罗斯福岛是埃德·罗格的乌托邦 他会喜欢现在的样子吗

在一个工作日的早晨，在纽约市的一条人行道上进行采访，真是愚蠢至极。但本月早些时候，在罗斯福岛安静的主要街道上散步--按照大苹果(BigApple)的标准，简直就是田园--莉莎贝斯·科恩(LizabethCohen)大声而清晰地

科恩说：“这个地方有一些非常和平的地方。”他接受了一排排混合用途的建筑，这些建筑物排列在这条蜿蜒的街道上绵延了一英里长的道路上。“这里有这么多空地，比曼哈顿安静得多。而(零售)并不像哈德逊船厂那样被大型连锁企业所主导。“

正如她在一本新书中详细记载的那样，这是经过精心设计的。

科恩是哈佛大学(Harvard University)的历史学教授，他的第一本书“新政”(Make A New Deal)于1991年获得了该领域享有盛名的班克罗夫特奖(Bancroft Prize)。过去14年里，他一直在整理埃德·洛格(Ed Logue)的职业生涯。洛格是位于东河中央曼哈顿和皇后区之间的住宅区的策划人。罗格于2000年去世，享年79岁，他计划在60年代末和70年代初开发罗斯福岛，作为一项由政府支持的大规模住房计划的王冠明珠。

洛格是纽约州城市发展公司(NewYorkStateUrbanDevelopmentCorporation)的负责人，他主动将这个狭小的岛屿变成了一个乌托邦式的混收入社区，这个小岛原本主要是疯人院和监狱等令人讨厌的城市机构的垃圾场。UDC在1969年获得了99年的开发租约，Logue公司开始为该岛设计详细的设计。

这些计划仍然是该岛的支柱，即使私人开发商已经进入了这一领域。1996年，相关公司和哈德逊公司是该岛私人开发的国家招标过程的获胜者。自那以后，他们近200万平方英尺的河路开发项目--计划中的9座建筑中的7座已经完工--为岛上增加了近1500套公寓，其中一些是市价，还有一些是负担得起的。耗资20亿美元的康奈尔科技大学也带来了一所常春藤联盟大学的新形象。

尽管如此，该岛仍然是公共部门的一个奇怪的地方，qua开发商：这是一个政府不怕建造大东西的时代的一个越来越重要的遗迹。

不屈从于将他与纽约市历史上最具分裂性的人物之一、建筑大师罗伯特·摩西相比较，就很难写出洛格。摩西比洛格年长一代，也是耶鲁校友，他从兰德尔岛(Randall‘sIsland)管理着自己雄心勃勃的开发机构--Triborough桥和隧道管理局(Triborough Bridge and隧道Authority)。兰德尔岛是另一个东河岛，位于洛格的领地以北一英里

在洛格来到纽约之前的几十年里，摩西曾两次尝试开发罗斯福岛，但却失败了。

尽管如此，科恩说，在这两个人之间划清界限是错误的。

科恩引用罗格前同事劳伦斯·戈德曼的话说：“罗格是罗伯特·摩西和反罗伯特·摩西。”“他会认为像摩西…一样大但与摩西不同的是，他致力于社会转型，就像他致力于建造实体建筑一样。“

当科恩在21世纪初开始研究洛格的职业生涯时，她无法预见她的工作对纽约市当前的政治时刻会有多大的影响。但是她的劳动成果--一本长达500多页的“拯救美国城市”的罗格传记(Farrar、Straus和Giroux于10月份出版)--再合适不过了。

两年前，纽约市的421年房产税抵免政策失效了一年多，之后又恢复为“可负担的纽约”(Afforable New York)，这是纽约市多家庭开发商面临的一段令人毛骨悚然的不确定时期，引发了关于政府在促进房客友好型住房市场方面的作用的新一轮讨论。

