上海楼市:学区房这么贵还怎么买?看内行人一分析,才搞懂局势!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请您帮分析下未来浦东初中学区房的走势，是否值得再买个单初中学区？特别是御桥最近均价上10w有点看不懂，这个单价都可以去找内环了。

回答：如果需要，那建议买，现行zc不变化的前提下，初中学区只会越来越贵。御桥10万的是标杆楼盘紧凑户型，类似产品丢内环的话，参考仁恒公园世纪，都要15万以上了。内环10万带初中学区的，都是比较糟糕的楼盘，主要用于挂户口。个人不建议为了初中去买建平地杰，甚至建平都不太建议买，高进低处太严重了，吃大锅饭的。优先选择实验东和进才实验，不行就去菊园挂户口。

提问：您好， 上海想置换一套面积大一些的，作为投资并兼顾以后退休居住。按我们的熟悉片区考虑了三个区域：

1）区域一是外环， 闵行的浦江镇世博家园 ，离地铁1000米，2007年建的还迁房；

2）区域二是内环，花木苑，离地铁750米，2000年的房子。

3)区域三是闵行金虹桥，流晶逸彩虹华苑，离地铁1000米， 2002年房子。

想请教下， 哪个地段更适合常持？

您更看好上海的哪些地区，总额在500w-750W的三房的二手房， 求推荐？（我们是外地人， 对上海了解不足， 还请指点一二，万分感谢！ ）

回答：500-750万预算，买世博家园有点太高了，世博动迁房不用那么高的预算，房票没有充分利用。花木苑地段不错的，但是2000年的房子明显偏老，那边的需求都是改善为主，你这个房子未来的流动性有问题，可能卖不掉。金虹桥地段也很好，但单价偏高，未来涨幅会受到限制。我们更倾向于在外环东西两侧地铁旁边找2005年以后次新房。因为你是投资兼顾日后自住，需要结合你的居住口味，还有风险偏好，以及通勤的要求，来综合考虑。建议你加入内部资料参考小区推荐。

提问：你好，曾叔，家里三林世博家园那有个两室一厅的房子，观察了几年，个人感觉以后该区域的发展空间，增值空间都不行，不知自己的感觉是不是对。也请您帮忙分析分析。如真的不行，考虑把房子卖掉，请问是换市区内的小房子（旧），小房子租金高。还是外环外的三房（次新），有区域推荐吗？，后续如果再置换，哪个选择（市内小房子/外环外三房）收益更高？同时，未来的发展是房子数量多还是房子面积大更合适？

回答：其实三林的区位还是可以的，靠近前滩和世博。但因为是动迁房，不太可能领涨，需要有大行情的时候补涨才会有很大爆发力。我个人不建议等价置换，如果要换，要增加预算扩大规模，否则税费太贵了。如果换，考虑外环附近投资。大面积低单价品质房子，屯房为主，不差房票的话，房子多套好。

提问：曾老师，公积金账户四万多，公司也是按照最低基数交，买房公积金最多贷20年，那么是组合贷好，还是商贷直接30年更好？

回答：公积金如果能贷到20年的话，就组合贷吧，稍微省点利息。未来还款方式选择月冲，等额本息。

提问：曾叔，这几天父母来上海一起看房，想在这段时间尽快能购置一套，目前筛选了几套您能帮忙分析下选哪套来买不？

1. 96年绿川小区49.31平5楼东边套一室一厅222万

2. 00年绿川新苑57.31平5楼东边套两室一厅269万

3. 95年紫叶花园51.01平5楼一室一厅253万

4. 87年复旦小区39.23平3楼一室一厅215万

5. 94年东昌小区47.09平5楼一室一厅249万

6. 94年丰三小区43.3平5楼东边套一室一厅263万

7. 94年虹梅花苑43.78平5楼235万

8. 96年龙柏四村50.85平2楼一室一厅252万

曾叔麻烦帮忙参谋下，谢谢！

回答：看了你的这些，基本都是老破小啊，我个人不是很看好老破小。如果是我，我会就外环附近选择地铁次新小房上车。如果你一定想要在这里面选的话，就建议在2和8之间考虑下吧。如果时间上还来得及的话，尽快对接下你的细节帮你分析。具体推荐可以参考房圈内部资料。

提问：森兰社区想买改善性住房，仁恒、绿城有180多平的4房，名轩的4房148平，总价低些，从自住和保值角度上考虑，您更推荐哪一家

回答：自住选前者，考虑增值选后者。你这么大总价预算再买森兰其实是有点偏的。如果自住不要那么大的话，不如降低点面积，买金桥区位更好的或者带学区的房子，确定性更大一些。

提问：曾叔，有个疑问，如果买闵行的学区房，产证写谁的名字比较好？我和小孩是上海户口，爸爸外地。谢谢！

回答：未来很多学校排顺位都是报出生第一顺位，三人三户第二顺位，孩子他爸来不及入学前落户的话，其实挺吃亏的。你这种情况，应该在买之前研究清楚入学的要求，具体问题具体分析了。

提问：曾叔，投资远郊房的优点有什么？

回答：投资远郊房的优点是赶在配套尚在建设时，价格处于最低，随着配套落地，房价上涨，但不少开发商却以未来“潜力”来抬高房价，入手后多年，所谓“潜力”却迟迟不能兑现。所以，远郊房应考察是否有明确时间的“规划”，即通地铁的时间，医院、学校、商业圈规划落地的时间进程。

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