从产业链产业链顶端向下看 长期稳定的房地产体制正在建立

“家电一姐”董明珠真是一条汉子，其魄力更不是一般的大老爷们能比的!董明珠承诺给格力员工一人一套房，前年格力就花了20亿，首批盖了3180套人才公寓。去年刚举报完奥克斯虚假宣传，今年，又开始进行史上首次60亿股份回购。这回回购的目的，更是要用在给员工持股或者股权激励上。作为房地产业的下游电器市场的重要端口，董明珠的做派仿佛在对开发商说：“你能做的我都在做，你不能做的我也在做”，很有点倒逼房地产的意味。

仿佛是约好了，下游的家电行业有异动，上游的地价也出现了波动。《每日经济新闻》消息称，一季度，全国土地出让金同比减少了一成，土地平均溢价率同比下降了百分之一。这也就是说，在2020年前90天拿地的开发商，至少在地价上就便宜了一成，具体反映到房价上，开发商是否会如购房者所愿，多少降点房价，我们还需要拭目以待。

一切的结果其实都在2019年早有预兆。比如万科的郁亮说“活下去”，比如融创的孙宏斌说“房价降三成，我们都得死”，房地产营收能力同比大幅下降，房企把伸向三四线城市开发的手收回……当时我们当作是笑谈的预言，在疫情的催化剂作用下，提前触发后，我们才发现，这一切竟然都是真的。大难临头还能各自飞的开发商已经算是好的了，每天超过两家的开发商破产找谁说理去?

结局注定的整个房地产产业链上，都在如履薄冰，小心翼翼。广发固收研究表明，在其统计的年销售额500亿元以上的64家样本房企中，3月单月拿地金额同比下滑超六成。恒大今年的目标是降债，甚至把兴趣点转向造车，融创的说法是“利润与降负债变成第一位”。

从房地产产业链末端向上看，房企拿地意愿在下降，连董明珠的格力在2月份的销售额兜几乎为0，损失200亿。从产业链产业链顶端向下看，长期稳定的房地产体制正在建立，“房住不炒”正在从嘴上，落地到金融措施、各地的指导性政策上。套句国足的话：“留给开发商的时间不多了”。

当然，现在的房地产形势已经不是“一刀切”的格局了。一线城市仍旧是少数人的“天堂”，土地出让金、楼面价、溢价率都在上涨。寸土寸金的地方，供需关系改变不了的是我们削尖脑袋往里钻的决心。再贵，也是有人抢着买。

本来曾经笑傲房价的三四线城市也有所动荡，但是大多还在观望。这种观望是长期的习惯性仰望一线城市的萧规曹随而来的。而现在，三四线城市的房价和一线城市已经没有了可比性。毕竟，全国数千城市，一线就那么三瓜俩枣，要啥没啥的三四线城市，实在是比不起。

三四线城市的风向标，其实是二线城市。本来三四线城市以为，二线城市会给他们一个“从哪跌倒，就从哪爬起来”的榜样，但是，很明显，三四线城市再次失望了。前3个月，二线城市的土地出让减少26%，成交土地面积减少29%，土地出让金减少24%，成交楼面均价下降0.04%。二线城市供地量减少、成交量下降、出让金额下跌，二线城市楼市起身已经很难，想跑起来，更不知道何年何月。

一线绝尘而去，二线跌跌撞撞。没有榜样的指引，三四线城市的房地产该向哪去?或者说，当榜样们都已经各忙各的，谁还有功夫费心费力地，为走到十字路后的三线楼市做个木头的方向标?毕竟，人家自己还迷糊呢。对三四线城市的观感，恍惚间天空飘来八个字“有招想去，没招那啥去”。

董明珠回购股权给员工股份，土地市场给开发商派利是，开发商给了购房者啥?权威部门的统计结果是，在平均楼面价方面，价格仍然保持上扬。对此，购房者表示已经无语了。因为浮沉楼市20多年，大多数购房者只能仰望一线城市房价的四角天空，奋力在二线城市某一个安身之所，对三线城市，我们已经形成了“群体免疫”。

房地产专家建议称，面对困局，开发商应该从融资端和销售端双管齐下，降低企业杠杆的同时改善财务结构，吸引更多资本，降低财务成本。如此，才能在当前环境下步入良性循环，使企业未来发展更为稳健。其隐晦的意思是不是说，该降房价的就降吧。咱不是专家，也许曲解了专家的意思，但是，请记得，一群丧失了开发商头衔的难兄难弟，正在眼巴巴地等着这届开发商加入队伍呢。

当年的房价上涨是从一线城市向二三四线城市传导，而这回地价的下跌反而是二线城市的中层开花。堡垒都是从内部攻破的，房价是不是也会从中层开降?拭目以待。