波兰工业市场有望进一步增长

波兰工业市场仍然非常健康，仓库供应创下历史新高，用房需求强劲。Cushman,韦克菲尔德在其最新的《市场脉搏》——《波兰工业市场2019年第三季度报告》中总结了波兰工业市场2019年第三季度的情况。

供应

2019年1月至9月，仓库供应创下历史新高，共完成196万平方米(同比增长38%)，使波兰的总工业库存达到1776万平方米。仅2019年第三季度，就有30个项目交付市场86.8万平方米。仓库空间的最大卷是建于上西里西亚(360000平方米),它见证了Panattoni BTS计划的完成格利维策破纪录的可用面积210000平方米,紧随其后的是波兰中部(152000平方米)和Wrocław(98000平方米)。截至2019年9月底，有182万平方米的仓库空间正在建设，涉及64个项目。近81一起的五个核心工业市场的项目正在进行中,包括华沙及其郊区(23%,或423000平方米),Wrocław(19%,或337000平方米)和上西里西亚(18%,或330000平方米)。开发商也针对Tricity等规模较小的地区性市场,Bydgoszcz-Toruń和波兰东部的发展管道包括约80000 - 100000平方米。

开发管道仍然以提供大型仓储单元的物流园区和针对个别租户需求量身打造的定制方案为主。城市物流设施的发展也在加速，提供500 - 1500平方米的小型商业单位，并提供更高标准的配套办公空间。这些项目正在城市地区或邻近地区开发。它们的增长是由电子商务的扩张和大城市地区缩短交货时间的需求推动的，并继续受到连接关键交通线路到中心位置和环路的道路基础设施进一步改善的支撑。

占领者活动

2019年第三季度租赁交易达97.3万平方米，净租赁面积65万平方米(同比增长9%)。在所有的区域中，华沙郊区和上西里西亚占了大约60%的总仓储量，分别有391,000平方米和219,000平方米的交易。按行业分类，与去年同期一样，租赁业务主要来自物流运营商(占租赁业务总量的35%)，其次是零售连锁店(占16%)、汽车行业(占10%)、轻工制造业(占6%)和快递服务(占6%)。

“虽然居住活动依然活跃，但今年的总交易量不太可能超过2017年和2018年约400万平方米的最高纪录。”2019年前三季度，在交易量相当大的情况下，超过2万平方米的大型仓库需求低迷。总占地面积277万平方米，同比下降5%。包括新租约和扩建在内的净占地面积为183万平方米，下降了17%。报告作者、高纬物业咨询公司工业与物流部顾问Adrian Semaan说:“由于2014-2016年租赁合同到期，仓库需求激增，重新谈判占总租赁量的份额越来越大(34%，或94.1万平方米)。韦克菲尔德。

职位空缺

到2019年9月底，高供应水平将波兰的空置仓库空间推高至约117万平方米。总体空置率为6.6%，同比增长2.1个百分点，与2019年6月底相比增长1个百分点。其中，华沙内城(12.6%)、特里西蒂(10.3%)、克拉科夫(9.6%)和波兰中部(8.7%)的空置率最高，同比增长最高(+7.2 pp)。对其他市场空置率介于4.1%在华沙郊区,Poznań为8.3%。与去年类似，波兰西部也没有空置的仓库空间，那里的新项目都是在预售的基础上开发的。

租金

2019年第三季度，波兰大部分工业市场的基本租金保持不变。最高的是华沙内城,小型企业单位Warsaw-Okęcie和Warsaw-Żerań抓取4.80 - -5.25欧元/平方米/月,在克拉科夫(4.20欧元/平方米/月)。在其他市场，2000平方米以上的大型仓库的基本租金要低得多，在2.50-3.80欧元/平方米/月之间。

有效的租金最高的站在4.50欧元/平方米/月华沙内城,最低的介于2.10 - -3.20欧元/平方米/月Poznań,中央在华沙波兰和几个地方的郊区。目前的供应过剩预计将是暂时的，它已经停止了自2018年初以来一直持续的租金上涨趋势。展望未来，租户有很大机会在未来数月获得有利的租赁条件。

前景

“展望未来，波兰工业市场的增长前景依然乐观。强劲的用房需求尽管较上年同期有所减弱，但仍受到电子商务快速扩张的推动。报告显示，满足国内外在线订单的物流空间需求有所增加。汽车、家电、快消品和轻工制造业等增长领域也推动了租赁活动。这些因素加上有竞争力的仓库租金和进一步的道路改善，预计将使波兰工业市场保持进一步增长的势头韦克菲尔德。