多伦多可能没有房地产市场泡沫

关于多伦多地区是否存在房地产泡沫的问题，已经说了很多，也有几页墨水溅出来。根据您对经济学的了解程度，答案可能会让您大吃一惊。

“答案是我们怎么知道?在经济方面，泡沫总是在事后才显现出来，在泡沫破灭之后，因此将市场识别为泡沫表明您拥有其他人没有的洞察力，”瑞尔森大学房地产管理系教授穆尔塔扎·海德尔博士说，告诉 STOREYS。

撇开神秘主义不谈，不，海德尔博士不相信多伦多正在经历房地产泡沫。相反，他说高房价是有根本原因的。

“在过去的五到七年里，甚至可能更长的时间里，人们一直在说多伦多处于房地产市场泡沫中，如果这是真的，那么这是一个拒绝破裂的泡沫，”博士说。海德尔继续说道。“泡沫，顾名思义，是短暂的;他们没有几十年甚至十年的寿命。我看到了房价的快速上涨，这可以用市场基本面来解释，比如供不应求和需求旺盛，我没有看到任何房地产危机的加速器，如果有泡沫就会出现这种情况。我的意思是我没有看到任何不合逻辑的加速器，如果价格上涨而我无法解释原因，我会说这是一个泡沫。”

非理性繁荣是一个术语，用于描述过度热情的投资者，他们将资产价格推高至高于其基本面合理的水平。但是，当 GTA 的房屋出售时，会收到 30 份报价，Haider 博士说，并补充说多伦多的住房需求确实是合理的。

“这些人都必须搬家。他们并不都是来自火星或海外的投资者，”他说。

这并不意味着该市房地产市场的情况没有风险。Realosophy Realty总裁 John Pasalis表示，多伦多市的市场基本面解释了为什么房价会如此，但 905 不一定如此。

他说：“任何时候，房价像过去 18 个月多以来一样迅速上涨，房价都有超前的风险。”“一个风险是在价格上涨 30-40% 的外围地区;这些价格在这些地区是否可持续?从长远来看，这是一种风险。”

尽管如此，“房地产泡沫”仍然是一个强有力的术语。虽然 905 具有假定的泡沫条件，但价格上涨的速度与 COVID-19 大流行之后的上涨速度一样快，因为最终用户正在购买这些房屋。即使郊区市场存在房地产泡沫，多伦多也不会如此。

“很难说这是房地产泡沫。905 有更多这些症状。归根结底，郊区的房价上涨速度比多伦多市中心要快得多，其中很大一部分原因是人们开始向郊区迁移，城市外流，”帕萨利斯说。“考虑脆弱性的最佳方式是房价上涨最快的地方，如果市场放缓，最高的通常往往是更脆弱的地方。这表明多伦多市中心的脆弱性要低于价格增长非常迅速的外郊区。”

该地区的公寓市场存在另一个风险，因为它高度依赖移民。尽管联邦政府大约在一年前宣布打算欢迎120万移民来到加拿大，其中 60%加拿大移民、难民和公民部称他们属于“经济阶层”，但帕萨利斯想知道如果有足够多的人被劝阻会发生什么由于住房成本高，搬到这里。

“我们会让人们搬到这里;毫无疑问，世界各地的富人都会有兴趣住在这里，但另一个问题是，它会达到联邦政府想要的水平吗?我们还不知道，”帕萨利斯继续说道。“公寓楼都是面向租房者和非永久居民区的，但从现在起两、三年、四年后，对这些真正高端的出租物业会有需求吗?”

海德尔博士说该市房价过高的主要原因是需求超过供应一英里。不乏从父母和祖父母那里收到礼物来购买他们的第一套房子的人，而且这种情况恰好发生在加拿大进入人均建筑连续第五个十年下降的时期。尤其是人们渴望的住房类型，单户住宅，是稀缺的。

海德尔博士说，尽管表面上可能有悖常理，但多伦多的住房实际上是负担得起的，这是因为利率处于历史低位。

“鉴于超低利率，您可以获得 2% 的抵押贷款，尽管很多人获得 1.5% 90 年代，抵押贷款利率为 17-19% 或更高。当抵押贷款利率像现在这样低时，从第一天起，您每月还款的大部分将支付本金而不是利息，这意味着您将钱放回口袋。按抵押贷款的运作方式，您的大部分付款会直接返还给您，并创造购房需求，”海德尔博士说。

“第二件事是我们人口的增长——由于移民，加拿大一直在稳步增长，其中大部分集中在五个最大的城市。当您的需求不断增加并且需求增加的所有推动因素都在发挥作用而在供应方面却没有发生太多事情时，您就会看到这种情况年复一年地发生，房价上涨是因为从人口和财务上来说，住房变得越来越受欢迎。 ”

泡沫的证据可能存在争议，但它确实存在。就在两周前，瑞银 (UBS) 2021 年全球房地产泡沫指数 (UBS Global Real Estate Bubble Index 2021) 将多伦多从 2020 年的第三位上升为世界第二大房地产泡沫的可耻荣誉。

那么，或许需要换一种方式提出这个问题：多伦多强劲的市场基本面需要什么才能消失，如果发生这种情况，其房地产市场会发生什么?

如果这是一个泡沫——而且看起来还没有——多伦多的未来会出现爆炸或呜咽吗?