缺乏租金造成困难并威胁国家未来的经济成功

来源： 2021-10-11 16:19:03

毫无疑问，住宅房地产市场是爱尔兰当今面临的最大挑战之一。

尽管全球大流行病接二连三发生了金融崩溃的灾难，但爱尔兰经济相对稳健。然而，虽然我们的经济继续复苏和增长，但房地产市场仍然受到两次危机的后遗症的影响。

随着经济的健康发展，住宿需求也随之增加，而市场反应不够迅速。

我们不仅有住房危机，还有住宿危机。称之为住房危机意味着我们只需要建造更多的房子。我们需要为每个人建造更多各种类型的房屋。

政府政策取得了一些成功，为首次购房者提前建造了入门房屋。然而，我们的住房市场需要的不仅仅是首次购房者的房屋。

近年来，可供出租的房产数量大幅下降。私人投资者正在放弃买房出租市场。在过去十年的大部分时间里，每一个投资者进入市场，就有两个投资者退出。仅在过去五年中，该州的私人租赁数量就减少了 20,000 多个。这是在对更多出租房屋的需求迅速增加的时候出现的。

不能接受的

爱尔兰中央银行的抵押贷款统计数据也证实了这一趋势线。根据中央银行的数据，2012 年 6 月，共有 150,187 笔未偿还的买房出租抵押贷款。到 2021 年 3 月，这一数字下降到略高于 94,000，在不到九年的时间里下降了 37%。相比之下，同期主要私人住宅的未偿还抵押贷款总额仅下降了 5%。

这简直不能接受。我们需要不断增长的而非收缩的出租物业存量。

政府政策最初表明 PRS(建造租赁)部门是解决租赁危机的方法。然而，即使这样，也有一些回溯。今年 5 月，政府将一次购买 10 套或更多住宅或复式住宅的印花税税率提高至 10%。在住宿危机期间，这是一个违反直觉的举动。

从 2013 年开始，PRS 在爱尔兰市场是一个相对较新的概念。在此期间，投资增长非常迅速，仅今年前六个月就达到了创纪录的 11 亿欧元。但现实情况是，PRS基金的投资根本不足以抵消私人买房出租投资者的净流出，因此租金危机进一步恶化。这在爱尔兰农村尤为明显。

大约 70% 的私人租赁位于大都柏林地区以及科克、利默里克和戈尔韦的区域中心。爱尔兰的大多数县每个县都有不到 5,000 个私人租赁。这根本是不可持续的。

目前的市场状况显然是对供应不足的直接反应，但政府迄今为止的政策在短期内根本没有解决这种不平衡问题。相反，它专注于限制主要城市地区的租金通胀。这是令人失望的，它类似于治疗症状而不是解决疾病的原因。

有明确的证据表明，私人投资者的租金收益率太低。以都柏林市中心的两居室公寓为例，贷款价值比为 70%。根据当前的资本价值、租金水平并考虑所有费用，当前的净收益率为 2.5%。

在这个例子中，政府将通过税收获得租户支付的总租金的 25%。

这只是一个例子，但它确实引出了一个问题：私人投资者是否被征税退出市场?

首先简单地从租金收入中去除 PRSI 和 USC 会对收益率产生积极影响。可以促进拥有多处房产的房东抵消所有商业成本，以抵消税收以鼓励专业房东部门。

经济实惠

对于为家庭收入低于特定门槛的租户提供市场租金折扣的房东，也可以提供进一步的激励措施。后一种选择不仅会鼓励保留房东，还会增加负担得起的租赁部门的选择。

迫切需要解决租赁部门财产损失的所有可行举措。