短期看政策中期看土地长期看人口 为什么这句话被视为研判楼市的一条准则

“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这句话被视为研判楼市的一条准则。

政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求，杠杆、供给、需求恰是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量。

其中，杠杆、供给的威力又通过需求来体现，如杠杆*需求往往能刺激出指数级的购买力，供过于求还是供不应求，也取决于需求的变化是否快过供给的变化。

所以，人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量。

过去的20年是中国内地楼市的黄金20年，从一二线到三四五线，房价无不鸡犬升天。究其原因恰在于其吃尽了建国后的三次人口红利。

那么，未来20年呢?情况有点不妙

接盘侠后劲不足了。

据第一财经报道，在过去十年里，我国出生人口(即10后)合计达16306万人，比本世纪第一个十年的出生总人口(00后)约多48万人。

不过与庞大的基数和8090后的人口相比，这点儿增量是毫无意义的。

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第一财经记者梳理历年统计公报发现，我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.2亿、2.1亿、1.63亿(16258万)、1.63亿(16306万)。

既是说，00后比90后少了足足约5000万人;00后+10后比80后+90后足足少了1.04亿人，降幅达25%。

如今最早的一批00后们已经开始迈入大学和社会，马上就要面临人生“三大事”：买房、结婚、生子。

换言之，未来一二十年，00后、10后将慢慢地替代80后、90后，成为楼市接盘侠中的主力军，即业内所说的刚需。

且不说，这些00后、10后已经有父母的房子可以继承(即他们的“刚性需求”远没有8090后们那么“刚”)，单是总需求盘子25%的收缩就足以对市场产生不可估量的影响。

更糟糕的是，这种局面已在不可逆转的道路上越走越远。

2019年，我国出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，与2016年全面二孩放开之后的1786万人相比，整整减少321万人。即是说，二胎政策对我国人口的提振效应仅是昙花一现。

另据中国社科院2019年的预测，如果中国总和生育率一直保持在1.6的水平，人口负增长将提前到2027年出现。

楼市里的接盘侠，就像股市里的韭菜，当他们量大又活跃的时候，叠加政策杠杆刺激，不用想，整个市场肯定鸡犬升天，垃圾股股价(中小城市房价)和优质股股价(大城市房价)比翼齐飞，蒙着眼买都能涨。

可一旦接盘量(韭菜)不够，市场分化就成了必然。强者恒强，弱者愈弱。

在股市，资金会抱团基本面强劲的优质股，它们的股价则是没有最高只有更高，而那些没有业绩支撑，靠概念炒起来的则被打回原形，乃至灰飞烟灭;

在楼市，经济实力强、发展后劲儿足的城市则能继续抢到大量蛋糕(人口)，房价则是摁都摁不住。就如今年，去年抢人大战中表现最出色的一些城市，恰是今年楼市反弹以来最火的城市，典型如杭州;

那些缺少人口和经济支撑的，则千方百计想着给楼市松绑，如“救市尺度”太大而被打板子的驻马店、宝鸡、柳州等，都是发展一般般、人口持续性流出的四五线城市。

而若以十年、二十年为刻度，去看这种变化，隔壁的邻居——日本，就是一个不远的前车之鉴。

如今的日本是一个典型的“人口通缩型国家”，无论是新出生口，还是总人口，都已出现持续数十年的减少。

在池子中的“水”总量减少的情况下，内部存量的分化也更加明显。

日本总务省公布的统计数据显示，2018年日本47个都道府县中的40个人口数量下降，既是说，日本85%的地方人口在减少，而减少的人口主要流向了15%的大城市。

典型如东京都。

以东京都为中心的首都圈人口近4000万，达日本总人口的三分之一。其中，东京都人口约1380万人，占日本总人口的比重近11%。且以10年100万的增量在增长。

如今日本房价目前平均只有1991年1/3左右。(可见当年的楼市泡沫对经济冲击之严重)。不过大城市得益于人口优势，使其房价比中小城市率先见底回升。

另据日本不动产研究所的数据，从2013年到2018年这期间，东京的房价普遍上涨了15%，个别地区是20%;这也是90年代的泡沫经济崩溃以来，第一次持续的长期的涨幅现像。

由此也可见，核心性城市在房价上的抗风险能力，及复原力。

当下，要说中国各地的房价没有一丁点泡沫，那是不可能滴。若你买房就纯粹为有个住的地方、有个家，买了也就买了。

但若你将其看作自己资产配置的一个重要渠道，那么，现在你需要好好考虑考虑了，趁着现在窗口期还在，是不是该调整下“仓位”，向区域核心性城市(至少副省会级)或都市圈靠拢。