住房数字化与房地产中的女性和短租的未来

在本问答中，今日房地产投资者与 PropTech 平台AltoVita 的联合创始人兼首席执行官 Vivi Cahyadi Himmel讨论了一系列主题，从房地产投资中的女性到 Covid 对住宅趋势和短租行业的影响。

AltoVita 是一个旨在大规模赋能全球企业住房的平台。Cahyadi Himmel 协调 AltoVita 的研发和产品设计，以“开发长期智能配电系统并推动跨国企业采用技术”。

她拥有财务管理和企业战略方面的背景，在领导 AltoVita 之外，她自己也是一名房地产投资者和天使投资者。

你能告诉我们一些关于 AltoVita 以及为什么它是一个破坏性平台吗?

AltoVita 是一种面向全球企业住房部门的企业软件解决方案，在高度分散的房地产市场和跨国公司之间架起了一座基于云的桥梁，以满足长期入住需求：项目分配、客户参与和搬迁。

企业住房部门是为数不多的尚未数字化的大型市场之一。这些流程主要是手动的，需要差旅和移动管理人员复制和粘贴、重新格式化并使用 PDF 和电子表格作为他们的日常工具。

AltoVita 提供全球实时库存，重点关注注意义务，大规模。我们的系统很容易与需求侧的搬迁/旅行管理系统和供应侧的物业管理系统集成。

这创造了从酒店运营商到员工的无缝信息流，消除了任何人为错误或手动工作的机会，并为我们的客户提供了更优质的服务。

它如何使房地产投资者能够通过中期租赁向企业买家推销他们的房产?

AltoVita 与许多物业管理系统集成。因此，使用某些 PMS 的房地产投资者可以通过 AltoVita 快速连接和营销他们的房地产。

对于那些不使用 PMS 的人，AltoVita 开发了一种专有的物业管理工具，允许物业投资者使用 AltoVita 分配他们的物业。

在加入 AltoVita 平台之前，所有物业都必须经过细致的两级质量控制流程，对运营商和物业层面进行彻底的尽职调查。这确保了我们在整个平台上为企业客户遵守我们重要的注意义务和质量标准。

AltoVita 总部位于伦敦，在新加坡和德克萨斯州达拉斯设有办事处。

您本身就是一位经验丰富的投资者 - 房地产投资者如何建立轻资产业务以发展壮大?

物业分销市场仍然高度分散。使用智能分配系统简化从物业管理系统一直到客户体验技术的预订流程是一个很好的机会。

这种碎片化意味着拥有开放 API 变得更加重要，将手动工作从一个系统转移到另一个系统。数据可以跨平台共享，创建一个更加开放的技术环境，并使用技术来创新和自动化幕后流程。

从热情好客和长住的角度来看，一旦客人入住酒店，就会出现数字优先体验的趋势。移动应用程序不仅提供非接触式进入单元，还集成了客房服务、室内活动和酒店内活动，如预订水疗中心或去健身房。

多元化是物业管理和分销系统演变的关键。时间的灵活性可以成为配电技术未来的巨大驱动力。

现在，房间可以按小时甚至按分钟预订，而不仅仅是按晚上或床位数。这使客人可以预订白天在酒店工作，或者有一个安静的空间参加重要的网络研讨会——业主和管理公司可以相应地实现业务多元化。

您如何看待未来五年住宅投资的趋势?这些是否受到 Covid 的影响?

尽管大流行，但房地产投资实际上在去年有所增长。人们对多户住宅(建造出租)、长住和共同居住领域的兴趣特别高。这是因为对工作室和酒店房间的需求都下降了。

在“随时随地办公”趋势的推动下，以灵活租赁条款为后盾的住宅投资需求日益旺盛。投资者正在认识到灵活的住宿选择的潜在回报，并正在将他们的投资组合转向这一趋势。

具有多种用途的灵活空间是未来酒店设计和住宅投资的关键。这适用于公寓和公共区域。我们将在未来几年看到更多此类创新。

还迫切需要灵活的模块化建筑设计，将工作室改造成更大的两居室或三居室单元。再一次，“灵活”是这里的流行词。

公共区域正在成为邻里中心，而不是客人的专属空间，餐饮区和工作区在白天提供各种用途。

最近的一篇文章表明女性比男性更适合投资——你同意吗?

