开普和群岛住房市场 高估与低估还是逾期

如果您梦想在科德角拥有一座避暑别墅，那么您的沙滩包中将不仅仅需要防晒霜和毛巾。可能是额外的 130,000 美元。

根据房地产分析公司沃伦集团的数据，截至今年 6 月，巴恩斯特布尔县出售的单户住宅的中位价为 550,000 美元。与 2020 年上半年相比，这是令人瞠目结舌的 30.2%，当时典型的开普敦房屋售价为 422,500 美元。

玛莎葡萄园岛的单户住宅价格在去年这个时候已经飙升，两年内上涨了 52%：从 2019 年前六个月的 712,500 美元增至今年迄今为止的 1,082,500 美元。根据沃伦集团的数据，在楠塔基特，中等价位的房子现在价值近 200 万美元。

这些闪电般的价格上涨是两个相互冲突的现实的结果：大流行激发并促成了人们在开普和群岛等美丽的地方生活和工作的普遍愿望。但那里待售房屋的稀缺无法适应购房者的激增。

奥斯特维尔苏富比国际房地产公司的管理经纪人格雷格·凯利 (Greg Kiely) 说：“你可以用一只手来计算一段时间内某些城镇和村庄的可用房屋数量。”“当你考虑科德角的正常年份时，在任何给定时间应该有 2,000 到 3,000 套房屋。我们跌到了 500 以下。''

七月和八月的典型情况，开普和群岛市场有所平静，因为购房者会休息一下以享受他们的夏天。科德角和群岛房地产经纪人协会首席执行官瑞安·卡斯尔 (Ryan Castle) 表示，现在经纪人看到的每处房产报价越来越少。“人们报告说，2、3、4 个月前，他们收到了 13 到 14 份报价……而现在他们收到了 3 到 4 份，”Castle 说。但他补充说，需求下降的部分原因可能是令人沮丧的待售房屋短缺。“我们确实在 6 月份看到了至少 18 年来最低的新上市数量。”

似乎没有什么能阻止开普敦的买家——接种疫苗的普罗温斯敦狂欢者中爆发了令人惊讶的COVID 爆发，甚至没有龙虾潜水员被鲸鱼吐出的故事，也不是近年来的鲨鱼袭击和目击事件。Kiely 补充说，如果买家担心鲨鱼，下开普敦和外开普敦的城镇将是最受关注的，“但查塔姆现在已经看到了最热门、最火热的房地产市场。” '

到 6 月份，查塔姆单户住宅的中位价略低于 100 万美元(999,000 美元)，比去年上半年上涨了 43.1%。在奥尔良，自 2019 年上半年以来，单户住宅的年初至今中位数价格飙升了 49%，从 577,500 美元飙升至 862,500 美元。

是不是迟到了?

然而，即使在过去一年多的价格飞速上涨之后，开普敦和群岛的房价在过去十年中仍然没有像波士顿地区那样快速上涨。事实上，人们几乎可以争辩说，开普敦目前的房地产繁荣有些迟到了。

考虑马萨诸塞州三个县最近的房价历史。根据沃伦集团的数据，早在 2005 年，包括波士顿在内的萨福克县的单户住宅的中位价为 380,000 美元。在包括北岸和梅里马克山谷大部分地区的埃塞克斯县，这一数字为 385,000 美元。在巴恩斯特布尔县(即科德角)，房屋中位数售价为 390,000 美元。

那一年是马萨诸塞州房地产市场的前一个高峰;房价将在 2006 年和 2007 年波动，然后在 2008 年和 2009 年下跌。到 2011 年底，所有三个县的房价中值都在 3,000 美元以内：萨福克县为 314,000 美元，埃塞克斯郡为 312,500 美元，开普敦为 3015 美元。

然后，我们目前的房地产热潮开始了。波士顿房价反弹最快——早在 2014 年，萨福克郡的房价中值就已超过 40 万美元。埃塞克斯郡将在两年后，即 2016 年超过其之前的峰值。 但是，巴恩斯特布尔郡的房价还需要两年时间才能恢复到 2005 年的水平(而且还需要两年时间——直到 2020 年——楠塔基特岛超过 2007 年的峰值)。“如果你在 2017 年卖 [Cape] 房子，”Kiely 说，“你仍然比经济衰退前的高度低 5% 或 6%。”

到 2020 年初，萨福克县的单户住宅价格几乎翻了一番，比 2011 年上涨了 97%。在埃塞克斯县，价格上涨了 66%。但在巴恩斯特布尔县，价格仅上涨了 51%，甚至落后于全州平均水平(56%)。它提出了一个问题：在大流行之前，科德角的房地产实际上被低估了吗?过去一年的爆炸性价格增长实际上更多的是市场调整吗?

