受租金保护的租户骑单车。但我们也不应该人为地激励他们留下来——并且过度消费年轻的新移民家庭想要的住房。记住历史悠久的住房经济学家的术语：过滤。当房地产市场的一个部门放松时，其他地方也可以提供单位。租金监管使套索保持不变，并扼杀了可用性。

数字说明了这个故事：纽约——以外地人的崛起而闻名的城市——实际上在所有主要城市中拥有第二低的住房周转率，仅略微落后于匹兹堡。根据抵押贷款公司Lending Tree 的数据，我们看到的住房“流失”远少于阳光地带监管较少的市场，如凤凰城和拉斯维加斯。

这是安置音乐椅——当音乐停止时没有足够的地方坐下的童年游戏。

该市更好的住房未来在于住房放松管制——这也包括分区改革，以刺激私人建设。通过臃肿的住房保护和发展部花费数十亿的地方资金，只能帮助少数幸运的人获得“负担得起的”终生单位。每年 10 亿美元的 HPD 预算从更健康的城市所强调的目的中汲取资金：安全的街道、清洁的公园、更新的基础设施。

毫无疑问，逐步取消租金监管将是一个沉重的政治推动力。事实上，州立法机构在其 2019 年住房稳定和租户保护法案中移动了目标，这使得解除对建筑物的管制变得更加困难，同时限制了业主根据建筑物改善提高租金的能力。它是稀缺和破旧的秘诀。

然而，通过法庭诉讼，这道监管墙至少可以部分被打破。纽约房地产委员会和社区住房改善计划对 2019 年的法律提出了法律挑战，因为它是有效构成合法财产占用的桥梁。最高法院最近的裁决表明，高等法院可能会表示同情。

埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 向有组织的租户的力量说出这些真相需要勇气。但这将是结束这座城市无休止的住房战争的第一步。