美国房地产市场支持加息

来源： 2021-07-23 16:34:54

低抵押贷款利率和远程工作的长期影响正在推动住房需求。但是，与经济中的其他地方一样，供应限制是等式的重要组成部分。这促进了建设，也推高了价格，所有这些都对通货膨胀和利率产生了重要影响

需求依然强劲

由于美联储降息和量化宽松政策压低了整个经济的借贷成本，大流行来袭后不久，美国的住房需求激增。这当然使那些因 30 年固定抵押贷款利率从 2020 年 3 月下旬的 3.82% 下降到 12 月的 2.85% 的底部而保住工作的人更能负担得起住房。

此后一直走高，目前为 3.11%，但仍比 2000-2021 年的平均水平低近 2 个百分点。此外，根据美联储的数据，抵押贷款偿债成本目前占家庭可支配总收入的比例不到 4%。

美国现有和新房销售

坐在驾驶座上的卖家

与美国经济的大部分地区一样，强劲的需求正面临着明显的住房供应问题。因此，交易数量有所放缓，而价格却在飙升。这再次出现在今天的成屋销售报告中。虽然交易量确实回升至 586 万的年化率，但远低于去年第四季度 670 万的峰值。我们预计下周的新屋销售报告也会有类似的结果。

下图显示，现房销售的待售库存接近历史低点，尽管由于建筑热潮(请注意本周早些时候强劲的房屋开工数据)，新房库存有所增加，但市场显然仍然非常与过去二十年相比。缺乏可购买的房产是近几个月房屋交易数量放缓和价格上涨的关键原因，市场普遍热情突出，目前平均只需 17 天作为买家出售房屋竞争达成交易。

住房供应接近历史低点

市场上的房屋库存(相当于销售月数)

更高的价格可能会吸引更多的卖家进入市场，我们可能会开始看到供应增加，但我们假设这些人仍然需要找到其他地方居住(除了出售度假/第二套住房)，因此对供需不匹配可能很小。相反，一个更可能带来平衡的因素是，鉴于现房价格中位数现在上涨至 363,300 美元，比 12 个月前增长 23.4%，快速的房价通胀使许多潜在买家退出市场。

对美联储政策的影响

重要的是要记住，房地产市场的强劲和房价的快速升值对消费者价格通胀和美联储货币政策有更广泛的影响。主要租金和业主等价租金占 CPI 篮子的三分之一，如下图所示，这些组成部分的变动往往落后于标准普尔凯斯席勒房价系列 12-18 个月。

房价及其对 CPI 中住房组成部分的影响(YoY%)

假设这种关系成立——注意我们现在开始看到住房成本上升——我们应该预计未来几个月住房部分会迅速上涨。鉴于它们在 CPI 计算中的权重很高，它看起来将成为今年下半年值得关注的故事。

如果我们看到 CPI 住房成本仅从同比增长 2% 到同比增长 4%，这本身就足以使总体通胀增加 0.7 个百分点，甚至更多地增加核心通胀(不包括食品和能源)。这是一个关键的故事，为什么我们预计总体通胀率将在 2022 年第一季度保持在 4% 以上，核心通胀率将持续高于 3.5%。这样的结果将进一步削弱美联储鸽派的乐观情绪，即通胀将是暂时的，在强劲的增长环境中，会为提早加息提供更多动力。

我们预计美联储将在 12 月宣布开始快速缩减量化宽松计划，并预计在 2022 年末两次加息 25 个基点。

美国房地产市场支持加息

低抵押贷款利率和远程工作的长期影响正在推动住房需求。但是，与经济中的其他地方一样，供应限制是等式的重要组成部分。这促进了建设，也推

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低抵押贷款利率和远程工作的长期影响正在推动住房需求。但是，与经济中的其他地方一样，供应限制是等式的重要组成部分。这促进了建设，也推