疯狂的房地产市场危及爱达荷州华盛顿的土地保护

爱达荷州北部有一个占地 1,000 英亩的牧场，混合了木材和牛群，与“宝石湖”接壤，水域为斯波坎含水层补给。

“它是栖息地。它是水，”内陆西北土地保护协会执行董事戴夫绍布说。“根据我们的分析，这是气候适应型土地。它是我们地区气候适应能力更强的土地。”

换句话说，这是一种适合保护的财产类型，但狂热的房地产市场意味着不出售的牧场可能不会得到保护。

“库特奈县大小相似的土地的要价令人震惊，”绍布说。“我一直在与一些主要的保护资助者交谈，他们根据土地的价格走开。”

这一现实给区域和全州土地保护工作带来了问题，这一事实在斯波坎县最新的保护期货提名轮次中得到了明确。该县计划依靠选民批准的财产税征收，自 1994 年以来已获得近 9,000 英亩的自然空间。该计划大约每五年接受一次财产提名。一旦该时期结束，县和公众将对土地进行评估并对​​其进行排名。然后，该县尝试购买排名靠前的地块。

2016 年，该县收到 38 项提名。2010年，36项提名。今年，该县收到了八份。

县公园规划师保罗·诺尔斯 (Paul Knowles) 说：“我们一直在这片金发姑娘的房地产土地上，那里有这些美丽的大型房产，靠近市区的未开发房产，购买价格相当实惠。”“保护期货计划确实能够对该地区的土地保护和娱乐产生如此重大的影响。那个金发姑娘时代似乎正在消退。”

房地产经纪人 Craig Soehren 是一名商业房地产经纪人，他于 2017 年在斯波坎河上出售了占地 31 英亩的 Sister of the Holy Names 房产。该物业包括 4,500 英尺的海岸线，是使用县保护期货资金购买的，是他职业生涯中的“亮点交易”之一。

他说，尽管仍有可能，但现在出售会更加困难。

这有多种原因。

首先是一个简单的事实，即现在的土地成本比 2017 年要高。与此同时，根据州法律，该计划所依赖的税收收入每年只能增长 1%。与此同时，房地产价格每年上涨 20% 或更多。

“做数学题，”诺尔斯说。

对于每个潜在的财产，斯波坎县还进行了两次评估。县然后支付这些评估中的较高者。根据该计划的条款，该县可以支付的金额有上限。

私人买家没有这样的限制。

Soehren 说：“你现在发现市场超出了评估的范围，因为这是一个充满活力的市场。”

最后，过去需要数月或数年才能出售且往往非常适合保护的大型房产，例如大片未开发的土地，正在被抢购一空。

“人们甚至在没有挂牌出售的情况下就获得了房产报价，”Soehren 说。

这使得较慢的过程，如县的，不那么吸引人。诺尔斯说，该县使用保护期货计划关闭房产的最快时间是 12 到 15 个月。通常，它需要更长的时间。

Schaub 说，这就是内陆西北土地保护协会和 Dishman Hills 保护协会等非营利组织可以发挥作用的地方。因为他们更灵活，他们可以快速购买土地并持有，直到县有资金来拥有所有权。

尽管如此，成本仍然是一个问题。

Dishman Hills Conservancy 执行董事杰夫兰伯特说：“原始土地市场发生了巨大变化。”“它不仅加速了，而且公平市场价值接近两三年前的两倍。”

Schaub 说，这些增加意味着萨尔茨高地和威基泉等受地区喜爱的自然区域现在将无法保护。

房地产的现实迫使 Schaub 和其他人更具战略性地思考，选择何时何地保护土地。在某些情况下，这意味着选择不这样做。

一个例子是 Rathdrum 草原。

“那里的发展速度如此之快(以至于)私人土地保护无济于事，”绍布说。

这就是税收资助的保护可以产生更大影响的地方。与华盛顿不同，爱达荷州没有县保护期货计划。

州长杰伊·英斯利 (Jay Inslee) 的户外休闲和经济发展顾问乔恩·斯奈德 (Jon Snyder) 表示，近年来，金县一直在积极尝试配合房地产价格上涨。

“现在他们有了这个巨大的战争基金，”他说。

但是财产税收入增加，为斯波坎的保护期货计划提供资金受到州法律的限制。2021 年，该计划的资金来自斯波坎县每 100,000 美元的评估财产价值 3.60 美元，每年约 200 万美元。尽管事实上在 1994 年，斯波坎县的选民(在非约束性的咨询投票中)批准了每 100,000 美元评估价值征收 6.25 美元的财产税。

然而，由于蒂姆·艾曼 (Tim Eyman) 领导的 2001 年选民批准的倡议，州法律限制财产税收入每年增长 1% 以上。这意味着随着斯波坎的房地产价格上涨，该县不得不降低征收率。

“这让人们大吃一惊，”诺尔斯说。“房产成本在增加，但实际税率却在下降。”

诺尔斯说，这个盖子可以通过地方投票倡议或在州一级取消。

公共土地信托西北地区主任大卫巴顿说，正在努力要求立法机构免除全州 14 个保护未来计划的 1% 盖子。该法案由来自温哥华的民主党众议员莎伦·威利 (Sharon Wylie) 赞助。该法案不会提高征收率，而是将选择权留给县政府。

“让这些计划尽可能有效，现在比以往任何时候都更重要，”巴顿说。

区域保护倡导者仍然担心市场会对内陆西北地区产生长期的负面影响。

“老实说，这很重要也很可怕。很可怕，因为会失去真正重要的机会，”绍布说。“慈善事业很难与这种市场竞争。”