投资者称柏林仍是欧洲最热门的房地产市场
来源： 2021-07-26 17:07:21
自从十多年前我的Zibel 房地产投资组合首次在柏林投资以来，住宅房地产价格上涨了 200% 以上。到 2021 年 7 月，现有房产的要价中位数已攀升至每平方米 5,140 欧元，新建房产的要价中值为 6,840 欧元。
最重要的是，柏林仍然吸引着来自世界各地的人们，并且在大流行之后仍将如此。价格继续上涨是不可避免的。
当然，问题是柏林能否继续保持这种趋势。在通过尽早了解最新趋势来建立我的投资者职业生涯后，我的感觉是它会，但与十年前相比，柏林的房地产投资者在他们的选择上也需要更加挑剔。
在我看来，未来的机会是避开“一般”市场，而是提供市场的无弹性溢价端，我预计收益率将保持强劲，资产价值将继续以两位数攀升。
即使经过十年的升值，柏林的平均房地产价格仍然非常优于伦敦(每平方米 12,000 至 18,000 欧元)和巴黎(每平方米 10,000 至 18,000 欧元)。伦敦和巴黎的平均总租金收益率现在低于 5%，但在柏林，通过专注于优质的“A”微型地点，仍有可能收回 8% 的收益率。
供应仍然极其受限。2020 年，柏林仅执行了 17,500 份住宅销售合同，而 2015 年为 24,600 份。柏林的房屋拥有率已经是德国最低的 20%，而全国平均水平为 52%。在未来几年，“一般”住宅的价格将达到一个自然极限，这将限制增长。
这就是为什么我认为进入柏林市场的房地产投资者应该专注于高端细分市场。自 2010 年以来，每平方米 5-8 欧元的“一般”租赁部分的规模和数量一直在下降，而每平方米 14 欧元以上的租赁部分则持续增长。
我自己的策略是专注于柏林市中心已建立的超越周期的微型场所，因此我享受了接近 100% 的入住率。这并不罕见：柏林的入住率通常徘徊在 98.5% 左右。
分析师表示，柏林存在 205,000 个住宅单元的供应短缺，随着 2020 年租金上限现已取消，政治重点将不得不转向取消繁文缛节，以实现更多建筑和增加供应。但即使供应增加(这将需要数十年时间)，郊区的新供应也不会挑战柏林市中心非常理想的“微型地点”内对优质物业的需求。
除了在其中心区拥有许多“A”级微型地点外，柏林还被评为世界上最好的城市之一，并以其安全和基础设施而闻名。柏林的公园占城市土地的 35%，是艺术家和企业家的独特之地。德国是世界第二大出口经济体，对德国初创企业的投资 70% 直接流入柏林的企业。
蛋糕上的樱桃是德国在十年后转售房产时提供 100% 的税收减免。综合考虑，它为投资提供了一个安全的避风港，年租金收益率为 8%，在我看来，高端市场的资产价格增长将在未来十年持续突破两位数。
除了超越周期的优质“A”级微型区域内的物业外，柏林还有一些子趋势值得探索。我在上面概述的市场特征正在推动对“共同生活”的需求，这就是为什么我在柏林最大的投资之一是开发 226 套设备齐全的中短期住宿酒店公寓，面积在 22 平方米至 51 平方米之间，提供许多现场设施。
我的理念一直是通过确保良好的交易在购买房地产时获利。除了柏林的明确投资案例外，我认为鉴于市场的独特特征，投资者拥有可信赖的当地合作伙伴来谈判和完成交易至关重要。当地知识对于避免具有隐藏维护负债的低质量资产也很重要，这些资产会降低收益。
在我职业生涯的这个阶段，我的首要任务是产生一致和可持续的收益和价值，以资助我的Tej Kohli 基金会和Tej Kohli & Ruit 基金会的非营利活动。柏林仍然是世界上风险最低的最佳预期回报，因此多年来仍将是Zibel Real Estate的主要投资重点。
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