寻找可用的土地 这对工业用户来说是一个巨大的挑战

密尔沃基工业市场最大的问题？不是空置率。这些都很低。这也不是净吸收。太高了。租金呢？这些在这里也在上升。

不是，开发商和终端用户在这个地区的工业市场面临的大问题？在高速公路附近找到建好的地点并不容易。

只是问问资深商业地产ProMichaelKleber，密尔沃基的Zilber地产集团的工业租赁主管。他说，从2016年到今年第二季度，密尔沃基地区的工业市场一直保持稳定。他说，可能会出现小幅上升或下降，但在这里对工业空间的需求一直保持着坚实的水平。

克莱伯说，这个问题是寻找空间的。

克莱伯说：“密尔沃基都市地区还没有像你在I-94走廊和基诺沙或普莱森特草原市场上看到的那样，看到大量的规格开发。”“由于我们没有过剩的供应，你继续看到这里的空缺率很低。你开始看到房租上涨了。用户的需求仍然存在。这只是一个寻找新工业空间的好地方的问题。“

这不是什么新问题。多年来，开发商一直在密尔沃基地区为工业寻找好的、可开发的用地。Kleber说，这是开发商今天转向威斯康星州日耳曼敦村的原因之一。这个村庄距离密尔沃基约22英里。但它是城市周边地区之一，为工业用户和开发商提供了可开发的土地。

Zilber6月宣布，在新开发的德国城镇网关公司公园里开发了两个投机性工业设施。这两个设施每平方英尺约200,000平方英尺。

克莱伯说：“在寻找可开发的工业用地方面，我们面临的挑战是，我们要研究我们过去从未考虑过的领域。”“这仍然是这一领域最大的问题，在理想的地点找到便携网站。”

来自中联的最新数据证实，密尔沃基的工业市场仍然是一个稳固的市场，尽管它并不是非常繁荣，即使市场在第二季度遭遇了吸收障碍。

根据美联第二季度报告，截至第二季度末，密尔沃基地区工业市场2019年净吸收面积为84，779平方英尺。另外，据日联称，截至本季度末，密尔沃基地区正在建设894，500平方英尺的工业用地。

到季度末，这里的工业空置率仅为3.7%，而平均要价为4.29美元。

第二个季度在吸收时看到了一个BIP。JLL报告说，在本季度，密尔沃基工业市场出现了33,000平方英尺的负吸收。JLL指出，在Wakukesha市场增加了近16,000平方英尺的新仓库空间，这是这种负面吸收的一个可能原因。

然而，负吸收似乎并不是一种趋势。密尔沃基市的工业需求依然强劲。中日集团报告说，本季度在建的建筑包括6051 S.Moorland Road，面积192，800平方英尺和5201国际车道(15.3万平方英尺)。还有102条W.Oakview Parkway，占地132，000平方英尺。

第二季度的重大交易包括杰夫在密尔沃基西北部的快速货运租赁(FastFreight)，以及Worldpac在西奥利斯(WestAllis)租赁超过2.3万平方英尺的租赁。

尽管在第二季度的负面吸收，密尔沃基地区的工业市场仍保持健康。为什么这个部门在这里如此坚固呢？

凯布勒首先提到了国民经济。它也很长一段时间以来都很强劲，这只会给全国的工业市场带来好处。

克莱伯说，在当地，在密尔沃基地区，规范工业建设的相对缺乏一直保持着很高的需求。

他说：“很长一段时间里，密尔沃基很少有特殊建筑。”“传统上，密尔沃基在财政上是保守的。我们没有过多的新产品进入市场。既然有了需求，我们在供应方面可能还有点落后。这导致了一个强劲的市场。“

当新的工业建筑上升时，最终用户希望在这些空间中看到什么？基勒说，在企业的制造结束时，接近坚实的员工队伍是关键。

“雇主们正在争夺高素质的员工，”凯布勒说。“这是这些用户今天面临的最大挑战。拥有一座靠近劳动力的大楼是很大的。“

基勒说，当谈到配送中心和仓库时，接近主要州际是关键。

“运输成本继续上升，”他说。“你需要在靠近高速公路的地方。这一切都是为了降低运营成本。“

在许多市场，最后一英里的设施正成为工业景观的重要组成部分。公司需要尽可能快地将他们的产品运送到尽可能多的人身上。更靠近城市地区是实现这一目标的关键方式。

凯布勒说，最后一英里的工业用地在密尔沃基建造的速度不如其他市场那么快。但这并不意味着，在不久的将来，最后一英里的设施在这里不会变得重要。

“这个想法在密尔沃基开始形成，”他说。“这里肯定有一个机会，那里有很多老旧的、第四代仓库，这些仓库都离市中心很近。”

当然，这些较旧的设施不会适用于今天的最终用户。这就是为什么公司和开发商要么必须对其进行广泛的翻新，要么拆除它们并建造新的。

“最后一英里分布在这里变得越来越重要，”凯布勒说。“当你在靠近城市中心的地方建造时，你会得到额外的好处，那就是拥有一个离你的潜在劳动力很近的设施。当涉及到房客需要什么的时候，你正在覆盖范围的两端。所以，是的，在这个市场上，最后一英里肯定在我们的雷达上。“

这个市场的未来呢？Kleber说，他预计密尔沃基的工业部门将在2019年剩余时间和2020年保持强劲。他还说，他希望看到在密尔沃基市中心附近建造配送中心和仓库的趋势，只会增强实力。

克莱伯说：“无论是最后一英里的工厂，还是追求员工体温的公司，这种情况都将继续下去。”“这将是2020年和2021年这一行业的发展趋势。”