住房市场炙手可热 意味着买家提出的报价带有风险豁免权

Alissa Resnick和Brett Benhazl的购房经验对于许多正在讨论当今住房市场的美国人来说听起来很耳熟。

十一月总统选举后，这对已婚夫妇开始认真寻找在得克萨斯州奥斯汀购买的房产。Resnick说，在前两个竞标失败之后，他们准备全力以赴。

30岁的瑞斯尼克说：“即使在我们寻找的几个月内，我们也看到房屋成本在上涨，而且我们担心如果我们不能很快得到一些东西，就会把房价卖出去。”

他们很快意识到，至少在他们提供的任何报价中都需要包括评估豁免。奥斯汀的房地产市场一如既往的竞争。来自包括加利福尼亚和纽约在内的价格较高的市场的买家涌入，准备提供全现金报价。对于寻求将物业转换为租金或将其翻转以获取利润的投资者而言，情况也是如此。

科技行业资深产品经理Resnick说，价格合理的房屋可以获取20个或更多的报价。他们的房地产经纪人向他们解释说，为了具有竞争力，这对夫妇应考虑放弃评估。

这对夫妇理解了买家放弃评估偶然性的背后原因-毕竟，卖方不希望与可能会在评估过低时退缩的买家打交道，尤其是考虑到要价高于要价时会有多高的出价。但这并不意味着一旦接受了他们的第三次报价，这个决定就毫无忧虑。

“因为这里很忙，所以直到关闭之前您都无法获得评估，” Resnick说。“到那时，无论是在金钱上还是情感上，您都已经对该物业进行了投资。”

尽管奥斯汀可能是美国最具竞争力的房地产市场之一，但美国各地的购房者都面临着同样困难的决定。市场上有这么多买家，而到处都是很少的房屋，家庭常常面临放弃某些紧急情况的压力，以使他们的出价脱颖而出。

“在如今的市场中，几乎每笔报价都至少可以免除一项正常的应急费用，”位于夏威夷卡帕鲁阿的Coldwell Banker Island Properties董事总经理Chris Speicher说。

但是，这些豁免涉及风险性的取舍，这些取舍可能会使买家付出数千美元甚至更多的代价，并且如果交易的某些内容未能通过，他们将得不到重要的保护。

买家将竭尽全力脱颖而出

RedfinRDFN提供了将近三分之二的房屋报价，+ 0.09%房地产经纪公司的最新报告显示，3月，房地产经纪人(64%)面临竞争。考虑到竞争激烈，买家已采取多种策略脱颖而出。

当然，并非所有方法都提供相同的成功率。根据Redfin对2020年7月至2021年2月之间成千上万个要约的分析，最有效的策略是全额兑现。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(Daryl Fairweather)说：“提供全部现金的购房者赢得竞购战的机会几乎翻了四倍。”

其他研究支持Redfin的数据。最近对300多个ZillowZG的调查，-4.69%Z，-5.31%顶级代理商发现41%的代理商表示全现金报价是他们的客户用来获得房屋交易最有效的策略。

当然，全现金优惠不是最常见的。费尔韦瑟说：“由于大多数买家确实需要抵押才能购买，因此可以免除融资意外的可能性。”一些需要抵押的买家也可能选择免除这种偶然性，但是如果放贷人不通过贷款来进行抵押，这将带来风险。

成功的报价越来越多地带有某种应急费用。Zillow首席经纪人，华盛顿特区一家房地产公司The ONE Street Company的总裁兼创始人Samer Kuraishi说：“我们今年写的约80%的买方报价具有零意外费用。”

根据Redfin的数据，在2020年9月至2021年2月期间，将近18%的成功报价免除了评估意外事件。如果房屋的评估价值低于投标价格，则评估偶然性允许买家放弃交易，而不会损失其定金。

