托儿中心正在获得创纪录的低收益率

上市的育儿中心房东Arena REIT的常务董事表示，投资者对商业地产的债务引发的狂潮，意味着经济下滑的可能性现在“远远超过了临界点”。

Arena REIT董事总经理布莱斯·米切尔森(Bryce Mitchelson)告诉《澳大利亚金融评论》：“创纪录的低收益率，新增供应，债务水平普遍较高，债务利润率不断上升，并且投资者的举动就像市场永远不会下跌。”

“作为一个审慎的投资者，您能做的最好的就是了解赔率并为不可避免的下滑做好准备……如果当房地产价格下跌20%时，您能否生存?

鉴于它的杠杆效应，在高债务水平上运营在经济低迷时期非常危险……它可能会彻底摧毁您……这不是令人愉快的经历。财富的毁灭是可怕而痛苦的。”

米切尔森先生的讲话是在专业房地产投资者亚历克斯·柯林斯(Alex Collins)警告说，由于投资者付出的“疯狂价格”正在压低收益率，同时基金成本上升，因此对商业地产的修正可能迫在眉睫。

柯林斯先生和他的岳父康安纳拉托斯(Con Angelatos)以1300万澳元的价格在昆士兰州小镇马里伯勒(Maryborough)买了一家超市，收益率为6%。

“难以置信的强劲运行”

但是他对某些资产的收益感到震惊，包括悉尼东部郊区沃克吕兹的一个托儿中心，其收益率创纪录的低至3.6%，以及圣基尔达的分层零售物业的收益率为4%。 。

“这些物业中有很多都没有增加租约。如果资金枯竭，可能会出现危机。”柯林斯先生说。

Mitchelson先生管理着200多种儿童保育和医疗保健资产组合，他表示，房地产市场的表现“自全球金融危机以来表现出令人难以置信的良好表现”，其中包括许多因素，包括市场基数低，利率下降以及国际投资者的利益。

“对于那些一波又冒'风险'的投资者来说，过去八年创造的财富数量惊人。

“但不难看出，澳大利亚房地产市场现在处于周期末期。就像古老的“死亡和税收”假说一样，精明的投资者真的很欣赏所有投资市场都是周期运转的。

前哨地产集团(Sentinel Property Group)老板沃伦·埃伯特(Warren Ebert)告诉AFR：“基本面已经不合时宜”。

“价格变得愚蠢。这些投资者可能几年都没事，但是如果利率上升，对他们有什么影响?”埃伯特先生说。

他说，对于许多将钱投入住宅物业并获得负回报的投资者来说，商业物业回报率为3%似乎很有吸引力。“但是很多人误会了。”

他说：“我宁愿在沃克吕兹(Vaucluse)的托儿中心获得3.6%的回报，而不是在玛丽伯勒(Maryborough)的6%的回报率。”

该国最大的托儿中心所有者，福克斯通教育信托(Folkestone Education Trust)首席执行官尼克·阿纳格诺斯托(Nick Anagnostou)表示，对商业地产市场的担忧是正确的。

“您现在可能会争辩说，一般而言，商业财产可能受到暂时廉价的债务成本和对收益率的追逐的影响。自负资金的退休人员只能从商业地产中找到收益，”他说。

私人投资者推动收益率

但是他说，对于儿童保育中心来说，情况却完全不同。由于人口增长以及父母双方都增加了对劳动力的需求，他对儿童保育的强烈需求正在“重估”。

“我认为这将托儿服务与其他更随意使用的类型(尤其是零售)区分开来。

Anagnostou先生说：“还有一些潜在的土地价值增长和未来发展潜力，这些是传统的零售投资所没有的托儿中心。”

墨尔本育儿行业资深人士兼Veuve Property Group首席执行官Vin Harink表示，育儿的低收益是由“私人投资者，特别是那些拥有自我管理的超级基金的投资者”驱动的，并应用于200万至500万美元的小型物业价格支架。

“相对于利率，目前这些收益率是可持续的。如果利率上升，这些收益将上升。

“但是，当您到达较大的中心时，这是一个不同的市场。这些投资者的性质比爸爸妈妈的超级基金更具商业性。

“顺带一提，如果您有800平方米的托儿中心，那么这可能会被公寓开发商抢购一空。当我们出去寻找地点时，我们不可避免地最终与其他育儿开发商而不是公寓开发商竞争。”