学术模型发现澳大利亚房地产市场出现泡沫风险迹象
来源： 2021-06-30 15:45:05
新模型认为，澳大利亚房地产市场的大部分地区都显示出泡沫风险的迹象，因为投资者的回归和对错失的恐惧将价格推高至低利率和其他因素无法解释的水平。
悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房地产价格已经超过了租金、利率、收入和住房供应等基本因素的预期增长，并受到恐慌性购买和投机的支持，这是经济学教授的新模型麦考瑞大学和耶鲁大学表演。
“虽然利率处于历史低位，部分城市住房供应大幅下降，但不能完全解释部分城市房价快速上涨的原因，”麦格理商学院经济学教授施舒平表示。
随着房价飞涨，澳洲房市究竟是泡沫还是被高估一直是经济学家们的热门话题，很多人认为，除非泡沫破灭和房价上涨，否则无法知道资产价格是否存在泡沫急剧下降。施教授强调，她预计房价不会大幅下跌，但未来可能会持平或小幅下跌。
施教授表示，一些买家担心如果房价以目前的速度攀升，他们将被完全排除在市场之外，而投资者则指望快速上涨以赚取巨额利润，从而推动了需求的增加。
她说，对“巨额且几乎确定”的利润的预期吸引了更多投资者进入市场，再加上恐慌性购买，可能导致住房需求大幅上涨和房价爆炸式扩张。
根据基于 3 月份数据的模型，这些因素在悉尼发挥了最大的作用，其次是墨尔本和堪培拉。春季投机泡沫首先在布里斯班和悉尼开始，其次是去年年底的堪培拉、墨尔本，甚至是阿德莱德的三月季度。
评估提供“实时泡沫指标”的因素之一是房价与租金之比，悉尼单月实现两位数增长，堪培拉创下有记录以来的最强劲增长，引起了公众的担忧和政策制定者，施教授说。
史教授补充说，霍巴特、珀特和达尔文也出现了投机性和恐慌性购买，但没有达到表明住房热的程度。
该模型可在The Housing Fever 网站上找到，还涵盖了新西兰的六个地区。坎特伯雷和奥克兰都被发现陷入了投机泡沫。
“我们可以预计，未来这些市场要么放缓，要么价格下跌……有些市场的跌幅会比其他市场大得多，”施教授说。
然而，她强调，与金融市场不同，当投机泡沫结束时，房地产价格更有可能持平或略有下降，而不是大幅下跌。
汇丰澳大利亚首席经济学家保罗·布洛克瑟姆(Paul Bloxham)表示，两位数的年度房价增长似乎超出了基本面对澳大利亚的解释。
“我们预计房地产市场将在未来几个季度降温并持续到 2022 年，”他说，并指出持续的边境关闭和人口增长停滞将削弱住房需求，并使价格增长回落至个位数。
他说，创纪录的低利率带来的需求激增也将下降，但已经过去了。由于储备银行坚称不会转向负利率，未来不会再降息以推动进一步的需求和价格增长。
Bloxham 先生补充说，虽然市场的快速反弹主要是由首次购房者活动推动的，但最近它已成为投资者主导的故事。
“投资者越多，人们就越担心它可能会开始变得更像一个投机驱动的市场，”他说。
“[但]我们不认为需要审慎收紧。我们观察到的是，贷款标准……都相当严格，我们认为房地产市场的基本面本身，特别是封闭的边境，将是市场降温的主要因素。”
Housing Fever 网站旨在为政策制定者提供独立的模型，施教授希望它能够通过深入了解推动住房需求的因素，为正在进行的有关房价快速增长的政策辩论做出贡献。
她指出，它还将帮助个人消费者做出决定，显示他们是否处于投机泡沫中，如果是，则持续了多长时间。
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