亚太地区的房地产债务受到全球投资者的欢迎

根据世邦魏理仕(CBRE)的最新研究，随着全球投资者寻求新的机会将资本投入该行业，亚太地区的房地产债务正日益成为一种替代投资类别。

一些市场的贷款条件趋紧，房地产收益率下降以及许多市场潜在的加息，促使投资者在2018年寻求更多的债务敞口并创造更多的交易活动。

现在，有越来越多的投资者向亚太房地产资产放贷而不是持有股票头寸。对这一策略的兴趣增加受到多种因素的影响，包括价格上涨和历史最低收益率以及可投资股票短缺的综合影响。此外，在美联储加息的大背景下，亚太地区的一些贷方对房地产采取了更为谨慎的态度。

“我们看到整个地区对房地产债务投资的需求在增加。某些市场贷款条件趋紧为传统贷款人创造了机会，许多投资者认为，债务与股票的风险调整后回报更具吸引力。我们看到一些客户还通过债务在资本市场中占据更具战略性的中期头寸，”世邦魏理仕亚洲资本市场执行董事汤姆·莫法特(Tom Moffat)表示。

房地产资本堆栈的组成从传统的银行贷款加股票格式的变化到夹层融资和优先股的知名度上升，也支持了投资者对债务的兴趣。亚太地区可用的各种类型的债务投资位于风险谱中的不同位置，投资者正在将其纳入资本分配策略中。

位于资本堆栈底部的高级贷款与最低风险水平相关。尽管传统上是由商业银行提供的，但越来越多的非银行金融机构(例如保险公司和养老基金)正在进入这一领域，尤其是在澳大利亚。

对亚太地区债务战略感兴趣的投资者继续关注夹层融资和优先股。这些策略可提高贷款与价值(LTV)的比率，或弥合开发项目的短期现金需求。在亚太地区，此类活动由私募股权房地产基金和债务基金推动。

2018年的具体发展包括：

中国：

由于传统的国内贷方紧缩，新的集团希望增加对中国房地产市场的敞口。全国范围内的去杠杆化运动以及住宅销售的放缓意味着全球投资者开始倾向于发展贷款，初级和夹层债务以及不良贷款(NPL)。

中国的中型开发商正在为其增长前景提供可观的机会，并获得15-20%的可观回报，这增加了对夹层债务的投资，但是，中国只有40%的中型开发商的现金流量为正。

随着国家资产管理公司和商业银行加速不良贷款的出售，机会正在涌现。世邦魏理仕(CBRE)估计，中国房地产不良贷款池的规模约为15至200亿美元。

香港：

投资活动仍然保持强劲，但传统放贷人较低的LTV水平正在为夹层融资和高级人士创造机会。

国际金融家，主权财富基金和私人基金为商业地产收购提供夹层贷款。在离岸主权财富基金的带动下，高级贷款和夹层债务交易也获得了动力。

印度：

随着银行收紧可用于项目融资的流动性并且违约率不断提高，国内住宅开发商继续寻求替代融资渠道。因此，开发商现在更喜欢与股权合作伙伴互动，而不是发行夹层债务。

自2015年以来，以印度为重点的房地产债务基金筹集了超过20亿美元，为当地的住宅开发商提供发展债务融资。

最近，国际投资者还通过债务投资扩大了在印度的业务。

世邦魏理仕还建议，该地区围绕房地产债务的兴趣和活动日益增长，投资者必须抓住各种挑战的警告，以免其获得的机会。

“亚太债券市场不可避免地成熟，通常伴随着替代资产类别的相关风险和挑战。由于亚太地区房地产债务领域目前的大多数机会仍在夹层债务和发展贷款中，因此至关重要的是，投资者应充分投资理解他们所承销的资产。”世邦魏理仕亚太区研究主管Henry Chin博士说。

特别是，寻找适当的房地产债务机会是投资者的主要障碍，因为该地区的债务市场可能难以驾驭。投资者还应该意识到货币的波动性。鉴于此类资产的到期日，尽职调查必须严格，并包括对借款人信用风险的全面评估。

尽管存在某些挑战，世邦魏理仕预计亚太房地产债务市场将会加深。世邦魏理仕研究公司(CBRE Research)于今年早些时候发布的《 2018年亚太地区投资者意图》调查发现，房地产债务在投资者中产生了更大的兴趣，成为投资者的首选替代资产类别。