租金管制正在成为欧洲的一个高度分裂的问题

伦敦——在许多欧洲国家，租金管制正变得越来越流行，但专家指出，它们很少靠自己解决住房危机，甚至会吓跑投资者。

租金管制是政府政策，无论是在地方还是国家层面，旨在限制房价上涨。它们旨在使住房负担得起，至少对于人口中最脆弱的部分而言。然而，该政策也有批评者。

例如，在瑞典，租金管制有效地推翻了那里的政府。在德国，此事经过了长达一年的法律斗争。与此同时，荷兰、英国和爱尔兰的立法者都对其房地产市场进行了类似的讨论。

根本原因

谈到荷兰的高价，RaboResearch 的高级经济学家 Nic Vrieselaar 告诉 CNBC，市场“变得不可接受”。“由于低利率环境，这是一个供需问题，”他说。

人们涌向有更多工作和更高薪水的城市地区是一种古老的趋势。但是，在中央银行的低利率(欧洲国家在主权债务危机之后经历过)和帮助购买计划的时期，越来越多的人购买了房产，无论是作为首次置业还是作为投资使...能够。鉴于市场上的住房存量有限，这种需求会推高价格。

此外，专家指出，所谓的“Airbnb 效应”使情况恶化。与其出售房产或长期出租，许多房东选择将他们的房屋或公寓用于短期住宿。这意味着当地人的库存减少，从而导致租金价格进一步上涨。

根据欧盟统计局的数据，从 2010 年到 2021 年第一季度，欧盟的租金上涨了15.3%。

欧洲统计局收集的单独数据显示，2020 年，都柏林的公寓平均租金估计水平最高，其次是哥本哈根，然后是巴黎、卢森堡和斯德哥尔摩。

投资银行 Goodbody 的房地产主管 Colm Lauder 告诉 CNBC，他预计租金将继续上涨。他说：“在爱尔兰，我们担心 [租金] 管制会阻止资本流入。”

恶性循环

房地产投资者认为租金控制存在重大不利之处，因为他们限制了回报。就爱尔兰而言，某些地区的租金涨幅限制为每年 4%。

“如果他们无法获得[回报]，那么他们就会寻找其他地方，”Lauder 说。

私人投资通过促进建设和翻新，在支持住房市场方面发挥着至关重要的作用。如果投资者在其他国家发现更高的回报，他们很可能会将资金转移到那里，而该初始市场的供应将仍然有限。

然而，并非所有人都同意这种观点。

国际租户联盟成员、德国科隆地区前立法者芭芭拉·斯滕伯格 (Barbara Steenbergen) 告诉 CNBC：“如果这是综合住房计划的一部分，我们当然支持租金控制。”

她强调了租金控制对中低收入家庭的重要性，并指出例如在柏林，租金呈指数增长，但工资却没有。

她说，这种分歧是“对社会和平的威胁”，同时补充说，她还没有看到任何有租金管制的市场的投资流失。她说，挑战之一是投资者关注豪华建筑，而不是经济适用房和社会住房。

最终，解决方案可能在于问题的根源。

“我认为需要做的是增加供应，”Vrieselaar 说。

欧洲央行在 2018 年发表的一份声明中指出，“自 1999 年货币联盟成立以来，欧元区的房屋竣工率仍远低于平均水平”。此外，欧洲央行还表示，缺乏建筑许可劳动力短缺一直是改善供应的制约因素。

但 Vrieselaar 建议政府应该改变对该行业征税的方式，以便更好地应对住房危机。从本质上讲，他认为荷兰应该对人们的财富征税，包括他们的第二套房和第三套房，并降低人们的收入负担，让租户有更多的空间来支付租金。