我审查抵押贷款 我发现房地产市场可能出现的3个问题领域
来源： 2021-04-22 17:29:44
如今，“住房泡沫”一词经常被抛弃-并非完全没有道理。在过去的一年中，我们看到房价飞速上涨，目睹了待售房屋的竞购战。标普衡量美国住房价格的主要指标是S&P CoreLogic Case-Shiller指数，该指数报告称2020年房屋价格每年上涨10.4%。据报道，在2020年购买房屋的人中，约有三分之二的人没有提出要约。实际上走进了家，而是依靠视频游览。
尽管有(或也许是由于)这些趋势，但人们仍然担心，信贷风险，不切实际的估值，急剧上升的利率或其他问题可能会威胁到过度繁荣的房地产市场。
实际上，由于抵押贷款银行家协会的最新数据，由于当前局势和相关的工作损失，目前约有260万房主参加了某种类型的宽容计划，尽管违约房主的比例一直呈下降趋势。
我认为，今天的美国住房市场与导致2007-09年金融危机的泡沫之间存在着巨大差异。就是说，有些警告信号不容忽视。经常引用马克·吐温(Mark Twain)的谚语，“历史不会重演，但会押韵。”
这就是为什么与众不同
与金融危机爆发前相比，当今的抵押产品明显更为保守。如今，大多数抵押贷款都遵循严格的承保准则，而不是当时没有增加的无收入验证(又称“无文档”)和低首付贷款。
人们拥有更多的房屋资产，其中一些资产的价值可长达7至10年，因此他们不太可能离开房屋，而让银行“束手无策”。到2020年第四季度，美国住房市场的房屋净值总额增加1.5万亿美元，同比增长16.2%，每位房主平均增收26,300美元。
如今，银行体系也更不容易受到房地产泡沫破裂的影响。由于对金融危机的紧缩资本要求，到2020年，所有美国银行的一级资本比率平均超过14%。以及抵押抵押债务的高风险变体，其中劣质抵押物被打包成证券贴错标签“ A”并出售给投资者，这已经成为过去。
这是要担心的
由于我们作为贷方和其他机构的最大质量控制提供者，我们开展了广泛的工作，因此我们了解了所有市场参与者都应关注的因素。在过去的一年中，对数千笔贷款进行了交易后质量审查，我们发现申请，文件编制和批准过程中的错误率和总体草率都增加了。
这些错误可能是由于发起方尝试利用创纪录的低利率所产生的再融资机会而加快处理贷款的速度。贷款承销人员的任期也可能是一个因素。超过一半(60%)的抵押贷款承销商已经任职两年或更短时间。贷款承销商的平均经验下降了，很大程度上是上次住房危机后的宿醉，当时许多中高级雇员逃往其他行业。
第二个问题是有大量人寻求购买房屋作投资用途，或者已经拥有投资物业。如果利率保持在较低水平，甚至更多的投资者可能会被房地产市场吸引。由于一些借款人声称，他们的财产是所有者占用的，因而有资格获得较低利率，同时计划租用这些单位，因此欺诈行为的发生率也可能更高。当银行发现欺诈行为时，借款人将面临更高的利率。
或者，如果这些所有者(无论合法与否)所期望的租金收入未能兑现，则其抵押贷款可能会违约。
最后，尽管美联储和其他市场专家认为通货膨胀率将得到良好控制，但通货膨胀率出现实质性飙升，将抵押贷款利率推高至个位数高，抵押贷款利率也将推高至个位数高，可能会对住房造成毁灭性的影响。债券市场将成为第一个对通货膨胀作出反应的市场，因为它侵蚀了债券持有人的未来现金流量。债券收益率的增加将反映在抵押贷款利率中。
尽管疯狂的房屋竞购战是一个真正的问题，但今天的房地产市场比金融危机前夕要健康得多。虽然大约有5%(或260万)的美国房主参加了某种类型的宽容计划，但其中95%的房屋价值比贷款还高，而且房主将能够出售自己的房屋，而不必将钥匙交给房主。银行。金融系统的资本更充裕，不易提供高风险产品。
不过，务必要注意替代数据，例如质量控制失误或投资性房地产贷款申请的增加，这些数据可能引起人们对空气从住房市场逃逸的担忧。如果在忍无可忍和房地产大量涌入市场的同时出现高于预期的通货膨胀，那将尤其令人担忧。
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