今年，奥尔巴尼议员们通过了一项影响深远的新住房法，目的是让房东更难放松对受租金保护的建筑物的管制，这引起了纽约市开发商的愤怒。

突然之间，有关政府在指导房地产市场中的适当位置的广泛问题再次在权力大厅中回荡。正是这些问题推动了洛格对罗斯福岛(Roosevelt Island)雄心勃勃的计划。

这使得本月早些时候与科恩一起访问罗斯福岛成为反思这个岛国的最佳时机。追踪其从中央规划社区到混合用途目的地的演变，最重要的是，它提供了一个案例研究，说明政府规划和私人发展的优势和弱点。

哈德逊公司的项目经理亚历山德拉·卡普兰(Alexandra Kaplan)表示：“这里有一种自然的制衡理念。”自本世纪初以来，哈德逊公司一直与相关部门联手，成为该岛私人公寓楼背后的一股力量。“这是一个真正的公私合作伙伴关系。这正是它之所以如此成功的原因之一。“

Related和Hudson目前正在修建岛上的第八栋和第九栋私人住宅，但两家公司强调，对洛格对这一空间的广泛愿景的审慎关注--如果不是他的具体情况--一直在指导他们的工作。

“说到底，我们的发展是对原有发展的补充，”相关公司高管弗兰克·蒙特里西(Frank Montisi)说。“你看看罗斯福岛，从最初的想法来看，怎么能给这个岛带来进一步的发展，使它变得更好呢？”

科恩在我们访问该岛期间表示，他很喜欢罗格最初的计划中诞生的、重量级的、野蛮的UDC建造的多家庭房产，他可能不同意蒙特里西的评估，认为与哈德逊的建筑是无缝契合的。当她看到一些开发商的最新建筑，比如一个名为“河路点”的项目时，她笑了起来。最初，Logue的意思是岛上大部分是一个汽车免税区.

“这感觉真不一样，不是吗？”她问道，走近了事态发展。“因为原来没有车。没有感觉到你会坐上一辆车。它会是，‘你要像一个行人那样接近这座大楼。’“

更广泛地说，洛格对私人开发商的到来会感到不太自在。私人开发商将豪华租户与补贴的租房者一起带到岛上，给岛上带来了阶级分化的开始。

科恩说：“洛格对罗斯福岛是一项社会工程感到非常自豪。”“当（Logue时代的规划者）看到不平等的加剧时，人们相信，政府干预物质环境会对人们的生活方式产生巨大影响。”.

但在其他地方，科恩很高兴地观察到洛格最初设想的连续性。从连接该岛与曼哈顿第59街的空中有轨电车上下来，她兴奋地发现，有少数游客显然正朝着四大自由国家公园(Four Freder State Park)方向出发，地点在该岛的南端。这个小公园是富兰克林·罗斯福(Franklin Roosevelt)的纪念碑，罗格为他重新命名了这个小岛。罗格在1972年接受了罗格的委托，但直到40年后(洛格去世十多年后)才开放。

她还很高兴地看到，洛格计划之前的几处历史遗迹--洛格保留的这些遗址--仍然完好无损。一个例子是“好牧羊人教堂”，这是1889年在岛上建造的一座教堂，作为当时居住在岛上的救济院居民崇拜的场所。根据洛格的计划，礼拜堂被改造成一个更低级的目的，扮演一个社区活动空间的角色。上个月，当海报刊登了即将到来的图书讲座和其他社区会议的广告时，这一愿景依然存在。

代表罗斯福岛的纽约市议员本·卡罗斯(Ben Kallos)对“商业观察家”(Business Watch)表示：“这本身就是一个岛屿，有着自己的文化。”他说：“这是一个小镇环境，约有一万二千名居民。每个人都认识每个人。“

但私人开发也带来了根本性的变化，包括--以曼哈顿式的市价公寓租金形式--品尝更大城市的住房市场，洛格曾希望这个城市能够提供避难所。例如，据StreetEasy的数据显示，如今，位于该岛北端的一栋私人建筑Octagon的一间市价单间公寓的租金已接近每月3，000美元。河路点的两居室公寓已经以超过4800美元的价格被租了下来。宝马和路虎在停在这些开发项目入口附近的汽车中并不少见。

