FNB表示商业房地产市场已过度饱和

根据 FNB 的说法，房地产经纪人继续认为所有三个主要的商业地产买卖市场都供过于求，其中写字楼市场供过于求。

FNB 商业地产经纪人调查——2021 年第三季度市场平衡显示，虽然工业市场仍被视为工业、零售和办公这三个商业地产行业中最强的，但供应不足。

然而，在第三季度的调查中，市场上的房地产相对于所有三个房地产类别的需求仍然供过于求。

就工业地产而言，似乎开普敦、纳尔逊曼德拉湾和 eThekwini 这三个沿海大都市都具有相对的市场优势，而豪登都市区相对较弱，尤其是约翰内斯堡。

FNB 预计，在 2020 年平均价值显着下降之后，商业地产的平均价值将在 2021 年剩余时间内下降。

3 个细分市场中的 2 个细分市场的平均上市时间仍被认为在增加，工业产权除外

三大房地产行业之间的情况仍然是房地产经纪人认为工业是最强劲的，自用物业的平均上市时间为 20.03 周——比零售业的 23.09 周和办公空间的 34.65 周有所改善.

在2021 年第三季度的调查中，空置工业物业在市场上的平均最短时间为 23.58 周，而零售空间为 25.09 周，办公空间为 32.38 周。

有趣的是，自 2019 年开展调查以来，空置写字楼的销售速度首次被认为略快于已用写字楼。这可能意味着空置写字楼物业在市场上越来越受欢迎，但也可能早说。

对过去 6 个月“市场平均时间”方向的看法

房地产经纪人被问及他们是否认为自 6 个月前，即自 2021 年第一季度以来，市场上的平均时间是增加、减少还是保持不变。

虽然写字楼和零售部门返回了正数，这意味着与 6 个月前相比，大多数回应都指向市场上房产的平均时间增加(市场平衡减弱)，但这种增加的偏见在季度中一直存在自 2019 年初至年中以来的调查。

写字楼指数显示出第三季度最弱的读数(+33.34)，略高于上一季度的+20.63。零售指数在 2021 年第三季度显示出类似的 +19.56，也略高于上一季度的 +13.47。

唯一逆势而上的市场似乎是工业市场，其读数为 -10，表明市场上的平均时间连续第三个季度下降，并表明该市场的供需平衡有所改善。

工业地产是自 2021 年初(即硬封锁结束后的某个时间)以来唯一转为下跌趋势的市场。

自 2020 年第 2 个冬季季度出现高峰以来，“增加上市时间”偏见在写字楼和零售行业变得不那么明显。这与当时发生的严格封锁的结束有很大关系。在严格封锁期间很难进行房地产交易，而经济正处于极度衰退之中，但经纪人仍然倾向于延长平均上市时间这一事实继续反映了南非所处的经济衰退时期，实际 GDP 仍未恢复到 2019 年 Covid-19 之前的水平。

需求与供应强度的看法

在所有三个房地产行业中，房地产经纪人都指出“供大于求”，无论是“有点”还是“远”，其中工业市场的房地产经纪人比例最低，即 53.3% 的人认为供大于求，而 78.2% 的人认为零售物业供大于求，办公物业市场供大于求93.3%。

在第三季度的调查中，所有三个板块均录得负值，工业房地产市场最低，为-34.99，其次是零售业为-110.87，办公楼最弱，为-161.67。

简而言之，这三个市场都被认为供过于求，工业市场供不应求，其次是零售，然后是办公楼。

省级比较：需求与供应强度的看法

写字楼市场调查指出，大约翰内斯堡的供需平衡最弱，其指数最负，为-188.68。该读数仅略低于其他 4 个都市区，这些区域的读数均在 -126.25(开普敦)和 -182.64(纳尔逊曼德拉湾)之间供过于求。

在工业房地产市场调查中，3 个沿海大都市的表现相对强于豪登大都会，eThekwini 的读数为 +61.8，其次是纳尔逊曼德拉湾的“0”和开普敦的 -38.89。

在工业房地产市场最弱的一端是大约翰内斯堡，指数为 -113.24，其次是茨瓦内，指数为 -82.15。

在零售地产领域，调查显示所有 5 个都会区都存在严重的供过于求。

Tshwane 成为最弱的市场，负值为-145.9，其次是纳尔逊曼德拉湾，为-140。开普敦被认为是 5 个主要沿海城市(-71.44)和 eThekwini(-82.85)中“最弱”的。

结论

总体而言，房地产经纪人认为，相对于供应而言，需求仍然疲软，无论人们是否认为人们倾向于增加上市时间。

在房地产经纪人对写字楼市场供过于求的看法恶化之后，到 2020 年底，写字楼供需感知指数读数从 2020 年最后一个季度的历史性(也是最弱的)-167 读数略微改善至不那么疲软-到 2021 年第三季度为 167.67。

自 2020 年第二季度零售市场最糟糕的“供过于求”读数为 -139 以来，它在“平衡”方面取得了更多进展，而写字楼市场在 2021 年第三季度录得负数 -110.87。

另一方面，工业市场在恢复平衡方面取得了最大进展，其“供过于求”读数从 2020 年第二季度的 -139 下降到 2021 年第三季度的 -34.99。

但是，这三个市场都存在明显的“供过于求”倾向，这一事实似乎反映了南非经济经历的深度经济衰退(以及 2020 年封锁之前多年经济停滞)，而且仍然没有完全恢复到 Covid-19 之前的 GDP 水平。这种经济疲软势必会抑制对商业地产的需求。

2021 年第二季度实际 GDP 同比大幅增长 +19.27%。然而，这主要是由于 2020 年第二季度创造的基数非常低。封锁导致该季度 GDP 急剧下降。

与2019年第二季度相比，2021年第二季度GDP仍下降-0.7%。

供过于求的市场伴随着 GDP 持续疲软，导致 FNV 预计平均房地产价值将在 2021 年继续下降，最显着的是在办公室，零售业下降，工业则最少。