同样，Redfin报告说，超过13%的成功报价具有免除家庭检查意外事件的能力，而去年这一数字约为7%。如果家庭检查报告发现了严重的问题，这种偶然性使买方可以撤回报价或与卖方协商。Fairweather说：“在竞争最激烈的市场中，放弃这些意外事件的中标报价所占的比例甚至更高。”

放弃突发事件会带来严重的风险

马萨诸塞州霍普金顿市RE / MAX Executive Realty房地产代理商Bill Gassett表示，在竞争激烈的市场中，一些意外事件几乎已经消散，包括房屋销售意外事件。

房屋销售意外事件就是一个很好的例子，它可能带来较少的放弃风险。个人金融网站NerdWallet的住房和抵押贷款专家Holden Lewis表示：“如果买家无法在一定时间内出售当前房屋，这将使买家有机会退出购买。”“在当今的卖方市场上，这是风险最小的应急方案。大多数卖家都能很快找到买家。”

但是放弃其他保护措施是一场重大赌博，如果购房者不准备好，他们可能会为此付出代价。放弃评估豁免：由于有多少房屋面临竞购战，这在卖家中很受欢迎。

加塞特说：“房屋正在以远高于要价的价格出售，在某些情况下要高出10%至15%。”出价高于房屋要价时，评估可能会变成一个更大的问号。

如果评估失败，则买家可以选择几种方式。他们可以要求进行第二次评估，尤其是如果他们认为第一次评估的方式有误。他们也可以尝试与卖方就房屋价格进行谈判，尽管在当今的卖方市场上，这可能是愚蠢的事情。

否则，在这种情况下的购房者将需要承受一些财务上的痛苦。他们可以自己支付评估价值和投标价格之间的差额。在许多情况下，这笔钱将来自买方的预付款。减少首付可能会导致更高的利率，并需要支付抵押贷款保险，这可能会花费数千美元。

在最坏的情况下(如果买方无力弥补差额)，买方可能被迫放弃交易。迈阿密考夫曼·罗辛财富公司(Kaufman Rossin Wealth)首席投资官查尔斯·萨克斯(Charles B. Sachs)说：“准备放弃交易并损失这笔存款。

房地产专家认为，在某些情况下，某些意外事件都不值得放弃。一个恰当的例子：标题偶然性。

Realtor.com的副编辑Rachel Stults写道：“您可能无法放弃在您所在地区的清晰标题搜索-在美国的某些地区，这甚至是不合法的。”“但是，如果您发现可以，那就不要。”

标题搜索可发现谁真正拥有房屋，以及是否有人对该物业有留置权。如果您在未确保先处理房屋的情况下购买房屋，这些将成为您的责任。

买家如何在不增加风险的情况下提高交易质量

在竞争激烈的情况下，放弃一个或多个突发事件并不是买家诱使卖家接受他人的要约的唯一方法。

例如，房屋的当前所有者可能会因自己购买房屋所面临的延误而感到压力大。Fairweather建议，为他们提供灵活的时间表或允许他们在交易结束后暂时租回该物业可能会很有吸引力。她补充说：“我们还看到一些买家愿意支付卖方的部分交易费用和税款，或者提早释放保证金。”

如果购房者预期他们需要放弃购房检查的偶然性，则他们可以在提交要约之前对房屋进行预检查。如果要约不被接受，他们将承担该费用，但如果接受，则将使他们放心。萨克斯说，另一种选择是提供一个较短的窗口，以加快购买过程，而不是放弃检查。他说：“只要确保您有一位信誉卓著的检查员，即可在较短的时间内完成工作。”

最终，买家应听从房地产经纪人的建议，不要对应该放弃或不应该放弃的东西做出假设。Resnick的经纪人建议她和丈夫与当地的贷方合作，而不是与较大的国有公司合作，以便获得更好的评估。她说，这家当地公司使用的评估师非常熟悉奥斯汀市场，这增加了其估值与夫妇俩提供的价格相符的可能性。

“最终，我们很幸运，我们的评估就在售价附近。” Resnick说。“但是绝对令人压力很大。”