我们请评估师描述在丹佛野外房屋市场的工作

布赖恩·维辛格(Bryan Vayhinger)是住宅房地产评估师，也是科罗拉多州房地产评估师协会的州行业组织之一。

他已经正式担任鉴定人10年，目前在科罗拉多斯普林斯地区工作。

但是甚至在此之前，这位科罗拉多州本地人与他的母亲(也是鉴定人)一起被贴上了标签，这使他在1990年代就开始涉足该行业。

他与9NEWS记者珍妮弗·梅克尔斯(Jennifer Meckles)坐下来，从评估者的角度回答了有关当前房地产市场的一些问题。

阅读下面的问答。9月，9NEWS将为我们的“ Priced Out”系列分享科罗拉多州住房市场的故事。

詹妮弗：鉴定人的工作是什么，您如何适应房屋购买过程?

布赖恩特：我们通过数据和分析，分析以及我们的观察和过去的贷款目的经验来确定房屋的市场价值，以确保为银行提供贷款。我们正在为银行工作。

JENNIFER：银行是您的客户吗?

布赖恩特：银行是我们的客户。即使银行不支付评估费用，买家也要支付评估费用，但是我们为银行工作。

JENNIFER：您的角色将在此过程中稍后出现。有人对房屋提出要约，[卖方]接受了房屋要约，现在您进入了一个很棘手的问题，即根据房子是否值得某人的钱来弄清银行可以向某人贷款的内容。要求付款

布赖恩特：是的，就是这样。很多时候，我们会在检查后进来，因为大多数房地产经纪人都希望评估在事后完成。这样，如果有任何检查项目可能会杀死该笔交易，那么它们就不必进行评估了-评估费，检查等类似的东西。

詹妮弗：您如何确定房屋的价值?

布赖恩特：评估有三种评估方法。

收入法可能是单户住宅中最少使用的方法。这根据财产可以在租金收入中产生的收益来确定折算为价值。

第二种方法是成本方法，该方法基于重建房屋的成本以及土地成本(减去折旧)。该房屋的使用率稍高，但是当您没有这些地段的[近期]销售量时，因为邻里已建成，因此很难确定折旧和土地价值。找出来要困难一些。

最多的是销售比较(“ comps”)，在这里我们正在研究市场区域中的可比销售额，这将被视为买方也将考虑的替代品或财产。

詹妮弗：那么，在过去的几个月中，附近还有另一间卧室，浴室数量相近的房子吗?

BRYANT：我们希望尽快更新，因为这是该市场的准确写照。当我们进入一个真正独特的物业时，有时[可比]出售可能是一两年或[回头]。

詹妮弗：什么不能决定房屋的价值?人们认为应该算什么误解，也许这算不上什么?

BRYANT：合同价格是我们使用的数据点，这是我们考虑的问题。但是，仅仅是因为有人愿意付出，并不一定意味着价值。我们以市场价值为定义，即市场价值的定义是人们在正常胁迫下愿意支付的价格。

而且，如果您处于一个非常火爆的市场中，那么会有很多竞标，而且人们会输掉–这可能不是正常情况。这样的合同价格，而很多人都在说：“嘿，我想付钱，我想付钱!”这是正常情况吗?不是很多，它可以得到支持吗?虽然这很重要供我们使用的信息，这只是一部分。

詹妮弗：您能给我们列举一些您在评估过程中需要寻找的东西吗?

BRYANT：我们正在研究社区，周围环境，影响，是否正在看到许多房屋正在改建中，试图查看该社区，那个市场区域的趋势。在该物业，我们将进行测量以确定平方英尺，面积和更新已完成的内容，所用的材料，质量，房屋的整体功能，更新或更新(如果是新的话)所选的饰面。

詹妮弗：这与房屋检查员对最近购买的房产的检查有何不同?

