水如何驱动澳大利亚农场的价值

随着降雨方式的变化以及政府为环境项目购回水许可证，获得水已成为澳大利亚农场价值日益重要的驱动因素。

尽管行业专家说，有许多因素导致农村土地价格上涨，但尤其是通过可靠的降雨获得水源对购买者而言变得越来越重要。

一位专家说，例如，在该国的一个地区，降雨良好且可靠的地区的土地价格比那些用水少得多的地区的土地价格高出四倍。

Ruralco Property Davidson Cameron&Co.的Daniel McCulloch说：“人们普遍热爱降雨和降雨的安全性，特别是国际公司农场和更大的家族财产。”

“例如，在新南威尔士州北部盖拉(Guyra)的奶牛产区，我们的降雨量高于平均水平，每英亩的放牧地可以达到4000澳元。在降雨量少的国家，他们可能要价每英亩1000美元。”

目前，农村房地产市场很强劲，农村银行在其最新报告中透露，多数州的房价中位数在过去十年中年均增长3%。

但是与此同时，该国的降雨水平却变得更加不稳定，CSIRO和气象局报告说，尽管冬天降雨较多，但我们的气候仍在继续变暖，冬季降雨减少，联邦政府政府正在从农业部门取回更多的水用于环境项目。

根据季节，干旱周期以及对未来的预测，大多数地区供水的减少确实会以不同程度影响农村价格。

水商经纪人威尔克斯·沃特(Wilks Water)总经理蒂姆·菲尔普斯(Tim Phelps)说：“这还取决于该地区以及不同地区的不同降雨水平。”“例如，在里维里纳(Riverina)，尽管已经干了一段时间，而且水坝水位很低，但肯定不缺水。

“但是，如果今年秋天没有大雨，那将会产生影响。一旦水供应不足，灌溉水的价格就会上涨，并影响到Riverina(澳大利亚的食物碗)。然后，这会影响食品价格，就业水平和农场……”

Grazier Blair Smith目前正在因家庭疾病在新南威尔士州北高原的因弗雷尔以北35公里的莫斯格罗夫出售他的房产，但他知道，超过3000公顷的价格为495万澳元反映了756毫米的降雨(30英寸)一年。

他认为，良好的供水是销售的重要因素，他的所有牧场都通过太阳能水泵和良好的水坝系统供水，即使在2013-2014年的干旱期间，农场的水也保持充足。

77岁的史密斯先生说：“水对于牲畜来说是必不可少的，这是一种非常宝贵的资源，尽管有一点迹象表明天气状况正在发生变化，但我们对此完全没有问题。”该物业，通过雷克斯·戴利房地产出售。

“我们现在看到该州西部的很多人都在采取行动，在这片树林的脖子上购买房地产，因为我们降雨增加，而且似乎不受气候变化的影响。”

在缺水时期，旱地农民(澳大利亚大部分依靠降雨和大坝建设的农场)受灾最严重。

灌溉者可以通过自己在市场上交易的用水许可获得用水，最终由于供应减少和需求增加而最终付出了更高的价格。

那也很重要。水务经纪公司Ruralco总经理Phil Grahame说，在1990年代初期，每兆升水的价格为200美元。今天，它可能高达$ 4000。

他说：“周围的水量没有12个月前那么多，而我们已经出乎意料地干燥了六个月。”“但我们希望很快能秋季休假，并热衷于潮湿的冬天来补充水坝。

“因此，可以输送水的灌区的财产比不能输送水的旱地更有价值。这是供需关系。

“更大的景象是对食物的需求不断增长，但与此同时，英联邦一直在为环境回收水，因此进入生产性农业市场的人很少。”

改变游戏规则的人

如此高的水价，许可证的数量以及现在水被视为在国际市场上交易的商品的事实，意味着其成本可能更加不确定。Ruralco的麦卡洛克(McCulloch)先生说：“水已经真正改变了游戏规则。”

“降雨量较高的地区比降雨量较少的地区更引人关注，而且，当人们的供水系统越来越好时，您无法将水存入库存。那是一场比赛。

不过，很难确切地确定一个农场的价格多少取决于其可用的供水量。根据农业和水资源部的数据，农业约占澳大利亚用水总量的四分之三，而农田价格却是许多变量的函数。

农业综合企业顾问安森咨询公司(Anson Advisory)表示，这些因素包括降雨，地理位置，农业产业，生产力，土地质量，市场情绪，利率，商品价格以及整个经济的表现。

当然，不同类型的农场需要不同水平的水-例如，棉花和杏仁比其他作物需要更多的水-并且，在稳定降雨的地区，获取其他水源将大大影响房地产的价格。少于季节性降雨最少的地区。

澳大利亚享有盛誉的农村地产经纪人韦伯斯特·诺兰(Webster Nolan)的戴维·诺兰(David Nolan)说，例如，如果一条河流流经小溪或一条小溪的农场位于经常降雨浇灌大坝的地方，则不会对其价格有任何好处。

他说：“但是，具有家用孔和灌溉孔的物业变得更加有价值，而几年前已经有了水。”“但是现在，灌溉口径许可证与灌溉具有相同的价值。

“水永远是一个优势，但不可能为此付出代价。农业种类繁多，降雨也不同……”

同时，农场正在学习如何更有效，更节水地生存。根据澳大利亚统计局的最新研究，澳大利亚农场的用水总量在2015-16年度减少了3%，降至920万兆升，比上年减少了238,900升。

灌溉用水量也下降了3%，至840万兆升，灌溉企业数量下降了18%，至22,700家企业。降幅最大的是新南威尔士州和维多利亚州(均为21%)，分别受配水量的销售以及农作物减产的驱动。

但是，从灌溉渠道或管道中抽取的水仍然仍然是农业用途的最大来源，有34%，即310万兆升来自该来源，相比之下，从河流，小溪或湖泊中提取的水为240万升，其中235万升来自地下水，以及来自大坝或水箱的980,000。

莫雷房地产公司(Moree Real Estate)的保罗·凯利(Paul Kelly)说，水的可及性显然会影响房产的价格，但“很难标出数字。降雨越高，该国的价值就越高，降雨确实在很大程度上推高了价格，这是最重要的方面之一，但有太多确切的确切因素。您不能在上面放一个百分比。”