哈德逊的卡普兰说：“尽管我们对市场力量做出了反应，但我们仍然围绕着罗斯福岛的一些基本要素运作。”“我们看到许多家庭(在我们的开发项目中)，而这是以比上东区更低的价格供应真正高质量住房的产物。”

苏瑞·凯泽尔(Suri Kaiserer)在开发过程中代表康奈尔科技(Cornell Tech)向岛内居民和当地政界人士表示，该岛强大的--有时是强有力的--社区在整个发展过程中都

凯泽尔回忆说：“这些年的工作太紧张了。”“这是一个很有组织，很投入的社区。我们不能就这么出现。我们真的需要建立这些关系。“

在一次早间的会议上，她补充道：“我几乎感觉到我们被扔进了西红柿。”最后，社区参与导致在建造过程中作出重大让步，包括安排用驳船将材料运至该岛，而不是通过更具破坏性的卡车运输。

在访问期间，科恩感兴趣的问题是，洛格的号角呼吁社会和种族多样性如何坚持在岛上。根据洛格的计划，岛上70%的储存量将留给中等收入的居民，其余的用于为穷人和老年人提供住房。他还希望将岛上至少30%的公寓出租给少数民族，这一目标来自于他的愿望，即没有人会把任何发展与某个特定的种族群体紧密联系在一起。

美国最高法院1978年在加州大学(UniversityofCalifornia)诉巴克克(Bakke)一案中的裁决严格限制了政府以这种方式针对种族配额的能力。这一变化反映了政府住房政策的大方向，自从Logue在他的鼎盛时期以来，政府住房政策在几十年里变得不那么积极了。

他说：“与回顾政府何时实际建房相比，当前的情况是政府奠定了基础，建立了框架，并提出了激励措施。”政府与开发商沟通，‘这是我们认为应该发生的’，并要求市场作出回应，“蒙特雷说。“当你环顾这座城市的任何地方时，都是关于公私合作的。”

在蒙特里西看来，开发商对罗斯福岛激励措施的反应，与早期政府驱动的发展相比，已经证明了一个关键优势，他们认为，尽管有更富有的租房者出现，但岛内的社区仍然像以往一样强大。

蒙特里西说：“与政府介入时相比，现在有一种健康的渐进方式。”“这更像是一个以市场为基础的概念和一个基于社区的概念。”

另外，蒙特里西和科恩在该岛的历史进程中都提到了一个具有讽刺意味的问题。洛格曾试图通过中央规划来实现多样性。但由于该州通过其当地机构罗斯福岛运营公司(Roosevelt Island Operating Corporation)向更多私人开发开放了飞地，市场利率住房的到来使得这个岛屿变得更加多样化--无论好坏--比洛格州的政府机构自己所能实现的还要多样化。

毕竟，洛格并没有设想一个罗斯福岛的常春藤联盟学校前哨，但康奈尔理工学院现在已经在该岛南端附近开设了商店。他也没有计划建立一个豪华的室内网球设施，但该设施也是罗斯福岛网球俱乐部（RooseveltIsland RacquetClub），它使每周访问该岛的人群多样化。

科恩说：“现在这里有一所大学，市价住房，还有更多的娱乐活动：这仍然符合[Logue]的要求。”

从罗格在岛上修建的一所公立学校漫步而来，他的遗产并没有消失。科恩注意到，休息期间，孩子们在院子里跑来跑去，至少有各种各样的种族。

这场戏是对洛格在上世纪70年代从开发商理查德·拉维奇(Richard Ravitch)那里听到的一种观点的谴责：洛格最好说服上东区一所豪华的私立学校，如道尔顿(Dalton)，在岛上开设一个前哨基地，因为白人家庭肯定永远不会把孩子送到岛上的公立学校。

科恩回忆起洛根的反应：“罗格基本上说，‘这不是我的主意。这是我的岛不是你的岛。所以下车吧。“