纽约写字楼市场需要数年时间才能从大流行中恢复

当前局势抹去了纽约市办公部门多年的增长，在 2022 年纽约市财政年度 (FY) 抹去了近 286 亿美元的市值和超过 8.5 亿美元的财产税。然而，何时恢复是一个悬而未决的问题，根据国家审计长 Thomas P. DiNapoli今天发布的一份报告，随着雇主继续提供在家工作的选择。

“中城和金融区是世界上最大的两个商业区。在大流行之前的十年中，对空间的需求导致全市办公部门的财产价值翻了一番多，”迪纳波利说。“当大流行来袭时，公司将办公室工作人员转移到远程工作，租金下降，职位空缺增加。我对该行业的复苏持乐观态度，但由于雇主评估未来对该空间的使用，其短期未来仍不确定。该市应密切关注该行业的趋势，并考虑未来对税收的影响。”

关于空间配置的问题和每个工人平方英尺的潜在上升可能需要数年时间才能解决。大流行的持续、通勤模式的更坚定变化、转租和空置率的增加以及对住宅空间需求的回归，可能会影响未来几个月和几年关于物理空间最佳利用的讨论。

纽约市办公楼的总市值在 2021 财年估计为 1,720 亿美元，在 2022 财年的最终评估中下降了 16.6%，这是至少自 2000 财年以来办公楼总市值首次下降，反映出需求下降由于当前局势。截至 2021 年第二季度，该市拥有 4.63 亿平方英尺的库存，占全国所有办公空间的 11%。

大流行前的就业增长推动了对空间的需求

纽约市的办公部门在 2019 年总共创造了 160 万个工作岗位，是有记录以来的最高水平。办公部门的就业人数约占该市所有就业岗位的三分之一，而该州和全国其他地区的就业人数仅为四分之一。2019 年，该行业为该市的生产总值贡献了 7050 亿美元，占该市总产值的 66%。

全市大部分办公部门从业人员收入丰厚，2020年平均年薪为18.39万美元。即使不包括金融证券行业的高收入者，平均年薪也为14.529万美元。这高于全市平均水平(110,190 美元)，远高于非办公室工作的平均水平(62,730 美元)。

2021 财年(在大流行开始之前评估)，办公物业价值达到 1720 亿美元，可计费价值(征收房产税的市场价值)达到 710 亿美元。在过去的 10 年中，两者都翻了一番多。写字楼市值约占总市值的 13%。

疫情过后的办公空间

2020 年，办公室就业人数下降 5.7%，而总就业人数下降 11.1%。许多上班族转向远程工作，2020 年 4 月只有 5% 的员工在现场工作。

DiNapoli 的报告发现，在疫情初期，平均租金要价几乎没有变化，但在 2020 年第四季度开始大幅下降。到 2021 年第二季度，要价租金比上年下降 4.2%，空置率为 18.3%，这是 30 多年来未见的水平。大量空置的办公空间重新引发了关于将其中一些空间转换为住宅的讨论。

2020 年第二季度，当曼哈顿的新租赁面积降至 250 万平方英尺，比一年前的水平低 75% 时，办公部门的需求开始出现可衡量的变化。更新活动表现更好，为 720 万平方英尺，比 2019 年减少了 15%。

办公空间需求减少导致 2022 财年整体可计费价值下降 5.2%，这是 20 多年来的首次下降。该市一些最昂贵的写字楼物业价格大幅下跌。例如，世贸中心综合体的市场价格下降了23.1%。

税收收入

2021 财年，办公部门在财产税、房地产交易税、抵押税和商业租金税方面提供了约 69 亿美元的直接收入。办公部门的财产税比任何其他财产类型子组成部分(例如，单户住宅或多户出租建筑物)的收入都高。仅办公部门的财产税征收就超过了该市卫生、消防、交通、公园和娱乐部门的总预算。

写字楼和零售建筑等商业房地产占税收的很大一部分，因为它们的评估税率远高于住宅物业。2021 财年，办公楼占评估名册上物业市场价值的 12.6%，但占应税价值 710 亿美元的四分之一以上(26.2%)。

该市在 2021 财年征收了 10 亿美元的转让税和 8.16 亿美元的抵押贷款税，这是由于大流行影响而下降的第二年。DiNapoli 估计，这些税收中有 2.16 亿美元是由办公物业产生的，不到 2020 财年产生的 4.61 亿美元的一半。

展望未来

办公室就业仍然比整体就业稳定，预计将继续增长，这可能会支持未来对空间的需求。延长至 2023 年的多年租约和更健康的业主资产负债表也为写字楼房地产市场提供了一些短期稳定。

该市将于 2022 年 1 月发布的 2023 财年暂定评估名册将进一步了解对城市财政影响的潜在持续时间和程度。

迪纳波利敦促该市监控整体就业和房地产市场，包括子市场的差异，仔细考虑其影响办公室就业和空间的选择，并确保政策决定将减轻对税收和经济的负面影响。