在水印Tempe资助一个愿景

尽管出现了外观，但是在Tempe，Ariz，Fenix开发公司Fenix开发的1.5亿美元的混合使用开发，并不是一个简单的项目来资助。在湖边的开发工作正在进行中，有几个租户已经签署了44,000平方英尺的生活方式零售空间，大多数265,000平方英尺甲级写字楼的谈判看起来很有希望。但是投机性的发展，特别是在像Tempe这样的历史动荡的二级市场中，总是需要一种信念的飞跃。

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开发商雇佣了基于L.A.的资本市场咨询公司的乔治·史密斯(GeorgeSmithPartners)，以完成其资本市场。

“如果这个项目在洛杉机，那么金融就更容易了，”注意到Fenix项目经理MikeLorez。基于L.A.的Fenix近10年前在Tempe镇的430N.Scottsdale路购买了该网站。

“已经有一段时间了。我们在Tempe和唯一的高层A级办公室里没有太多的办公室，我们就买了它，”洛雷茨指出。

这是在房地产市场崩溃后不久，该国仍处于衰退之中。

“在经济低迷时期，（更大的凤凰城）是最受影响的市场之一，仅次于拉斯维加斯，”说.“因为那是个耻辱。我们得穿过很多圈。”

然而，菲尼克斯知道，它有一个独特的财产，在一个市场，只有几分钟的凤凰天空港国际机场和凤凰城市中心。但当2013年国家农场宣布在Tempe TownLakes建造一个200万平方英尺的区域总部时，事情真的开始变得有希望了。被称为玛丽娜高地，国家农场的新设施带来了成千上万的工人到该地区。

“Phoenix的发展历史可能比其他国家多，”同意GeorgeSmithPartners的高级副总裁ScottMeredith，他在Fenix公司的助手HuberBongoon担任助理副总裁。“但这在过去10到15年已经发生了很大的变化。Tempe正在吸引许多科技公司、很多金融公司和很多保险公司。”

根据CBRE的年度TECH-30报告，Tempe现在有5%的办公室空缺率，被确认为国家办事处吸收和提高租金的第1号市场。该地区的国家农场是ADP、Uber、ZiPrecruiter、Amazon、eBay和Microsoft。

Fenix正计划为水印模板提供至少一些股权，并已将部分房产出售给住宅开发商trinitialty地产集团，该地产集团正在建造360个称为Aura水印的豪华公寓。虽然它还没有售出，但也有一个1.7英亩的高级酒店垫，完全有251个钥匙。

当GeorgeSmithPartners进入图片时，Fenix已经从OZK银行（以前称为Ozarks银行）那里获得了8050万美元的高级贷款。

“然而,在融资之前,贷方需要高的预租赁阈值,”edith说.“这种限制证明是无法克服的，因为当地租赁市场不会承诺在没有确认的交付日期的情况下签署新的租约。”

Meredith称它是一种鸡肉和鸡蛋的情况，指出建设贷款者喜欢看预租，而潜在的房客喜欢在他们承诺之前看到“从地面出来的东西”。

最后，Meredith说，双方达成了协议，并保证了高级贷款。为期三年的利率贷款利率比伦敦银行同业拆借利率高出4%。

梅雷迪思补充说，保荐人也不确定他们是想寻找合资合伙人还是优先股合伙人，所以他们都去了市场。

“我们来回地谈论了什么是最好的结构，最终决定了各种变量，夹层是他最好的解决方案，”edith说。

他采购了多名投资者，并对市场和项目的投机性质发现了一些同样的担忧。

“在这方面，这项交易具有挑战性。我们没有得到资本市场的一致支持。好吧，我们从来没有做过，但我们找到了一些感兴趣的人，”说。

Meredith拒绝给贷款人命名或提供许多细节，但他说，他安排了2500万美元的夹层建筑贷款，与3年期的高级贷款挂钩。Fenix提供剩余的4,500万美元，以填补项目第一阶段的资本堆栈。

洛雷茨说，他们预计将于3月份推出16层办公楼，并将于9月为整个开发开辟一条道路。到去年12月初，Fenix已经为零售和餐厅空间签署了3个租户-Obon寿司+酒吧+Rmen，V"sBarbershop和DIP钉酒吧租用了7,000平方英尺。

他补充说，Fenix正在与四个潜在租户进行谈判，以收取约200,000平方英尺的办公空间。

办公楼将有一个9层的空中大厅，有阳台、花园和租户便利设施，包括健身中心和旋转自行车工作室、酒吧/酒廊、游戏室和会议中心。零售空间将有戏剧性的天花板高度，湖边餐厅空间，屋顶露台，中心将围绕一个飞溅垫，将连接到木板路和坦佩镇湖。

“所有的组件（办公室、零售和公寓）都是非常协作的，”洛雷茨说.“我们在网上肯定有最好的产品。”