充分发挥多地块集体物业销售的潜力

业主正在意识到联手向开发商出售整个公寓大楼或毗邻物业的潜力。通过集体谈判的力量，公寓或相邻的业主可能能够获得远远超过他们通过个人销售所能达到的价格。

在大片可开发的内郊区土地的竞争非常激烈的时候，开发商意识到获得具有宝贵开发潜力的优质填充地块的好处。开发商正在使用各种方法寻找集体销售机会，包括场外交易和公开表达兴趣活动。

由于集体销售市场仍在发展，各方可能会采用一系列交易参数。本见解探讨了在协商集体销售交易时需要考虑的一些关键问题，以及如何为各方利益管理这些问题。

比赛状态

除了实现销售价格的大幅上涨外，一些业主可能正在寻找途径来实现其投资价值，因为他们的老化建筑物的维护成本预计在短期或中期会滚雪球。

越来越多的业主套现，其中包括悉尼郊区 Epping 公寓大楼的 8 位业主，他们每人通过集体出售获得了 375 万美元，而在这种情况下，每套公寓的单独售价约为 120 万美元。1

近日，墨尔本内南区两栋独立公寓的业主联手将其公寓出售给开发商，为业主带来了显着的价值提升。

同意门槛要求

在澳大利亚的大多数州，包括维多利亚州，业主公司的所有成员必须一致同意出售他们的地块，以便为业主公司的所有地块签订集体销售协议。一致批准的要求可能是集体销售交易的障碍。

新南威尔士州的情况有所不同，自 2016 年以来，该地区只需要获得分层计划中 75% 主要地块的所有者的批准，以及土地和环境法院的命令，才能使分层更新计划生效。2019 年，悉尼四季海港广场的收购成为新南威尔士州改革立法下第一个法院下令的分层更新集体出售。

在维多利亚州，维多利亚州消费者事务部于 2016 年考虑引入一项立法计划，允许在未经一致同意的情况下进行集体销售。2

尽管最近对《维多利亚州细分法》进行了修订，但一致同意出售业主公司所有地块的要求仍然存在，3

似乎与此问题有关的任何进一步提案都被搁置了。

新西兰、新加坡和英国等国际司法管辖区同样允许通过非一致协议集体销售分层计划。

对集体销售的一致批准要求的背离是有争议的。一些人认为它会稀释所有权的价值，一些评论家甚至将其标记为所有权不可撤销概念的例外。4

然而，这种偏离似乎是由不断变化的市场条件以及公共和规划政策驱动的。例如，新南威尔士州议会认为，降低同意门槛要求可以主动解决公寓楼老化问题，5未来几年这种情况将呈指数增长。一些人推测，最终将在澳大利亚所有州和领地颁布更低的同意门槛。6

项目管理

无论是否有支持销售的法定制度，集体销售中的供应商都需要协同努力以确保交易效率和购买者信心，因为两者最终都会对推动最高价格产生影响(或者实际上，是否会有销售根本!)。根据我们的经验，供应商将得到建立管理委员会的协助，以领导与顾问的接触并协调与所有供应商的协商。

根据情况，管理委员会可能负责指导销售代理和律师、制定营销和销售计划、谈判销售条款(在所有供应商同意的范围内)以及协调销售的完成。这种安排应在所有供应商在上市前签署的契约中体现。

销售合同

集体销售的各方应考虑是否应根据单一合同或单独的销售合同记录交易。单一合同具有不同的项目管理效率;买方只需要谈判一份合同，所有卖方都受相同条款的约束，并且大多避免了多份合同相互关联完成的复杂性。

在任何一种情况下，合同谈判中的关键考虑因素都包括在个别供应商违约的情况下非违约供应商的责任以及提前释放押金的过程。

买方救济和卖方责任

购买者更希望和解按预期进行，但如果出现问题，则需要补救措施。相反，大多数供应商希望确保他们不对任何其他供应商造成的违约负责，这是可以理解的。

由于集体出售的土地具有巨大的开发潜力，以及买方在结算期间可能已大幅推进开发计划，这些情况可能会进一步复杂化。大多数供应商不愿意接受远远超过供应商有权获得的价格比例的损害赔偿索赔，特别是在该供应商不是违约原因的情况下。

买方的主要目标可能是强制履行合同和转让所有权。这通常可以通过特定履行的命令来获得，但是如果该命令不可用，双方必须就补救措施和责任达成协议。

存款的释放

如果同意退还定金，买方会希望在交割时到期的余额足以清偿每个房产的所有财务负担，然后再退还每个供应商的定金比例。

相反，卖方可能希望尽快释放其各自比例的存款，以便再投资或购买同一市场的替代房地产，而不会因其他卖方的拖延或财务状况而延误。个性化和平衡的方法可以解决那些相互竞争的问题。

满足购买者目标

开发商可能希望在结算期间开始他们的开发计划。例如，他们可能会要求供应商合作重新谈判现有租约，批准规划相关申请，并允许现场初步调查和开发预售广告。这应该在不让供应商承担增加的市政费、土地税等责任的情况下得到解决。

某些物业可能会受到现有住宅或商业租赁的约束，这些租赁将在结算日期之后继续存在，需要进行重组或重新谈判，以便通过确定可以在空置的情况下进行结算来最大化销售价格。

满足供应商要求

集体销售中的供应商可能有不同的个人目标，这些目标也可能推动销售条款。例如，自住业主可能希望选择在交割后回租他们的房产，以便他们有时间寻找和搬迁到其他房屋。

总之

集体销售为公寓或毗邻的业主和开发商提供了有利可图的机会，尤其是在当前可开发土地供不应求的房地产市场中。尽管这些交易呈现出独特的复杂性，但如果满足所有利益相关者的关键要求，它们可以提供互惠互利的结果。