文章提出的女性投资者特征之一是她们往往拥有更长的投资期限——展望未来。根据我的经验，强大而健康的资产负债表以及均衡的风险管理技能对于延长投资期限至关重要。

新兴市场房地产投资虽然伴随着货币和通胀风险以及复杂的监管环境，但可以获得有吸引力的收益率。麦肯锡全球研究所 (McKinsey Global Institute) 的一项研究强调了新兴市场在未来的重要性，其中 440 个新兴城市贡献了全球 GDP 增长的近一半。

在我看来，在这里也起着关键作用的是长期持有投资的能力。

是我妈妈教会了我如何战略性地配置资金和投资于不良房地产资产。她是一位出色的房地产投资者，能够嗅出将跑赢大盘的低估资产。她在印度尼西亚的一个项目是一个大型商业网站，该网站持有超过 20 年，回报率为 88%。

在房地产投资方面，还有其他特征会发挥作用，例如文化和心态、当地法规知识以及资本保全与快速获利的目标。

您是否因性别而在职业或投资中遇到任何障碍?

当我在澳大利亚珀斯的卫理公会女子学院和密歇根州安娜堡的一所女子寄宿学校就读时，我的学术史的早期发展较少性别偏见，更多地基于精英管理。

我的母亲在塑造今天的我方面发挥了重要作用，她是一个强有力的榜样。所以，女性是较弱的性别的观念不是我成长经历的一部分。

性别障碍是一个相对新颖的概念，我后来在我的职业生涯中发现，在香港、中国和日本，我发现性别不平等更为突出。根据世界经济论坛(WEF)的性别差距指数，中国和日本分别排在第 103 和 110 位，而英国和美国分别排在第 15 和第 51 位。

在共同创立 AltoVita 之前，我在房地产投资组合管理工作了八年，我的角色与财务和资产运营管理交织在一起。我的投资组合主要包括住宅资产，但也包括复杂的商业房地产 (CRE)，这是一个主要由男性主导的行业。

在美国，男性占 CRE 劳动力的 65%，这种差异与其他国家相似。英国政府在 2018 年进行了性别薪酬差距分析，结果表明从事商业地产的女性的薪酬差距为 27%，几乎是平均差距14% 的两倍。

在这些复杂的 CRE 与住宅房地产资产中，从规划许可、销售和出租、施工到财务和租户管理，我的经历要艰苦得多。

我确实相信性别障碍开始发挥作用，迫切需要为 CRE 中的女性提供更强大的生态系统和指导计划。

未来十年短租市场将如何发展?

根据 AltoVita 最近与 Benivo 合作对 13 位全球移动经理的采访，在大流行之前，一家跨国公司的员工中有 1% 或 2% 是外籍人士。但是现在，随着随处工作 (WFA) 和虚拟任务的兴起，这种情况已经完全改变。

这为更多远程工作提供了机会，这意味着现在公司 20-30% 的员工可能是移动员工。这是一个很大的转变。

采访代表了无数行业和独特的观点，包括 IT、快速消费品、汽车、媒体与金融、半导体、采矿、研究以及食品与农业。

由于更大比例的员工将成为 WFA，这可能会增加对灵活租赁的需求。在灵活租赁的强劲需求的支持下，短期租赁将在未来十年表现良好。

在我们在有 400 多名参与者参加的创新峰会设计思维期间进行的调查中，68% 的参与者认为月租结构最适合支持 WFA，下降到仅 25% 更喜欢每周租约，7% 更喜欢年度租约。

这表明短期和中期租赁市场将继续存在，但租赁灵活性至关重要。