首创置业2020年净利润同比下跌过半 奥莱业务重组进行时

为了美化财务报表，有房企大量发行永续债，但它的实际债务成本高，特别是违约出现时的成本。

刘伟/发自北京

股价跌至近一年来最低位，这是首创置业股份有限公司(下称“首创置业”，02868.HK)发布业绩后第二日在资本市场上的表现。3月30日，首创置业收跌18.55%，报1.01元每股。

3月29日，首创置业公布2020年全年业绩，净利约为9.82亿元人民币跌近54%，每股盈利0.01元，接近于零。而2019年财报数据显示每股盈利0.43元，与之相同的是，公司2020年仍不派息。

对于公司2020年利润出现大幅滑坡的问题，首创置业解释称，新冠肺炎疫情对世界经济造成严重冲击，公司房地产业务因此受到较大影响。

多位投资者称，首创置业的每股收益同比出现大幅度下跌，是由于永续债吞噬了相应利润。

国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示，永续债是一种房企突破“三道红线”的一种做法，因为它在企业报表中计入的是股权，而不是债权，也就让这种债务游离在评价房企有息负债的“三道红线”之外了。

“为了美化财务报表，有房企大量发行永续债，但它的实际债务成本高，特别是违约出现时的成本。若论还本付息，吃掉利润的程度，它比一般的债力度还要大。”黄立冲认为。

每股利润0.01元

早在今年2月1日，首创置业就已经做出了盈利预警。公司称，预期截至去年12月31日年度纯利按年下跌介乎45%至60%，至约8.49亿至11.67亿元人民币。

公告称，业绩下跌主要由于受新冠肺炎疫情影响,商品房开发进度延迟,一级开发节奏放缓,奥特莱斯店铺业绩下滑,同时重点发展的北京、天津等核心地区深受国家房地产限购限价等调控政策影响,商品房销售速度减慢、若干项目毛利承压,导致期内房地产结转利润及毛利同比下滑。

3月29日晚间，首创置业发布的2020年业绩公告显示，期内，集团实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比减少约49%；归属母公司股东净利润9.82亿元，同比减少约54%。

最新财报数据显示，2020年，首创置业的归属母公司净资产约291亿元，其中约124亿元是永续债，占比约42.6%。

就首创置业运用永续债的情况来看，2016年-2019年首创置业的永续债在股东权益合计中占比为10.5%、18.45%、35.28%和35.98%。同期，首创置业的净负债率分别为132.26%、122.48%、168.63%和156.32%。如若将永续债也计入负债，首创置业的净负债率将相应增至159.52%、172.8%、315.04%和300.35%，

永续债等明股实债的财技被地产公司广泛使用，是用来美化报表的。所以，很多内房股的真实负债率是远高于公司自己对外宣传的数字，一位投资者称。

IPG中国区首席经济学家柏文喜在受访时表示，永续债不计入负债科目而计入权益项下，但是其收益在约定期限内是固定的且需要先于股东支付，类似于优先股的股息支付方式。因此，公司盈利净利需要先支付永续债的约定利息，剩余部分才可供股东支配。

相较于2019年的数据，柏文喜认为，首创置业可能触发了存量永续债的利率跨期跳涨机制，导致永续债利息大幅增长而吞噬了公司利润空间。

柏文喜续称，永续债属于不约定还款期限，但超过约定期限利率跳涨的方式来促使借款人尽早还款的一种融资工具。首创置业去年净利润9.82亿元，但是支付完永续债约定利息后，每股收益也就如首创置业年报里反映的那样只有0.01元了。

重组奥莱

公布业绩的同时，首创置业也在进行一笔资产重组。

3月29日，首创置业与首创钜大公布，首创置业及其全资附属公司聚源信诚(天津)投资管理有限公司与北京首都创业集团有限公司订立意向书，内容有关由首创置业集团向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务(包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目)(“奥莱业务重组”)。

公告称，奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

年报信息显示，2020年，奥莱业务全年实现营业额约人民币74亿元，客流3810万人次。截至2020年末，首创置业已开业奥莱数量达13家，布局和开业项目数量居行业第一位。

即便如此，首创置业旗下的奥莱业务也无法阻止颓势。2019年，全国12家首创奥莱实现销售额超100亿元，同比增加56%。

根据年报信息，2020年，整体零售市场受到新冠肺炎疫情较大影响与冲击，一度关门歇业，线下消费渠道严重受阻。首创置业减免奥莱等项目租金总额超人民币1亿元。

在3月30日的业绩会上，首创置业管理层表示，在当前环境下，首创置业还是以稳健2023经营策略为重心，强力调整结构，降杠杆，抗风险，而奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，管理层在业绩会上表示。

管理层补充道，该事项对于首创置业自身的发展方向和首创钜大的发展方向目前没有变化，首创置业还是经营土地开发，房地产开发为重心，自身都是在调结构，降杠杆为主。

根据公司2020年中期业绩报告，首创置业剔除预收款后的资产负债率达74.86%，净负债率达157%，现金短债比1.3，踩中2条红线。

3月30日，首创置业管理层在业绩会上表示，目前，公司已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务微末，为此采取多种措施，在改善相关的指标，未来公司持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。

由此看来，处在降杠杆阶段的首创置业主动甩掉奥莱这个“包袱”实为明智之举。首创置业“三道红线”相关指标表现如何，后续仍值得关注。