二手房“停贷”？谣言！

“今年2月底签了二手房300万元的同贷书，本来银行说5月前可放款，但一拖再拖，现在说可能要等到8月份了。”市民陈女士向记者说。

今年以来，广州按揭房贷额度持续收紧，不仅贷款价格多次上调，近期，“二手房停贷”“放款周期变长”的消息更引发关注。记者走访银行机构、开发商和中介机构了解到，虽然目前尚未有银行承认“停贷”，但额度紧张使得多家银行放款时间不断延长，尤其是二手房贷，不少银行甚至表示放款时间不能确定。“房住不炒”的背景下，一系列房贷政策的效果正在显现，新增居民房贷开始进入下降通道。有业内人士分析，预计下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。

银行：相比一手房，二手房放款时间更长

广州区域“停贷”了？在走访过程中，有房产中介工作人员向记者展示了《最新银行政策表2021.6.25》的表格，记者注意到，该表格上显示，建设银行、浦发银行、光大银行停止接单，招商银行、广发银行、中信银行少量接单，与此同时，表格上注明：房贷政策会因各银行的政策随时调整，建议成交一周内安排客户业主面签按揭。不过，记者向上述表格中显示停止接单的建设银行、浦发银行、光大银行了解情况，三家银行均表示现在仍可受理房贷业务。

“现在确实有银行不做二手房贷了，但对外还是会接客户的相关业务，只是会告诉你放款时间不确定。”该中介工作人员向记者透露，如果自己去找银行贷款，按个人业务的正常流程走，放款慢是现在的常态，但如果是通过开发商、按揭公司等渠道，他们将多个客户的业务一起进行，放款的速度并不慢。

虽然目前尚未有银行发布官方文件表示“停贷”，但记者走访过程中了解到，额度的紧张使得多家银行放款速度变慢已成事实，且目前房贷放缓的情况主要集中在二手房房贷市场。“有一些今年年初签的，都还没有落实到放款。”广州某国有大行的信贷部人士向记者透露，现在二手房房贷的审批很快，资料齐全的话，预计一周左右可以审批完，但是由于排队人较多，银行额度紧张，所以放款的时间没办法确定。

“今年以来，按揭房贷持续收紧，只是相比一手房贷，二手房贷的放款时间显得更长。”有相关人士补充道，这是因为在有限的额度之下，银行机构会将资源倾向给合作房企的楼盘。

贝壳研究院数据显示，从放款周期来看，6月72城房贷平均放款周期为50天，较5月再延长2天。其中，46个城市房贷放款周期延长，已超过六成。如广州较5月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至100天以上。

与此同时，银行对贷款人的资质审核也较为严格。如有银行要求购房首付款80%及以上资金来源于借款人家庭自有资金。此外，还需借款人提供银行近半年流水或其他可验证材料进行核实，对于有部分于近半年转入的款项，要进一步核查是否为合理收入所得。

新增居民房贷开始进入下降通道

房贷放缓背后，除了额度紧张之外，银行房贷利率自今年以来，已进行过多轮上调。根据贝壳研究院对全国72个城市房贷业务的统计，首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升，二季度分别累计上涨17和15个基点。广州有部分银行自今年以来，房贷利率已经经过4轮上调。

在一系列房贷政策调整下，房贷增长转弱趋势已经显现，从5月份起，新增居民房贷开始进入下降通道。此前央行公布的5月末社会融资规模存量统计数据报告显示，居民中长期贷款增加4426亿元，为今年以来首度同比少增。

房贷政策持续收紧对房地产市场的影响是立竿见影的。记者观察到，广州二手房市场降温，成交量连续下降。来自广州市房地产中介协会的数据显示，自今年4月份开始，广州全市中介促成二手住宅的网签量逐月下降，其中2021年6月（统计周期为2021年5月26日-2021年6月25日），广州市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1943宗和18.39万平方米，环比分别下降26.18%和24.77%，同比分别下降55.14%和53.98%。

“目前广州二手房确实受到一些影响了，成交量较去年同期大概下降了3成左右，除了受二手房贷放缓等因素影响外，还因为今年4月下旬推出的增值税‘2改5’政策。”中介人士小风向记者坦言。

记者了解到，自2021年4月22日起施行的《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中指出，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

“以前是房子满2年不用缴增值税，该政策实施后，没有满5年的房子在交易时，需要缴纳约5%的增值税，比如原本满2年但未满5年、总价约400万元的房子，在该政策实施后，要比以前多缴纳约20万元的增值税款。”中介人士小风向记者说，该政策实施后，二手市场的热度有明显降温，有部分买家转向了一手市场。

此外，有中介机构还对其服务收费标准进行了统一，减少买卖双方对中介是否存在偏帮一方及吃差价的担忧。7月1日，裕丰地产发布，其旗下的二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金（单方不低于6000元）。有裕丰地产的中介人员坦言，此前0.5％～1.5％之间的佣金都有过。

预计下半年市场交易规模将保持量增价稳

在“房住不炒”大背景下，监管层出台一系列政策调控房地产市场，包括“三道红线”政策、房地产贷款集中度管理制度、土地集中出让政策等，在精准的调控下，行业整体规模增速放缓，盈利有所下滑，同时去年以来房地产板块走势弱于大盘，地产行业估值创下历史新低。数据显示，2020年，申万房地产指数全年累计下跌10.85%，跑输沪深300指数38.06个百分点。2021年以来（截至7月6日），申万房地产指数下跌7.89%，跑输沪深300指数5.43个百分点。山西证券表示，截至2021年6月18日，地产板块动态PE为7.9 倍，估值仅高于银行板块；纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。

港股方面，2020年恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点。2021年至今（截至7月6日），克而瑞内房股领先指数下跌8.73%，跑输恒生指数11.82个百分点。所以，总体来看，不论A股还是H股，两地房地产板块走势均明显弱于大盘。

对于未来，中信证券认为，高信用、大市值的部分地产开发公司已经被低估，不过行业盈利能力下降预计仍将持续，但资产运营和下沉深耕可能使部分低资金成本公司找到盈利能力拐点。2021年是企业报表盈利能力继续下降的一年，而2022年之后则可能出现分化，个别企业可能凭借低资金成本和高开发能力稳住利润率，另一些企业可能会面临项目层面亏损的压力。

融360大数据研究院李万赋分析，一方面，受房贷集中度新规限制，今年各银行房贷额度确实会比往年投放少；另一方面，按照往年规律，下半年房贷额度也往往会比上半年紧张；此外，“房住不炒”政策执行趋严，对个人消费贷和经费贷信贷资金违规流入楼市的检查和处罚力度加大。

值得注意的是，在政策引导下，银行信贷结构持续优化，资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。银保监会数据显示，前4个月，制造业贷款新增1.1万亿元，85%为中长期贷款。科技创新、绿色发展等领域信贷继续较快增长。民营企业贷款同比增长12.3%。“从央行和银保监会公布的统计数据看，普惠型小微企业贷款规模有所增加，下半年应该会更加精准支持小微企业和个体户，并且加强信贷资金的流向监管。”李万赋分析。

贝壳研究院表示，过了上半年的考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头，预计下半年二手房市场交易量增速放缓，全年新房、二手房的交易规模比去年增长超过10%。