BRYANT：我们进行的评估检查非常快。如果我们已经看过成千上万的房屋，那么通常我们都知道要寻找什么。我们很快就会通过一所房子，因为我们要放置房间，做笔记。我个人经常记笔记，不要写太多。这是一个快速的过程-如果一切看起来不错，并且我们看不到任何可见的损坏迹象，我们就认为它运行正常。

JENNIFER您如何描述科罗拉多州当前的住房市场?

布莱恩特：史无前例。它的独特之处在于，它具有许多其他地方都看不到的复杂性，而且每个人都很难做到。对于评估师，买卖双方而言，这是困难的。当您获得50个报价时，很难确定该选择哪个。房地产经纪人–他们很难确定如何为房屋定价，因为谁知道最终将要做什么。贷款人，他们在平衡交易量方面遇到了困难。对于任何人来说，这都不是一件容易的事。

JENNIFER：与一两年前相比，在当前市场中您的工作量有何变化?

BRYANT：在过去的几年中，它真的很忙，很稳定。在COVID期间，我们实际上变得更加忙碌。当利率下降时，我们又有了很多抵押贷款(房屋抵押贷款)。现在利率上升了一些，这些反映也有所下降，但是我们进入了典型的购买季节，即春季购买季节。所以它绝对被猛烈抨击了。有工作是一件好事。

詹妮弗：目前，房屋在市场上的拍卖时间非常短。您是否正在从客户那里获得更紧迫的时间表?

布赖恩特：在某种程度上，这在很大程度上取决于赞助人的合同期限。如果他们的关门时间更长，那么我们就有更多的时间了。但是典型的是，现在，根据客户的需求，我们会在一两周内看到很多评估。

詹妮弗(JENNIFER)：科罗拉多州现在是一种较新的陌生趋势，那就是买主提供较大评估缺口的趋势。让我们来谈谈它。

布赖恩特：对于大多数价格低于$ 750,000的“前线范围”物业，我们发现它们之间存在“评估差距”。在这种情况下，评估价值可能不等于合同价格。这些[卖方]希望确保这笔贷款仍然可以使用，因此他们要求收盘时提供额外的现金，以便仍以[买方]提供的价格收盘。

这些间隙的大小各不相同。您会看到合同价格的5-10%现在很普遍，但从那时起价格就上涨了。我实际上看到了无限的评估差距，要约价格比列表高出75,000美元，这是无限的评估差距。他们将付出每一分钱。

詹妮弗：您既有买方的期望，也有卖方的期望，但是您在银行工作。现在对您的工作压力很大吗?

布莱恩特：是的。这是。我们不想成为导致交易失败的人。我们不希望成为那些不允许这些人购买这所房子或让房地产经纪人感到我们为他们杀害了他们的交易的人，我们也不想这样做。但从背面看，我们坚持批准的标准，通过分析支持的标准，以支持我们对银行的价值观点，并保护银行对该笔贷款的利息。

詹妮弗：就规则和标准而言，您的行业近年来发生了怎样的变化?

BRYANT：我们还有很多。特别是自从上次房屋崩溃以来，行业标准(评估师的规章制度)已经大大提高。过去有更多的意见–作为评估师，您可以给出自己的价值意见，而该意见是基于您过去的经验得出的。这就足够了。现在，一切都需要得到支持。它不能仅仅基于以前的经验，我认为是“这个”。我们必须有数据和分析来支持这一点。因此，它需要更多的数学知识，更多的统计数据以及复杂的事情，而这些事情以前并没有参与评估过程。还有更多的写作。

詹妮弗：您认为人们对您的行业了解吗?您说过，您不想成为破坏交易的“坏人”，但除了这套房子的合同价格外，您还有其他压力。

布赖恩特：绝对。绝对地。那就是现在的野兽本质。当一切顺利的时候，这些买家终于赢得了那笔交易，评估员走了进来，说-不，不会发生。是的，那会让我们成为“坏人”。

但是，如果市场发生变化，那么我们将受到很多约束-该银行将在未来进行评估，无论多年，并且说，好吧，我们是否会因为这笔评估不好而颠倒了这笔贷款?还是因为市场刚刚转向?这样一来，在未来数年之内，我们就可以重获新生。

JENNIFER：您是否对现在在科罗拉多州房地产市场上看到的趋势有些紧张?