“我不会使用‘高估’或‘低估’这样的词，”国家经纪公司 Redfin 的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 说。她认为开普敦和其他度假区的房价在大流行前的社会中得到了适当的估价。“大多数人没有假期或远程工作的能力，无法像他们想要的那样真正享受当地的度假小镇，”费尔韦瑟说。“大流行肯定改变了这一点，远程工作变得正常。..如果没有大流行，我认为这不会发生。”

事实上，波士顿都会区房价的加速上涨可能是开普敦当前繁荣的一部分。许多度假屋买家依靠不断上涨的房产价值——以及由此产生的房屋净值——来买得起他们的第二套房子。卡斯尔说：“如果你认为开普敦的住房很贵，那就去买家来自哪里。”“如果你在 Newton 或 Wellesley，并且拥有自己的房子 10、12、15 年，你就有很多资产，”他说，“[并且] 你可以去买第二套房子。”

Kiely 说，除了传统的季节性游客和常年居民外，大流行还为开普省带来了第三批购房者：寻求宁静的隐居地的人们。“而且这些买家似乎仍在保留他们的房子——我们还没有看到销售反弹，”基利说。他们也在寻找一种比科德角夏季传统乡村风格更精致的生活方式。“肯定需要更现代化的设施，这不仅是在住房方面，在餐厅、商店和活动中也是如此。在这里，您会看到科德角的文化在我们眼前不断发展。”

Fairweather 说，由于大流行的不确定性，其中一些买家可能不想放弃他们的主要住所，但现在可能已经准备好这样做了。“现在人们越来越清楚他们将如何远程工作，人们更有可能永久搬家或将他们的第二个家作为永久的家。”

气候变化的影响

在科德角委员会，巴恩斯特布尔县区域规划的权威，是收集来自新业主的调查数据来获得他们的近期和长期目标的一个更清醒的认识。“这将使我们更好地了解他们是否计划全年留在这里，他们是否计划使用社区的服务，让他们的孩子入学，以及我们是否需要在基础设施上进行更多投资，” ' 执行董事 Kristy Senatori 说。

开普敦拥有 550 多英里的海岸线，特别容易受到海平面上升和其他气候变化影响的影响。与此同时，全年的居民和季节性工人正被挤出房地产市场。Senatori希望该委员会的第一次的部分气候行动计划，批准在七月，一次可以帮助解决这两场危机-就像一个专注于建设更密集的多户住房，适宜步行的中心村。

“我们在开普敦缺乏多样化的住房类型——我们在该地区 80% 以上的房屋都是单户住宅，”Senatori 说。“因此，我们想确定哪些区域不仅可以为社区的步行性质做出贡献，以帮助应对气候变化，而且还可以真正帮助同时解决我们的住房危机。”

虽然一些科德角的购房者对气候变化的影响表示担忧(购房者可以咨询 capecodcoast.org 了解房屋对气候风险的脆弱性)，但 Kiely 表示，知道该地区认真对待这个问题，我们感到很欣慰。“这里的社区都非常关注气候变化、废水问题和环境，”他说。

对于仍然希望购买一片天堂的买家，Kiely 表示，现在的市场比几个月前更加宽容。“在阵亡将士纪念日之前寻找的买家实际上今天比五月份有更多的机会，”他说。“对于每一个眨眼间就出售的房产，都有一个房产绝对不是。”此外，他说，劳动节过后，大量的新房源应该会上市——他有兴趣看看它们是否“再次受到相同水平的需求的欢迎。

“这将为 2022 年定下基调。”