中国恒大中期净利105亿元卖房降负债物业板块成亮点

来源：证券日报 2021-09-01 08:40:56

本报记者董枳君

8月31日，中国恒大、恒大物业双双发布了2021年中期业绩报告。

今年上半年，中国恒大实现销售额3567.9亿元，销售回款3211.9亿元，核心净利润105亿元，但房地产开发业务亏损41亿元；恒大物业上半年责任实现营业收入78.73亿元，同比大增68.3%，毛利润29.39亿元，同比大增68.7%，净利润19.34亿元，同比大增68.6%，各项核心指标处于行业领先水平。

截至8月31日收盘，中国恒大报4.36港元/股，微跌0.68%，总市值为577.65亿港元；恒大物业报5.84港元/股，总市值为631.35亿港元。

对于中国恒大来说，尽管盈利水平下降，但“活下去”显然更为重要。借助大规模降价促销，恒大得以快速回笼现金，大幅缓解债务压力。数据显示，恒大有息负债较去年3月底下降约3000亿元，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

“以价换量”卖房降负债

中国恒大的业绩报告显示，2021年上半年，公司实现营收2226.9亿元，同比下降16.5%；毛利为288.4亿元，同比下降56.7%；净利润105亿元，同比下降29%，其中恒大地产集团和恒大童世界集团的房地产业务录得亏损约41亿元，新能源汽车业务亏损约49亿元。

截至7月底，恒大年内累计销售额达4005.6亿元，销售面积4844.9万平方米。销售增幅可观，但成交均价为近年新低。

对此，有分析人士认为，中国恒大利润的下滑与打折卖房息息相关。据悉，恒大自去年2月份开始推行“网上卖房”及持续多次推出阶段性特大优惠措施，借此大力促销加速回笼现金流。

而在地产主业以及汽车业务亏损的背景下，中国恒大仍能取得盈利的关键在于其处置了部分资产。据悉，此前中国恒大出售了恒腾网络11%股份，入账约11.8亿港元；出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

市场人士指出，恒大的业绩报告凸显了当下房企的普遍现状，近年来房地产行业整体下行，“房住不炒”下房价被严格管控，加上“三道红线”的重压，愈发精细化的调控政策，使得房地产行业进入史上最严监管时代。而房企为求去化降负债，不得不以价换量，势必对利润产生一定影响。

恒大物业营收大增68%

对比母公司的困难局面，恒大物业成为集团上半年为数不多的靓眼板块。上半年恒大物业实现营收78.73亿元，净利润19.34亿元，同比双双大增近七成。

瞄准物管市场万亿元级蓝海，目前恒大物业已形成全国化布局，截至2021年6月底，其业务范围扩展至全国317个城市，覆盖320万户业主。

而盈利能力的大幅提升离不开在管面积的持续增长。公告显示，截至上半年，恒大物业合约面积达8.1亿平方米，同比增长58%；在管面积达4.5亿平方米，同比增长77%。

8月11日，恒大曾公告称，考虑出售物业板块部分股权。对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《证券日报》记者表示，物业板块作为中国恒大旗下较为优质的资产，盈利能力较强，无论是出售还是输血，对集团眼下的难关来说，均有帮助。

依托母公司每年提供的大量优质项目外，第三方项目亦成为恒大物业强劲的增长引擎。今年上半年，恒大物业第三方项目在管面积同比骤增137倍，公司力争在今年底实现合约面积突破9亿平方米，在管面积突破6亿平方米。

同时，增值服务也成为恒大物业的第二增长曲线。上半年恒大物业社区增值服务收入11.39亿元，同比大增83%，其中家居美装收入更是大增873%。

根据中指院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，恒大物业未来业绩或将打开新的增长空间。