布赖恩特：在某种程度上。房地产总是存在风险。总是有起有落。而且我们绝对处于疯狂的“上升”之中，必须上升的东西在某个时候必须下降。这将取决于如何，何时以及它是逐渐变化还是突然变化。

如果评估师的工作做得正确，如果我们正在查看支持它的实际数据，那么如果我们遇到问题，那么我们就不必担心，因为如果我们基于事实， ，那么我们很清楚。

詹妮弗：您似乎将评估师的工作描述为购房难题中的一部分，而这个难题就无法赶上市场的疯狂。您必须保持对隧道视觉的关注。

布赖恩特：是的，那就是查看数字的地方。虽然我们知道情况，但是我们知道经验，但我们不与买家打交道。我很少(如果有的话)与已经完成评估的买方进行交谈。我们将与卖方或银行的代理商进行交谈，但是我们没有那个买方通常打电话给我们，要告诉我们他们的故事，因为这可能会受到影响。

我们的工作要公正。我们应该是没有任何利害关系的中立国。我们只是来分析一下实际情况。

JENNIFER：我听过一些房地产经纪人说，如果他们要出售的房屋收到60个要约，他们将尝试与评估人分享该信息-通过对感兴趣的人的数量展示出更高的价值。房屋，参加竞标战争，并愿意为该房屋支付高价。这对评估师有关系吗?

布莱恩特：是的。这是我们要研究的数据点。一个难题。它绝对起着作用，但是贷款将基于我们拥有的数据的估值。尽管有很多人想要这所房子，但这可能不是典型的情况，因此我们确实需要解决这个问题，因此必须考虑和分析这些数据。它可能会有所作为，可能不会。那是非常好的评估师会做的不同的地方，但这是重要的数据。

JENNIFER：买家或卖家可以从我们的对话中拿走什么东西，以帮助他们猜测房屋的评估价值，或者他们现在是否希望增加房屋的价值?

BRYANT：现在真的很难，只是因为大多数事情都不受实际房主的控制，因为我们将其基于所有周围属性的数据。尽管新厨房绝对是一件很棒的事，并且可以帮助创造价值，但它可能不是“制造或破坏它”，因为我们可能仍没有可比属性的数据来​​支持这一点。

但这是一个想法，现在的购房者还没有豪华的厨房来挑选一个。他们选择的是有厨房的，因为这是出售的。

风景和繁忙的道路。如果您现在购买的房屋回到一条繁忙的道路上，那么它对价值的影响要比在均衡市场中的影响要小得多，因为[买主]没有足够的钱去关心那条繁忙的道路。那是那所房子的好处。

但是-观点-具有真正好的观点的人-现在，他们获得的价值不如其他时候那样高，因为人们不愿意付钱。

他们已经被吃光了。他们现在无法支付额外的观看费用。

詹妮弗：您还有其他希望观众们从这场谈话中摆脱出来吗?

BRYANT：有一些事情可能会改变市场，即将到来。我们现在有很多贷款是出于忍耐，而不是还款。据此，据估计，目前有17%的抵押贷款是出于忍耐。如果召集这些人，我们可能会看到库存增加，这可能会改变市场区域。

利率也可能产生巨大影响。如果利率开始大幅度上升，那将减少很多人的购买力。

这些是我们可能看到的主要事物，可能会影响，但是谁知道……它将在何时或如何发生。

詹妮弗：有什么想法吗?

布莱恩特：这是一个独特的情况。作为[科罗拉多州]的本地人，很不幸看到本地人或首次购房者或服务成员现在试图购买房屋的困难。但是从商业角度来看，一个强大而健康的市场是一个良好的工作环境和工作保障。所以–我对改变科罗拉多州的想法有些矛盾，但也很高兴有一份让我忙碌的工作。