2021年商业租客或许不应该满足于市场标准

当业主和租户协商商业租约时，业主或其律师通常会准备租约的初稿。通过记录商业交易，租约开始时通常足够温和。但随后业主的租赁表格蜿蜒进入数十条法律途径，增加了数十条条款，以回应过去报道的租户胜诉的诉讼。其他条款包含陷阱和雷区，可能为业主创造未来的收入机会或为租户创造未来的意外成本。

当租户的律师反对这些条款时，业主的律师通常会声明该条款是“市场标准”，因此租户的要求是“场外”，这是一件坏事。作为潜台词，业主的律师暗示租户的律师并不真正知道他们在做什么，因为如果他们知道，他们就不会提出如此愚蠢的要求。

多年来，这种谈判动态通常假设业主占上风。租客很幸运，从租借桌上得到了一些面包屑。随着商业房地产租赁市场转向有利于租户，这种谈判动态也应该开始转变。也许租户应该开始要求在租赁文件方面做出让步，这在最近的 2019 年是不可想象的——非常“离场”，也许很天真——这里有一些建议：

— 推迟租金上涨条款、转租和定期租金上涨。这些规定，当堆积在同一租约中时，实际上可以确保新租约的租金上涨速度将快于通货膨胀和市场租金。尤其要避免同意任何运营费用转嫁，因为这会为恶作剧和纠纷创造无穷无尽的机会。

— 允许承租人将租约转让给任何满足客观和简单测试的新承租人，而无需业主行使自由裁量权或判断。

— 如果业主愿意为租户扩建其空间做出贡献——这在未来几个月内将变得更加普遍和更大——那么简化和简化支付流程。尤其不要要求租客自掏腰包寻求报销。相反，业主应该只支付未付的账单。并尽量减少所需的文书工作。

— 如果强制关闭严重损害了租户的收入，则允许临时减租。

— 减少滞纳金、利息和滋扰费。特别是，如果租户不按时搬出，则应减少适用的“延期”租金，尤其是如果延期仅持续一天或几天，则要求支付整整一个月的费用。也尽量摆脱近年来越来越多的语言，要求延期承租人“赔偿”业主的下一位承租人的假设损失。

— 消除尽可能多的其他费用和报销。

— 为租户提供终止选择权或减少租赁空间大小的权利，在每种情况下，都要向业主发出充分通知，并可能支付一笔费用。

— 在任何情况下，即使没有支付基本租金，租户也有权得到充分的警告，构成租赁违约。也许要求双重警告。

— 即使对于小租户，也要求业主向其贷方提供所谓的“不干扰”协议，承诺在贷方对业主取消抵押品赎回权时履行租户的租约。

— 如果业主没有妥善维护或维修建筑物或空间，给予租户扣留租金的权利，甚至在一段时间后解决问题并向业主收费。

— 在合理可能的情况下(例如，承包商、施工计划、转租人)削减任何业主同意或批准要求。每个同意要求意味着业主理论上可以要求租户做一些与租户实际想做的事情不同的事情。相反，只需为租户可以做什么和不可以做什么设定客观标准。

— 如果租户以“利润”转让或转租，标准租赁通常要求租户向业主支付“利润”的 50% 或更多。但是，如果承租人遭受损失，则业主不会参与，这是通常发生的情况。在今天的市场上，租户应该尝试彻底摆脱“利润参与”的概念，除非房东也签约参与(不太可能)。

— 反对可能允许业主终止租约或搬迁租户的条款。

— 如果租户违约，请尝试协商租户和任何担保人的最大风险敞口的美元上限。(这在历史上是闻所未闻的，但租户在最近的租赁谈判中提出了它。)

— 让业主根据任何理论肯定地放弃对租户成员或业主的任何索赔，除非有人签署了保证书。

— 业主提供哪些额外收费的服务?尝试消除额外成本并将服务计入租金，业主有明确的义务提供该服务。

— 在租期结束时，免除租户移除其所做的任何工作的任何义务。

前面的列表涵盖了业主标准租赁中租户的大部分主要痛点和陷阱。当然还有更多。谈判新租约的租户应至少在条款清单或意向书中解决其中一些问题。如果不这样做，所有者就会争辩说其立场是“市场标准”。例如，业主通常认为房地产税升级和 50% 的“利润参与”是如此“市场标准”，以至于即使在条款清单或意向书中没有提到它们，它们也会自动属于每项租赁。

业主标准租约中的几乎每个条款都在对租户友好的市场中邀请对租户友好的替代方案。而且由于商业房地产世界正在进入一个对租户更加友好的市场，租户不应该害羞。