随着房价飙升到无法企及的地步 政府对供应和负担能力的调查可能无法解释原因

对飞涨的房价的调查从未像现在这样紧迫。很少有人像现在正在进行的那样侮辱性地不适合。

去年年中，在 COVID 期间，参加 The Conversation 年中调查的 22 位主要经济学家的平均预测是未来一年房价不会上涨(实际上是小幅下跌)。

当时，悉尼的典型(中位数)房价为 100 万澳元，一直保持到年底。

然后它起飞了。在截至本月初的 10 个月内，典型的悉尼房价飙升了 30 万美元至 130 万美元——每天 1,000美元的惊人涨幅(以及延迟购买的巨额罚款)。

对于公寓来说，增幅没有那么大，但仍然非同寻常。推迟购买典型的悉尼公寓的成本为每天 334 澳元。

延迟购买典型墨尔本房屋的成本已接近每天 600 美元，延迟购买典型墨尔本公寓的成本每天 150 美元。

在那个时候，在澳大利亚典型房价上涨 20.3% 的那一年，澳大利亚典型工资仅上涨了 1.7%。

人们已经达到极限或现在被锁定在房地产市场之外，他们迫切想知道的是：

为什么会发生

什么时候可能会停止

我们可以做些什么(如果有的话)。

相反，我们只是名义上对可负担性进行了调查。严重地。由财政部长于 7 月委托并由后座议员杰森法林斯基主持的议会调查被称为对负担能力和供应的调查，但在其三个职权范围中都没有出现“负担能力”一词。

这是对“供应”的调查

相反，职权范围是指税收、收费和其他设置对“住房供应”的影响。

我想这个想法是，很明显，供应是负担能力的关键，但它否定了进行调查的想法，而且它与我们在一年中看到的建筑批准激增接近创纪录的224,000 人，而我们的人口仍然保持稳定。

在提交的调查中，储备银行提供了一张图表，显示了在最近的价格爆炸前十年的大部分时间里，住房供应(房屋和公寓的存量)超过了人口增长。

供应一直保持

但从某种意义上说(并留在我这里)起草受限制的职权范围的人是对的。住房负担能力与住房供应有关。

住房负担能力一直很好。

作为上个月调查的证据，财政部助理部长约翰·斯威林加(John Swieringa)区分了住房负担能力(最好通过租房成本衡量)和购买房屋的成本，这部分是投资：

这种清晰的解读——租金占收入的比例——在 20 年内没有太大变化。对于中等收入者来说，它一直保持在家庭可支配收入的20% 至 25%之间。

储备银行表示，在过去五年中，悉尼和墨尔本公寓的广告租金每周下降 30 至 50 美元，而其他地方的租金大多上涨。

碰巧的是，它表示另一个衡量住房负担能力的指标也在改善。

自 COVID 爆发以来，住房贷款支付成本占收入的比例一直在下降。与五年前相比，大幅降低的利率意味着支付占用的家庭可支配收入更少，即使价格高得多。

问题是可访问性

改变的是储备银行所说的“住房可及性”，以区别于住房负担能力。

可访问性是首次拥有者或承租人通过找到押金或债券进入市场的能力。

惊人的价格增长和五年的收入增长疲软将平均首套房首付的成本从收入的 70% 推高至 80% 以上。

平均而言，现在 24 至 35 岁的人每年需要将收入的五分之一存入九年才能存下一笔典型的悉尼存款，而十年前则是五至六年。

首次购房者平均存款

如果你有一个可以拿到钱的父母，那没关系，如果你不这样做，几乎是不可能的。用前储备银行官员彼得·郁金香的话来说，它正在使房屋所有权世袭。

他不是第一个注意到的人。

自由党后座议员约翰亚历山大主持了联盟党 2015 年对房屋所有权的调查。他说那时我们“正朝着成为一个王国的轨道上，在那里上主拥有所有土地，最大的领主将成为国王，而被奴役的农奴正在向主支付租金以变得更富有”。

所有权正在世袭

然后，总理特恩布尔和财长斯科特莫里森利用 2016 年的选举(他们抨击工党限制房东税收减免的计划)关闭了亚历山大的调查，只同意由其他人担任主席重新开始调查。它考虑了 30 小时的证据。

当前(有限)调查的主席似乎没有受到干扰。

他在 9 月的听证会上说，没有任何问题是禁止的，没有太愚蠢的想法，所有形式的调查都是值得的。如果这是真的就好了。