缓解新市民住房难再出招 住房租赁市场又迎利好

羊城晚报记者 孙绮曼

茫茫都市觅一隅可居，为解决新市民和年轻人等群体的住房问题，国家正在多管齐下，一方面加快发展保障性租赁住房，一方面给住房租赁企业送上了“降税大礼包”。

7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策。

实际上，本次公告是此前国务院常务会议对于加快发展保障性租赁住房决定的政策细化落地。日前召开的国务院常务会议就曾确定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。

降税：出租住房“房产税”税率由12%降至4%

《公告》称，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

此外，《公告》明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，目前，住房租赁企业的税负较重。具体而言，住房租赁企业在经营中需交纳的税包括五项：一是按租金收入的12%的房产税；二是依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税；三是大约6%的增值税（按11%的销项税额抵扣5%的增值税进项税额）；四是城建税和教育费附加；五是印花税。

“本身长租公寓企业经营压力比较大，通过此类减税，能够真正促进企业更好发展，尤其是增强了后续租赁业务开发的信心。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉羊城晚报记者，此次税费政策减税内容多、力度大，包括增值税减免、房产税减免等内容，充分体现了对于长租公寓企业降低税费负担的导向。此外，此次减税涉及面广，除了原有的长租公寓企业以外，一些存量土地开发的项目，也有类似减免的机会和空间。

影响：多方面利好住房租赁企业

此次《公告》房产税优惠政策也在利好专业化规模化住房租赁企业。

《公告》明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。其中，“专业化规模化住房租赁企业”是指在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上的企业。

赵然分析称，公告中明确了“专业化规模化住房租赁企业”的定义，对于促进住房租赁企业做优、做强、做大起到积极引导作用。同时，各地城乡建设和税务部门信息打通，更进一步加强了行业监管，更有利于住房租赁行业的规范发展。

落到实处，“降税大礼包”能给企业带来多少红利？

对此，赵然分析称，减税政策的出台，将从运营效益、投资收益以及扩大多元化市场主体等方面为住房租赁企业带来积极影响。“减税政策将使住房租赁企业的税费成本大幅降低，从而实现净利润的提高。此外，税收优惠政策的实施能够提高企业的投资收益率，从而推动REITs等金融创新工作的落地。”

新派公寓创始人及CEO王戈宏同样表示，各项政策加持，尤其是税收的大幅度降低，让大家对租赁行业慢慢开始盈利并健康发展有了盼头。同时，房产税从12%降为4%，对主动持有资产进行长期运营的企业是明显利好，也为资产回报率的提升以及公募REITs储备资产包提供了信心。

房东东公寓创始人全雳指出，这一举措肯定利好长租经营机构，但单个企业具体能省税多少，还有待时日才能算清楚，“长租企业最重要的还是房源和客源，这是本质问题，税收是‘锦上添花’。”

住房租赁企业收大礼包，对解决新市民和青年人等群体的住房问题无疑也是利好。通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给，从而可让更多新市民、年轻人在城市中安居乐业。